Yang Harus Diperhatikan Saat Membeli Properti Investasi

Membeli properti investasi adalah keputusan bisnis, bukan keputusan emosional. Tidak seperti rumah keluarga Anda, properti investasi perlu masuk akal secara finansial - baik sekarang maupun di masa depan. Berikut kerangka kerja komprehensif untuk mengevaluasi apakah properti layak mendapat uang Anda.

1. Penilaian Lokasi

Lokasi tetap menjadi faktor tunggal paling penting dalam investasi properti. Tetapi apa yang membuat lokasi "baik" untuk tujuan investasi?

Cari area dengan pertumbuhan populasi yang kuat, karena lebih banyak orang berarti lebih banyak permintaan sewa. Cari pasar kerja yang beragam karena kota industri tunggal berisiko jika industri itu menurun. Investasi infrastruktur dalam jalan baru, transportasi umum, sekolah, dan rumah sakit menandakan pertumbuhan masa depan. Tren harga historis memberikan konteks berguna, meskipun kinerja masa lalu tidak menjamin hasil masa depan.

Beberapa yield sewa tertinggi di Selandia Baru ditemukan di pusat regional seperti Rotorua dan Invercargill, sementara Auckland menawarkan yield lebih rendah tetapi potensi pertumbuhan modal yang lebih kuat. Strategi Anda harus sesuai dengan tujuan Anda.

2. Persyaratan Deposit dan Pembiayaan

Pembiayaan properti investasi berbeda secara signifikan dari pinjaman yang ditempati pemilik. Persyaratan deposit biasanya 30-35% untuk properti yang ada, berpotensi 20% untuk bangunan baru. Suku bunga 0,5-1% lebih tinggi dari suku bunga yang ditempati pemilik. Bank mengasumsikan kekosongan 25% dan menskala pendapatan sewa pada 65-80% saat menilai serviceability. Deduksi bunga telah dihapus untuk properti yang ada sejak 2021, meskipun bangunan baru tetap dikecualikan.

Sebelum Anda mulai mencari, bicaralah dengan penasihat KPR untuk memahami persis berapa banyak yang dapat Anda pinjam dan seperti apa pembayaran Anda.

3. Kepatuhan Standar Rumah Sehat

Semua properti sewaan Selandia Baru harus memenuhi Standar Rumah Sehat, yang menetapkan persyaratan minimum untuk pemanasan, insulasi, ventilasi, kelembaban dan drainase, dan penghentian angin.

Jika properti tidak memenuhi standar ini, perhitungkan biaya untuk membuatnya patuh. Ketidakpatuhan dapat mengakibatkan penalti hingga $7.200 per pelanggaran.

4. Daya Tarik Penyewa

Properti investasi terbaik menarik penyewa berkualitas yang tinggal lama. Fokus pada taman pemeliharaan rendah karena penyewa tidak ingin menghabiskan akhir pekan berkebun. Gunakan bahan yang tahan lama dan praktis karena karpet lebih cepat aus daripada vinyl atau ubin. Cahaya alami yang baik membuat properti yang cerah dan cerah lebih menarik. Penyimpanan yang memadai sering diabaikan tetapi sangat dihargai. Pertimbangkan potensi ramah hewan peliharaan karena mulai akhir 2025, kebijakan "tanpa hewan peliharaan" blanket tidak lagi diizinkan.

Hindari fitur yang terutama menarik bagi pemilik-penghuni (seperti peralatan dapur kelas atas) yang menambah biaya tanpa meningkatkan sewa.

5. Kelayakan Keuangan

Angkanya perlu masuk akal. Hitung yield kotor sebagai (Sewa tahunan ÷ Harga pembelian) × 100. Misalnya: sewa tahunan $30.000 ÷ pembelian $600.000 = yield kotor 5%. Yield bersih memperhitungkan biaya termasuk rates, asuransi, manajemen properti (7-10%), pemeliharaan, dan tunjangan kekosongan.

Perlu diketahui bahwa biaya asuransi telah meningkat 15-20% setiap tahun dalam beberapa tahun terakhir, terutama di zona risiko tinggi seperti pesisir Wellington atau Christchurch yang rawan gempa.

6. Pertimbangan Pajak dan Kepatuhan

Pahami implikasi pajak. Tes bright-line berarti properti yang dijual dalam 10 tahun (yang ada) atau 5 tahun (bangunan baru) mungkin dikenakan pajak atas keuntungan. Deduksi bunga telah dihapus untuk properti yang ada sementara bangunan baru tetap dikecualikan. Aturan ring-fencing berarti kerugian sewa hanya dapat diimbangi terhadap pendapatan sewa. Mulai pertengahan 2026, standar kontaminasi metamfetamin baru akan berlaku untuk semua properti sewaan.

7. Evaluasi Pengembang (Untuk Bangunan Baru)

Jika membeli off-the-plans, teliti pengembangnya. Periksa stabilitas keuangan mereka dan apakah mereka memiliki modal yang baik. Lihat track record mereka untuk melihat apakah mereka telah berhasil menyelesaikan proyek serupa. Nilai kualitas konstruksi dengan mengunjungi pengembangan mereka yang sudah selesai. Evaluasi komunikasi mereka untuk melihat apakah mereka responsif dan transparan.

Pengembang yang lebih kecil bisa sama andalnya dengan perusahaan besar - track record lebih penting daripada ukuran.

Angka di Atas Hype

Properti investasi yang baik menyeimbangkan yield, potensi pertumbuhan, dan risiko yang dapat dikelola. Jangan terburu-buru membeli karena pasar bergerak atau seseorang memberi tahu Anda bahwa itu adalah "kesepakatan bagus." Lakukan riset Anda, jalankan angkanya, dan pastikan itu selaras dengan strategi investasi Anda.

Konsultasikan dengan penasihat KPR untuk memahami kapasitas pinjaman dan struktur pinjaman yang tepat sebelum Anda mulai mencari.