L'achat d'un bien locatif nécessite une approche différente de l'achat d'une maison. Voici ce que vous devriez évaluer.
Éléments Clés de l'Emplacement
L'emplacement reste le plus grand facteur de rendement locatif et de croissance du capital. Considérez :
La proximité des pôles d'emploi, y compris les hôpitaux, universités et centres-villes, offre généralement une forte demande locative.
L'accès aux transports en commun devient de plus en plus important pour les locataires.
Le zonage scolaire peut affecter significativement la demande, surtout pour les maisons familiales.
Les développements prévus dans la zone, y compris les nouvelles routes, transports publics ou développements commerciaux, peuvent affecter les valeurs futures.
Considérations Financières
Calculez votre rendement locatif brut : (Loyer Annuel / Prix d'Achat) x 100
Les rendements d'Auckland se situent typiquement entre 3-4%, tandis que les zones régionales peuvent offrir 5-7%+.
Cependant, le rendement n'est qu'une partie de l'équation. Considérez aussi :
- •Coûts d'assurance (augmentés significativement récemment)
- •Taxes foncières et frais de copropriété
- •Gestion locative (typiquement 7-9% du loyer TTC)
- •Entretien et réparations
- •Périodes de vacance
Caractéristiques Importantes de la Propriété
Caractéristiques pratiques qui attirent les locataires et réduisent la vacance :
- •Stationnement hors rue (particulièrement important dans les zones denses)
- •Isolation et chauffage (requis par les normes Healthy Homes)
- •Bonne lumière naturelle et ventilation
- •Espace de rangement
- •Espace extérieur, même un petit balcon ou terrasse
Liste de Vérification de Due Diligence
Avant de faire une offre, vérifiez :
Pièges à Éviter
Ne soyez pas trop optimiste sur les projections de loyer. Utilisez les données réelles du marché.
Évitez le surendettement. La hausse des taux d'intérêt peut rapidement transformer un cashflow positif en négatif.
Considérez les implications fiscales. La déductibilité des intérêts reste compromise pour les propriétés locatives résidentielles.
Considérations pour les Constructions Neuves
Les constructions neuves ont l'avantage supplémentaire de la déductibilité des intérêts, mais comportent aussi des risques de construction et peuvent prendre du temps avant de trouver un locataire.
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