Ang Magic ng Compound Interest Kapag Binabayaran ang Iyong Mortgage

Karamihan sa mga tao ay nauunawaan na ang mga mortgage ay nagkakahalaga ng pera - humiram ka ng $600,000, at sa loob ng 30 taon ay babayaran mo ng mahigit isang milyon. Ngunit kakaunti ang tunay na nakakaintindi ng mekanismo sa likod ng nakakagulat na pagkakaibang iyon: compound interest. Ang pag-unawa kung paano gumagana ang compound interest sa iyong mortgage ay isa sa pinakamakapangyarihang financial insights na maaari mong makuha.

Ano ang Compound Interest?

Ang compound interest ay madalas na tinatawag na "interes sa interes." Sa savings at investments, gumagana ito sa iyong pabor - ang iyong pera ay kumikita ng interes, at pagkatapos ang interes na iyon ay kumikita ng interes, na lumilikha ng exponential growth sa paglipas ng panahon.

Sa utang, gumagana ang compound interest laban sa iyo. Kapag humiram ka ng pera sa pamamagitan ng home loan, ang interes ay karaniwang naipon araw-araw at idinaragdag sa iyong loan balance. Sa paglipas ng panahon, nagbabayad ka ng interes sa parehong orihinal na halaga at ang naipon na interes - maliban kung consistent mong nabawasan ang principal nang mas mabilis kaysa sa naipon na interes.

Paano Kinakalkula ang Iyong Mortgage Interest

Ang pag-unawa kung paano kinakalkula ng New Zealand banks ang mortgage interest ay tumutulong sa iyo na makita kung saan ang mga pagkakataon.

Karamihan sa NZ lenders ay kinakalkula ang interes araw-araw gamit ang formula na ito: ang iyong outstanding balance na pinarami ng iyong taunang interest rate, hinati sa 365. Ang daily interest charge na ito ay pagkatapos ay naipon at na-debit sa iyong account buwan-buwan.

Para sa $600,000 loan sa 6.5%, ang daily interest charge ay nagsisimula sa humigit-kumulang $107. Iyon ay mahigit $3,200 bawat buwan sa interes lang bago ang isang dolyar ay tumama sa iyong principal.

Ang Tunay na Halaga ng 30-Year Mortgage

Nakakatakot ang mga numero. Ang $600,000 loan sa 6.5% sa loob ng 30 taon ay nangangailangan ng monthly payments na humigit-kumulang $3,793. Sa loob ng 30 taon, ang kabuuan ay $1,365,480 - higit sa doble ng orihinal na loan amount. Ang kabuuang interes na binayaran ay $765,480.

Isipin kung ano ang ibig sabihin nito: nagbabayad ka ng mas maraming interes kaysa sa binayaran mo para sa bahay mismo.

Bakit Ang Mga Extra Payment ay May Malaking Epekto

Bawat extra dolyar na binabayaran mo ay direktang pumupunta sa pagbabawas ng iyong principal. Hindi tulad ng iyong regular payment - na nahahati sa pagitan ng interes at principal - ang mga extra payment ay lumalampas sa interes component nang buo.

Narito kung bakit lumilikha ito ng napakalaking savings: kapag binawasan mo ang iyong principal ng $100, hindi ka lang nakatipid ng $100. Nakatipid ka ng $100 na iyon plus lahat ng future interest na mag-iiipon dito. Sa 30-year mortgage, ang $100 reduction sa principal na iyon ay maaaring mag-save ng $300 o higit pa sa iniiwasang interes.

Mga Konkretong Halimbawa: Ano ang Talagang Naiipon ng Extra Payments

Suriin natin ang mga partikular na scenario para sa $600,000 mortgage sa 6.5% sa loob ng 30 taon.

Scenario 1: Pag-round Up ng Payments

Ang pagtaas ng iyong monthly payment mula $3,793 patungo sa $4,000 (extra $207/buwan) ay nag-aalis ng 4 taon at 8 buwan sa iyong loan term at nakatipid ng $138,000 sa interes.

Scenario 2: Fortnightly Extra Contribution

Ang pagdagdag ng $100 fortnightly ($2,600/taon) ay nagpuputol ng iyong loan term ng 4 taon at 3 buwan, nakatipid ng $127,000 sa interes.

Scenario 3: One-Off Lump Sum

Ang isang $20,000 lump sum payment sa taon 1 ay nakatipid ng $68,000 sa interes sa buong loan at pinaikli ang iyong term ng 1 taon at 4 na buwan.

Scenario 4: Taunang Bonus Payments

Ang pag-apply ng $5,000 annual bonus sa iyong mortgage bawat taon ay nakatipid ng $189,000 sa interes at nag-aalis ng 6 na taon mula sa iyong loan term.

Ang 20% Rule: Extra Payments Nang Walang Penalties

Karamihan sa New Zealand lenders ay nagpapahintulot sa iyo na taasan ang iyong payments ng hanggang 20% ng orihinal na halaga sa panahon ng fixed-term period nang hindi nagti-trigger ng break fees. Nagbibigay ito ng malaking room para sa extra contributions.

Sa $3,793 monthly payment, 20% extra ay $758 - ibig sabihin maaari kang magbayad ng hanggang $4,551 bawat buwan nang walang penalties.

Mga Mortgage Structures na Nagma-maximize ng Compound Interest Savings

Revolving Credit Accounts

Ang revolving credit account ay gumagana tulad ng malaking overdraft na secured laban sa iyong bahay. Ang iyong income ay pumapasok, at ang iyong expenses ay lumalabas, ngunit ang buong balance ay nakaupo laban sa iyong mortgage sa pagitan. Dahil ang interes ay kinakalkula araw-araw sa outstanding balance, ang pagkakaroon ng iyong sahod na nakaupo sa account kahit ilang araw lang bawat fortnight ay nagbabawas ng iyong interest charges.

Offset Accounts

Ang offset account ay isang savings account na naka-link sa iyong mortgage. Ang balance sa iyong offset account ay nagbabawas ng principal kung saan kinakalkula ang interes. Kung mayroon kang $600,000 mortgage at $50,000 sa iyong offset account, nagbabayad ka ng interes sa $550,000 lang.

Compound Interest: Ang Double-Edged Sword

Ang compound interest ay patuloy na nag-ooperate - walang neutral position. Bawat araw na hawak mo ang mortgage, naipon ang interes. Bawat araw na ang iyong balance ay nananatiling mas mataas kaysa sa kinakailangan, ang interes na iyon ay nag-cocompound.

Ang pagpipilian ay hindi kung nakakaapekto ba sa iyo ang compound interest. Ang pagpipilian ay kung gumagana ba ito para sa iyo o laban sa iyo. Ang maliliit, consistent na extra payments ay nagbabago ng direksyon nito, ginagawang achievable goal ang pakiramdam na insurmountable debt.

Ang matematika ay malinaw. Ang mga strategy ay napatunayang. Ang tanging tanong ay kung kikilos ka ba.