还房贷时复利的魔力

大多数人都明白房贷是要花钱的, , 您借了$600,000，30年后还款超过一百万。但很少有人真正理解这个惊人差异背后的机制：复利。理解复利如何作用于您的房贷是您可以获得的最强大的财务洞察之一。它解释了为什么小额额外还款能创造巨大的节省，以及为什么什么都不做会让您付出远超预期的代价。

什么是复利？

复利通常被称为"利息的利息"。对于储蓄和投资，这对您有利, , 您的钱赚取利息，然后利息再赚取利息，随着时间的推移创造指数增长。

对于债务，复利对您不利。当您通过房贷借钱时，利息通常每天累积并添加到您的贷款余额中。随着时间的推移，您为原始金额和累积的利息支付利息, , 除非您持续减少本金的速度快于利息累积。

结果的差异是巨大的。只支付最低还款的借款人在贷款期限内支付的金额将远远超过定期额外贡献减少本金的人。

您的房贷利息是如何计算的

了解新西兰银行如何计算房贷利息有助于您看到机会在哪里。

大多数新西兰贷款机构使用这个公式每天计算利息：您的未偿余额乘以年利率，除以365。这个每日利息费用然后累积并每月从您的账户中扣除。

对于6.5%利率的$600,000贷款，每日利息费用起始约为$107。仅利息每月就超过$3,200，在一分钱触及本金之前。当您还款并减少余额时，每日利息费用每月略有下降。但在最初几年，您的大部分还款都用于利息，而不是本金。

这就是"魔法"发生的地方。您支付的任何额外款项立即减少本金余额，这意味着明天的利息费用是在较低的金额上计算的。这种效果日复一日、月复一月、年复一年地复利。

30年房贷的真实成本

这些数字是令人震惊的。30年期6.5%利率的$600,000贷款需要每月还款约$3,793。30年下来，总计$1,365,480, , 是原始贷款金额的两倍多。支付的总利息是$765,480。

想想这意味着什么：您支付的利息比您买房的钱还多。

为什么额外还款有超大影响

您支付的每一额外美元都直接用于减少本金。与您的常规还款不同, , 它被分为利息和本金, , 额外还款完全绕过利息部分。

这就是为什么这会创造如此巨大的节省：当您将本金减少$100时，您不仅节省了$100。您节省了那$100加上本来会在其上累积的所有未来利息。在30年的房贷期限内，本金减少$100可能会节省$300或更多的避免利息。

您越早进行额外还款，影响越大。30年房贷第一年的$10,000一次性付款比同样的$10,000在第20年支付节省的多得多。早期付款有30年的时间对您有利复利；后期付款只有10年。

具体例子：额外还款实际节省多少

让我们来看看6.5%利率30年期$600,000房贷的具体情况。

情景1：凑整还款

将月供从$3,793增加到$4,000（每月多$207）可以从贷款期限中减少4年8个月，节省$138,000利息。

情景2：每两周额外贡献

每两周多还$100（每年$2,600）可以将贷款期限缩短4年3个月，节省$127,000利息。

情景3：一次性付款

第一年一次性支付$20,000可在贷款期限内节省$68,000利息，并将期限缩短1年4个月。

情景4：年度奖金支付

每年将$5,000年终奖用于房贷可节省$189,000利息，并从贷款期限中减少6年。

情景5：利率下降后保持还款

如果利率从6.5%降至5.5%，而您保持原来的还款金额，您将提前4年还清房贷，节省$76,000利息。

20%规则：无罚金的额外还款

大多数新西兰贷款机构允许您在固定期限内将还款增加高达原始金额的20%，而不会触发违约费。这为额外贡献提供了很大的空间。

以$3,793的月供为例，20%的额外是$758, , 这意味着您可以每月支付高达$4,551而不受罚款。在固定期限内，这种灵活性让您在享受固定利率的安全性的同时大幅加速房贷偿还。

