Pembengkakan Biaya Umum dalam Pembangunan Baru dan Cara Menghindarinya

Sedikit pembangunan rumah baru selesai tepat sesuai anggaran. Meskipun beberapa variasi normal, pembengkakan biaya yang signifikan dapat membebani keuangan dan merusak pengalaman membangun. Memahami di mana anggaran biasanya membengkak membantu Anda merencanakan lebih realistis dan mengambil langkah untuk menghindari jebakan paling umum.

Mengapa Anggaran Membengkak

Pembengkakan biaya terjadi karena beberapa alasan.

Anggaran awal yang tidak realistis membuat proyek kecewa. Pembangun atau klien meremehkan biaya untuk membuat angka masuk di atas kertas. Realitas menyusul selama konstruksi.

Perubahan selama pembangunan menambah biaya. Setiap variasi dari rencana asli memerlukan pekerjaan tambahan, sering dengan tarif premium.

Kondisi lokasi yang tidak terduga mengungkapkan diri hanya ketika pekerjaan dimulai. Kondisi tanah, masalah drainase, atau layanan yang ada dapat menambah biaya signifikan.

Kenaikan harga material selama konstruksi mempengaruhi kontrak cost-plus dan dapat menyebabkan variasi bahkan pada pembangunan harga tetap.

Scope creep secara bertahap memperluas apa yang disertakan proyek di luar rencana asli.

Pembengkakan Biaya Paling Umum

Memahami ke mana uang biasanya pergi membantu Anda menganggarkan dengan tepat dan mengawasi masalah.

Pekerjaan Lokasi dan Fondasi

Apa yang ada di bawah kavling Anda sering tidak diketahui sampai penggalian dimulai. Kejutan umum termasuk tanah tidak cocok yang memerlukan fondasi lebih dalam atau perbaikan tanah, batuan yang perlu dipecah atau dibuang, drainase buruk yang memerlukan sistem ekstensif, tanah terkontaminasi yang memerlukan pembuangan, dan layanan yang ada (pipa, kabel) yang memerlukan relokasi.

Pekerjaan lokasi dapat menambah $10.000-50.000 atau lebih dalam biaya tak terduga. Laporan geoteknik sebelum pembelian atau pembangunan membantu mengidentifikasi potensi masalah.

Biaya dan Keterlambatan Dewan

Biaya izin bangunan dan kontribusi pembangunan sering diremehkan. Biaya perizinan bervariasi berdasarkan dewan dan kompleksitas proyek. Kontribusi pembangunan untuk infrastruktur dapat mencapai puluhan ribu di beberapa area.

Keterlambatan selama proses perizinan memperpanjang timeline keseluruhan, berpotensi meningkatkan holding cost dan pengeluaran awal. Persyaratan izin sumber daya untuk beberapa lokasi menambah waktu dan biaya.

Perubahan Desain Selama Pembangunan

Klien sering menginginkan perubahan setelah mereka melihat pembangunan berkembang. Apa yang tampak benar di atas kertas terlihat berbeda dalam kenyataan. Memindahkan dinding, menambah jendela, atau meningkatkan perlengkapan tampak minor tetapi menambah biaya.

Setiap perubahan memerlukan penghentian pekerjaan, berpotensi mendesain ulang, menghitung harga variasi, dan kemudian mengimplementasikannya. Ini kurang efisien daripada melakukannya dengan benar sejak awal. Perubahan kumulatif "hanya beberapa ribu di sini dan di sana" dapat mencapai puluhan ribu.

Alokasi yang Tidak Menutupi Kenyataan

Banyak kontrak menyertakan "alokasi" untuk item yang akan dipilih nanti, seperti peralatan dapur, perlengkapan kamar mandi, penutup lantai, dan pencahayaan. Alokasi ini mungkin tidak mencerminkan apa yang sebenarnya diinginkan klien.

Alokasi dapur $15.000 terdengar murah hati sampai Anda menghitung harga dapur yang sebenarnya Anda inginkan dan biayanya $30.000. Meninjau alokasi dengan cermat dan menyesuaikannya sebelum menandatangani menghindari kejutan.

Landscaping dan Pekerjaan Eksternal

Landscaping, jalan masuk, pagar, dan area outdoor terkadang ditinggalkan dari kontrak pembangunan utama atau disertakan sebagai alokasi minimal. Ini dapat dengan mudah berharga $50.000-100.000 atau lebih untuk finishing lengkap.

Dinding penahan di kavling miring sangat mahal. Dinding yang terlihat minor di rencana mungkin berharga $20.000-40.000 setelah direkayasa dan dibangun.

Menghubungkan Layanan

Mendapatkan listrik, air, dan telekomunikasi terhubung melibatkan lebih dari sekadar menekan saklar. Penggalian parit untuk layanan, meningkatkan pasokan listrik untuk rumah yang lebih besar, memasang fiber, dan memasang sistem septik (untuk properti pedesaan) semuanya memerlukan biaya.

Biaya-biaya ini terkadang dikecualikan dari kontrak pembangunan atau diremehkan dalam anggaran.

