नेगेटिवली गियर्ड प्रॉपर्टीज को टॉप अप करने के वर्षों के बाद, न्यूज़ीलैंड इन्वेस्टर्स तेजी से कैशफ्लो पर फोकस कर रहे हैं। कैशफ्लो पॉजिटिव प्रॉपर्टी वह है जहां रेंटल इनकम सभी खर्चों से अधिक है - मतलब यह खुद के लिए भुगतान करती है और हर महीने आपकी जेब में पैसे डालती है।
कैशफ्लो पॉजिटिव प्रॉपर्टी क्या है?
कैशफ्लो पॉजिटिव रेंटल प्रॉपर्टी रेंट से उतनी इनकम जेनरेट करती है जितना उसे ओन करने में खर्च होता है उससे अधिक। मॉर्गेज, इंश्योरेंस, रेट्स, मेंटेनेंस और प्रॉपर्टी मैनेजमेंट का भुगतान करने के बाद पैसे बचते हैं।
आपको कितनी यील्ड चाहिए?
ग्रॉस यील्ड वार्षिक रेंट को प्रॉपर्टी वैल्यू से विभाजित करके प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है।
| ग्रॉस यील्ड | संभावित कैशफ्लो परिणाम |
|---|---|
| 4% से कम | महत्वपूर्ण रूप से कैशफ्लो नेगेटिव |
| 4-5% | आमतौर पर कैशफ्लो नेगेटिव |
| 5-6% | कैशफ्लो न्यूट्रल से थोड़ा नेगेटिव |
| 6-7% | संभावित रूप से कैशफ्लो न्यूट्रल |
| 7-8% | कैशफ्लो न्यूट्रल से थोड़ा पॉजिटिव |
| 8%+ | कैशफ्लो पॉजिटिव होने की अधिक संभावना |
मुख्य जानकारी: टिपिकल NZ इंटरेस्ट रेट्स (लगभग 5-6%) और 35% डिपॉज़िट के साथ सच में कैशफ्लो पॉजिटिव होने के लिए, आपको आमतौर पर 7-8% से ऊपर ग्रॉस यील्ड चाहिए।
बेस्ट परफॉर्म करने वाले प्रॉपर्टी टाइप्स
1. अपार्टमेंट्स और यूनिट्स
अपार्टमेंट्स खरीदने में तुलनात्मक रूप से सस्ते हैं जबकि अच्छा रेंट आकर्षित करते हैं। इसका मतलब है हायर यील्ड्स और बेहतर कैशफ्लो परफॉर्मेंस।
2. मल्टी-यूनिट प्रॉपर्टीज
डुप्लेक्स, ट्रिप्लेक्स और फ्लैट्स के छोटे ब्लॉक्स अक्सर बेहतर यील्ड्स अचीव करते हैं क्योंकि आपको एक परचेज से मल्टीपल रेंटल इनकम मिलती है।
3. माइनर ड्वेलिंग वाली प्रॉपर्टीज
मौजूदा प्रॉपर्टी में माइनर ड्वेलिंग (स्लीपआउट, ग्रैनी फ्लैट) जोड़ना कैशफ्लो को नाटकीय रूप से इम्प्रूव कर सकता है। एक टिपिकल माइनर ड्वेलिंग की बिल्डिंग कॉस्ट $120,000 से $180,000 है, लेकिन प्रति सप्ताह $350 से $450 अतिरिक्त रेंट जेनरेट कर सकती है।
कैशफ्लो के लिए बेस्ट लोकेशन
कुछ रीजन लगातार बेहतर यील्ड्स ऑफर करते हैं:
| लोकेशन | टिपिकल ग्रॉस यील्ड | नोट्स |
|---|---|---|
| Invercargill | 6-8% | हाईएस्ट यील्ड्स, स्लोअर कैपिटल ग्रोथ |
| Dunedin | 5-7% | स्ट्रॉंग स्टूडेंट डिमांड |
| Christchurch | 4-5% | यील्ड और ग्रोथ का अच्छा बैलेंस |
| Auckland | 3-4% | लोएस्ट यील्ड्स, हिस्टॉरिकली स्ट्रॉंगेस्ट ग्रोथ |
कैशफ्लो इम्प्रूव करने की स्ट्रैटेजीज
1. बेडरूम जोड़ें
ज्यादातर बेडरूम एडिशन इंटरनल वॉल पार्टिशनिंग उपयोग करते हैं जिसके लिए बिल्डिंग कंसेंट की जरूरत नहीं। $6,000 से $10,000 के इन्वेस्टमेंट से आप आमतौर पर प्रति सप्ताह $40 से $60 अधिक रेंट जोड़ सकते हैं।
2. पेट्स अलाउ करें
पेट-फ्रेंडली प्रॉपर्टीज अक्सर तेज़ी से रेंट पर जाती हैं और $10-30/सप्ताह अधिक रेंट अचीव कर सकती हैं।
3. प्रॉपर्टी फर्निश करें
फर्निश्ड रेंटल्स हायर रेंट कमांड करती हैं, खासकर शॉर्ट-टर्म टेनेंट्स वाले एरियाज में।
4. लोअर रेट्स के लिए रीफाइनेंस करें
2024 पीक्स से इंटरेस्ट रेट्स काफी गिरने के साथ, रीफाइनेंसिंग आपके कॉस्ट्स काफी कम कर सकती है।
रियलिस्टिक एक्सपेक्टेशन
मेजर NZ सिटीज में ज्यादातर इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टीज डे वन से कैशफ्लो पॉजिटिव नहीं होंगी - खासकर 30-35% डिपॉज़िट और मौजूदा इंटरेस्ट रेट्स के साथ।
जो सवाल मायने रखते हैं वे हैं क्या आप प्रॉपर्टी को उसके नेगेटिव कैशफ्लो फेज़ में होल्ड कर सकते हैं, क्या रेंट इनक्रीज़ और प्रिंसिपल पेडाउन समय के साथ कैशफ्लो इम्प्रूव करेंगे, और क्या कैपिटल ग्रोथ आपकी टोटल रिटर्न कैलकुलेशन का हिस्सा है।
खरीदने से पहले नंबर्स कैलकुलेट करें
कैशफ्लो पॉजिटिव प्रॉपर्टी न्यूज़ीलैंड में अचीवेबल है, लेकिन इसके लिए सावधानीपूर्वक प्रॉपर्टी सेलेक्शन, यील्ड्स के बारे में रियलिस्टिक एक्सपेक्टेशन, और अक्सर रिटर्न्स इम्प्रूव करने के लिए वैल्यू-एड स्ट्रैटेजीज की आवश्यकता होती है।
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