如果您想支付超过20%的额外，考虑将房贷分成固定和浮动部分。浮动部分接受无限额外还款，而固定部分提供利率确定性。

最大化复利节省的房贷结构

几种房贷结构帮助您更有效地利用复利。

循环信贷账户

循环信贷账户就像一个以您的房屋为抵押的大额透支。您的收入存入，支出取出，但期间全部余额抵扣您的房贷。因为利息是按未偿余额每天计算的，即使每两周只有几天工资存在账户中也能减少利息费用。

循环信贷需要纪律, , 可用的信用可能诱人花掉, , 但对于有组织的借款人来说，它可以在贷款期限内节省数万利息。

抵消账户

抵消账户是与房贷关联的储蓄账户。抵消账户中的余额减少计算利息的本金。如果您有$600,000的房贷和$50,000的抵消账户，您只为$550,000支付利息。

与额外本金还款不同，抵消账户资金仍然可以使用。这使其非常适合应急资金或为未来支出储蓄，同时仍然减少房贷利息。

分割贷款

将房贷分成固定和浮动, , 或分成不同的固定期限, , 提供灵活性。浮动或循环信贷部分允许无限额外还款，而固定部分提供还款确定性。

许多借款人将贷款结构设为70-80%固定以获得稳定性，20-30%浮动或循环以获得灵活性和额外还款能力。

何时优先考虑额外房贷还款

额外房贷还款在以下情况下最有意义：

您的房贷利率超过储蓄利率。 如果您的房贷支付6.5%而储蓄只赚4%，储蓄中的每一美元实际上损失2.5%。偿还房贷是以您的利率保证回报。

您有应急储蓄。 在积极偿还房贷之前，确保您有3-6个月的可用支出。抵消账户同时实现两个目标, , 减少利息的应急资金。

您处于贷款的早期阶段。 房贷的前半部分主要是利息。在此期间额外还款具有最大的复利效果。

您已最大化雇主KiwiSaver贡献。 如果雇主匹配一定比例的贡献，先获得那笔免费的钱，然后再将额外资金用于房贷。

额外还款资金来源

找到额外还款的钱不一定需要大幅改变生活方式。考虑这些方法。

基于收入的策略

在生活方式膨胀吸收之前将加薪转移到房贷。如果您获得3%的加薪，将税后等值金额增加到房贷还款。您不会想念您从未拥有的钱。

将奖金、退税和不定期收入直接用于本金。单次年度奖金贡献可以从贷款中减少数年。

基于支出的策略

将还款凑整到最近的$50或$100。差额在预算中几乎察觉不到，但随着时间的推移复利效果显著。

每年审查订阅和经常性费用。即使每周$50从可自由支配支出重新分配到房贷，在30年期$600,000贷款上也可节省约$100,000利息。

结构性策略

在发薪日设置自动转账，在钱到达消费账户之前。自动化消除了破坏良好意图的决策。

使用像PocketSmith这样的应用程序跟踪支出并识别可以转移到房贷的漏洞。

更快还清的心理益处

除了原始的财务节省外，加速房贷还款还带来深刻的心理益处。

看着贷款余额下降得比预期快会减少财务压力。许多借款人报告说，随着权益增长，他们睡得更好，感觉更安全。

房贷自由变得切实而非理论。30年的房贷可能感觉无尽，但将其缩短到20或22年使终点线可见。

复利效果建立动力。看到额外还款的实际数字影响会鼓励进一步贡献，创造良性循环。

随着贷款缩小，财务灵活性增加。较小的房贷意味着较低的强制性还款，如果情况发生变化，提供了喘息的空间。

复利：双刃剑

复利持续运作, , 没有中立位置。您持有房贷的每一天，利息都在累积。您的余额保持高于必要水平的每一天，利息都在复利。

选择不是复利是否影响您。选择是它对您有利还是不利。小额、持续的额外还款可以扭转其方向，将感觉不可逾越的债务变成可实现的目标。

即使是适度的额外贡献, , 每周$50、凑整还款、每年使用一次奖金, , 也可以节省数十万美元，并归还本来会用于偿债的数年生命。

数学是清楚的。策略是经过验证的。唯一的问题是您是否会付诸行动。