Keterlambatan dan Holding Cost

Waktu adalah uang dalam konstruksi. Keterlambatan memperpanjang periode Anda membayar sewa di tempat lain, melayani pinjaman konstruksi sementara, atau menunggu untuk menjual properti yang ada.

Keterlambatan cuaca, kekurangan material, ketersediaan subkontraktor, dan waktu pemrosesan perizinan semuanya memperpanjang pembangunan. Timeline yang realistis sejak awal mencegah kekecewaan.

Cara Melindungi Anggaran Anda

Beberapa strategi membantu mengendalikan biaya.

Bangun Kontingensi

Kontingensi 10-15% di atas anggaran pembangunan Anda menyediakan buffer untuk yang tidak terduga. Ini bukan izin untuk berlebihan tetapi perlindungan dari kejutan yang sebenarnya.

Jika Anda tidak membutuhkan kontingensi, Anda dapat mengalihkannya ke ekstra di akhir atau menyimpannya. Tidak memiliki kontingensi berarti kejutan apa pun menjadi krisis.

Dapatkan Penawaran Detail

Kontrak harga tetap detail dengan inklusi komprehensif mengurangi potensi variasi. Pertanyakan alokasi yang tidak jelas atau item "to be confirmed". Ketahui persis apa yang disertakan sebelum menandatangani.

Kunci Pilihan Sejak Awal

Pilih perlengkapan, finishing, dan fitting Anda sebelum pembangunan dimulai jika memungkinkan. Ini mencegah godaan upgrade setelah konstruksi dimulai dan memastikan alokasi sesuai kenyataan.

Minimalkan Perubahan

Setiap perubahan memerlukan uang dan waktu. Pikirkan dengan cermat selama desain tentang apa yang sebenarnya Anda inginkan. Kunjungi display home dan pembangunan lain untuk mengkonfirmasi preferensi Anda.

Setelah konstruksi dimulai, perlakukan rencana sebagai tetap kecuali sesuatu benar-benar tidak berfungsi. Perubahan "nice to have" jarang sepadan dengan biaya dan keterlambatan.

Pahami Lokasi Anda

Investigasi geoteknik sebelum membeli atau membangun mengungkapkan kondisi tanah yang mungkin menyebabkan masalah. Biayanya beberapa ribu dolar tetapi dapat mencegah kejutan yang jauh lebih besar.

Periksa persyaratan dewan untuk lokasi, termasuk kontribusi pembangunan, kebutuhan izin sumber daya, dan kondisi khusus apa pun.

Pantau Kemajuan

Tetap terlibat selama pembangunan. Kunjungan lokasi teratur (dikoordinasikan dengan pembangun Anda) membantu Anda melihat potensi masalah sejak dini dan memahami apa yang terjadi.

Tinjau permintaan variasi dengan cermat. Pahami mengapa setiap variasi diperlukan dan alternatif apa yang ada.

Baca Kontrak

Pahami apa yang disertakan, apa yang dikecualikan, dan bagaimana variasi ditangani. Ketahui proses untuk perubahan dan siapa yang menanggung biaya untuk berbagai jenis kejadian tak terduga.

Ketika Harga Tetap Tidak Tetap

Bahkan kontrak harga tetap memiliki pengecualian. Variasi umum yang diizinkan di bawah sebagian besar kontrak termasuk perubahan yang Anda minta, kondisi tanah tak terduga di luar apa yang wajar diantisipasi, penemuan asbes atau kontaminasi, perubahan yang diwajibkan dewan setelah perizinan, dan substitusi material karena ketersediaan.

Pahami pengecualian-pengecualian ini dan anggarkan kontingensi untuk mereka. Kontrak "harga tetap" lebih tetap dari cost-plus, tetapi jarang benar-benar tetap mutlak.

Bekerja dengan Pembangun Anda

Komunikasi terbuka membantu mengelola biaya.

Tetapkan harapan yang jelas tentang variasi. Bagaimana mereka dihitung harganya? Seberapa cepat Anda harus menyetujuinya? Apa proses eskalasi untuk ketidaksetujuan?

Minta pembangun Anda menandai potensi masalah biaya sejak dini. Pembangun yang baik akan memperingatkan Anda tentang masalah yang berkembang sebelum menjadi krisis mahal.

Tinjau anggaran secara teratur sepanjang pembangunan. Banyak pembangun memberikan pembaruan kemajuan yang menunjukkan pengeluaran terhadap anggaran.

Mata Terbuka, Anggaran Realistis

Pembengkakan biaya umum tetapi tidak tak terelakkan. Penganggaran realistis dengan kontingensi, kontrak detail, pemilihan finishing awal, perubahan minimal, dan investigasi lokasi yang baik semuanya mengurangi risiko.

Masuk dengan mata terbuka. Membangun rumah lebih mahal dari yang diharapkan banyak orang. Memahami ke mana uang pergi membantu Anda membuat keputusan yang tepat dan menghindari kejutan yang tidak menyenangkan.