अपने मॉर्टगेज का भुगतान करते समय कंपाउंड इंटरेस्ट का जादू

अधिकांश लोग समझते हैं कि मॉर्टगेज में पैसा खर्च होता है - आप $600,000 उधार लेते हैं, और 30 वर्षों में आप दस लाख से अधिक वापस करते हैं। लेकिन कुछ ही लोग वास्तव में उस चौंकाने वाले अंतर के पीछे के तंत्र को समझते हैं: कंपाउंड इंटरेस्ट।

कंपाउंड इंटरेस्ट क्या है?

कंपाउंड इंटरेस्ट को अक्सर "ब्याज पर ब्याज" कहा जाता है। बचत और निवेश के साथ, यह आपके पक्ष में काम करता है - आपका पैसा ब्याज कमाता है, और फिर वह ब्याज ब्याज कमाता है, समय के साथ घातीय वृद्धि बनाता है।

ऋण के साथ, कंपाउंड इंटरेस्ट आपके खिलाफ काम करता है। जब आप होम लोन के माध्यम से पैसा उधार लेते हैं, तो ब्याज आमतौर पर दैनिक रूप से जमा होता है और आपके लोन बैलेंस में जुड़ता है।

आपके मॉर्टगेज का ब्याज कैसे गणना होता है

यह समझना कि न्यूज़ीलैंड के बैंक मॉर्टगेज ब्याज की गणना कैसे करते हैं, आपको यह देखने में मदद करता है कि अवसर कहां हैं।

अधिकांश NZ ऋणदाता इस फॉर्मूले का उपयोग करके दैनिक ब्याज की गणना करते हैं: आपका बकाया बैलेंस आपकी वार्षिक ब्याज दर से गुणा, 365 से विभाजित। यह दैनिक ब्याज शुल्क फिर जमा होता है और मासिक रूप से आपके खाते से डेबिट किया जाता है।

6.5% पर $600,000 के लोन के लिए, दैनिक ब्याज शुल्क लगभग $107 से शुरू होता है। प्रिंसिपल को एक भी डॉलर छूने से पहले यह केवल ब्याज में प्रति माह $3,200 से अधिक है।

यहीं "जादू" होता है। आपके द्वारा किया गया कोई भी अतिरिक्त भुगतान तुरंत प्रिंसिपल बैलेंस को कम करता है, जिसका अर्थ है कि कल का ब्याज शुल्क कम राशि पर गणना किया जाता है। प्रभाव दिन-ब-दिन, महीने-दर-महीने, साल-दर-साल कंपाउंड होता है।

30-वर्षीय मॉर्टगेज की वास्तविक लागत

संख्याएं चौंकाने वाली हैं। 30 वर्षों में 6.5% पर $600,000 के लोन के लिए लगभग $3,793 के मासिक भुगतान की आवश्यकता होती है। 30 वर्षों में, यह कुल $1,365,480 होता है - मूल लोन राशि से दोगुने से अधिक। कुल ब्याज भुगतान $765,480 है।

सोचिए इसका क्या मतलब है: आप ब्याज में घर के लिए भुगतान किए गए से अधिक भुगतान करते हैं।

अतिरिक्त भुगतान का इतना बड़ा प्रभाव क्यों होता है

आप जो हर अतिरिक्त डॉलर देते हैं वह सीधे आपके प्रिंसिपल को कम करने में जाता है। आपके नियमित भुगतान के विपरीत - जो ब्याज और प्रिंसिपल के बीच विभाजित होता है - अतिरिक्त भुगतान ब्याज घटक को पूरी तरह से बायपास करते हैं।

यहां बताया गया है कि यह इतनी नाटकीय बचत क्यों बनाता है: जब आप अपने प्रिंसिपल को $100 कम करते हैं, तो आप सिर्फ $100 नहीं बचाते। आप वह $100 प्लस उस पर जमा होने वाले सभी भविष्य के ब्याज बचाते हैं।

ठोस उदाहरण: अतिरिक्त भुगतान वास्तव में कितना बचाते हैं

आइए 30 वर्षों में 6.5% पर $600,000 मॉर्टगेज के लिए विशिष्ट परिदृश्यों की जांच करें।

परिदृश्य 1: भुगतान को राउंड अप करना

अपने मासिक भुगतान को $3,793 से $4,000 तक बढ़ाना (अतिरिक्त $207/माह) आपके लोन की अवधि से 4 साल 8 महीने कम करता है और $138,000 ब्याज में बचाता है।

परिदृश्य 2: पाक्षिक अतिरिक्त योगदान

पाक्षिक $100 जोड़ना ($2,600/वर्ष) आपके लोन की अवधि को 4 साल 3 महीने कम करता है, $127,000 ब्याज में बचाता है।

परिदृश्य 3: एकमुश्त भुगतान

पहले वर्ष में एकल $20,000 एकमुश्त भुगतान लोन के जीवनकाल में $68,000 ब्याज बचाता है।

परिदृश्य 4: वार्षिक बोनस भुगतान

हर साल अपने मॉर्टगेज पर $5,000 वार्षिक बोनस लागू करने से $189,000 ब्याज बचता है और आपके लोन की अवधि से 6 साल कम होते हैं।

20% नियम: बिना पेनल्टी के अतिरिक्त भुगतान

अधिकांश न्यूज़ीलैंड ऋणदाता आपको फिक्स्ड-टर्म अवधि के दौरान ब्रेक फीस ट्रिगर किए बिना मूल राशि का 20% तक अपने भुगतान बढ़ाने की अनुमति देते हैं।

$3,793 मासिक भुगतान पर, 20% अतिरिक्त $758 है - जिसका अर्थ है कि आप बिना पेनल्टी के प्रति माह $4,551 तक भुगतान कर सकते हैं।

मॉर्टगेज स्ट्रक्चर जो कंपाउंड इंटरेस्ट बचत को अधिकतम करते हैं

रिवॉल्विंग क्रेडिट अकाउंट्स

एक रिवॉल्विंग क्रेडिट अकाउंट आपके घर के खिलाफ सुरक्षित एक बड़े ओवरड्राफ्ट की तरह काम करता है। आपकी आय अंदर आती है, और आपके खर्च बाहर जाते हैं, लेकिन पूरा बैलेंस बीच में आपके मॉर्टगेज के खिलाफ बैठता है।

ऑफसेट अकाउंट्स

एक ऑफसेट अकाउंट आपके मॉर्टगेज से जुड़ा एक सेविंग्स अकाउंट है। आपके ऑफसेट अकाउंट में बैलेंस उस प्रिंसिपल को कम करता है जिस पर ब्याज की गणना होती है।

कब अतिरिक्त मॉर्टगेज भुगतान को प्राथमिकता दें

अतिरिक्त मॉर्टगेज भुगतान सबसे अधिक समझ में आता है जब:

आपकी मॉर्टगेज दर बचत दरों से अधिक है। यदि आप अपने मॉर्टगेज पर 6.5% भुगतान कर रहे हैं लेकिन बचत पर केवल 4% कमा रहे हैं, तो बचत में प्रत्येक डॉलर प्रभावी रूप से 2.5% खो देता है।

आपके पास इमरजेंसी सेविंग्स हैं। अपने मॉर्टगेज का आक्रामक रूप से भुगतान करने से पहले, सुनिश्चित करें कि आपके पास 3-6 महीने के खर्च सुलभ हैं।

आप अपने लोन के शुरुआती वर्षों में हैं। मॉर्टगेज का पहला आधा हिस्सा मुख्य रूप से ब्याज है। इस अवधि के दौरान अतिरिक्त भुगतान का सबसे बड़ा कंपाउंड प्रभाव होता है।

कंपाउंड इंटरेस्ट: दोधारी तलवार

कंपाउंड इंटरेस्ट लगातार काम करता है - कोई तटस्थ स्थिति नहीं है। हर दिन जब आप मॉर्टगेज रखते हैं, ब्याज जमा होता है।

छोटे, सुसंगत अतिरिक्त भुगतान इसकी दिशा को उलट सकते हैं, जो अजेय ऋण जैसा लगता है उसे एक प्राप्त करने योग्य लक्ष्य में बदल सकते हैं।

मामूली अतिरिक्त योगदान भी - हर सप्ताह $50, भुगतान को राउंड अप करना, प्रति वर्ष एक बोनस लागू करना - लाखों डॉलर बचा सकते हैं और आपके जीवन के वर्ष लौटा सकते हैं जो अन्यथा ऋण सर्विसिंग में खर्च होते।