नकारात्मक रूप से गियर किए गए प्रॉपर्टी में वर्षों तक अतिरिक्त धनराशि डालने के बाद, न्यूज़ीलैंड के निवेशक अब तेजी से कैशफ्लो पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं। कैशफ्लो पॉजिटिव प्रॉपर्टी वह है जिसमें किराए की आय सभी खर्चों से अधिक हो-यानी यह खुद का खर्च वहन करती है और हर महीने आपके जेब में पैसा डालती है।
कैशफ्लो पॉजिटिव प्रॉपर्टी क्या है?
कैशफ्लो पॉजिटिव रेंटल प्रॉपर्टी स्वामित्व की लागत से अधिक आय किराए से उत्पन्न करती है। बंधक, बीमा, रेट्स, रखरखाव और प्रॉपर्टी प्रबंधन का भुगतान करने के बाद, कुछ पैसा बचा रहता है।
$650 प्रति सप्ताह किराए पर दिए गए प्रॉपर्टी पर विचार करें, जो वार्षिक $33,800 उत्पन्न करती है। सामान्य खर्चों को घटाने के बाद-बंधक ब्याज $25,000, रेट्स $3,000, बीमा $2,000, रखरखाव $2,000, और प्रॉपर्टी प्रबंधन शुल्क $2,700-कुल खर्च $34,700 हो जाते हैं। इससे आपको प्रति वर्ष $900 की हानि होती है।
इस उदाहरण में, प्रॉपर्टी को होल्ड करने में $900 प्रति वर्ष खर्च होता है। कैशफ्लो पॉजिटिव बनने के लिए, आपको या तो किराया बढ़ाना होगा या खर्चों को कम करना होगा।
आपको कितनी यील्ड की आवश्यकता है?
ग्रॉस यील्ड वार्षिक किराए को प्रॉपर्टी मूल्य से विभाजित करके प्रतिशत में व्यक्त की जाती है।
| ग्रॉस यील्ड | संभावित कैशफ्लो परिणाम |
|---|---|
| 4% से कम | काफी कैशफ्लो नेगेटिव |
| 4-5% | आमतौर पर कैशफ्लो नेगेटिव |
| 5-6% | कैशफ्लो न्यूट्रल से थोड़ा नेगेटिव |
| 6-7% | संभावित रूप से कैशफ्लो न्यूट्रल |
| 7-8% | कैशफ्लो न्यूट्रल से थोड़ा पॉजिटिव |
| 8%+ | कैशफ्लो पॉजिटिव होने की अधिक संभावना |
| 9%+ | कैशफ्लो पॉजिटिव होने की मजबूत संभावना |
मुख्य अंतर्दृष्टि: सामान्य न्यूज़ीलैंड निवेश बंधक दरों और अक्सर 30% के आसपास माने जाने वाले बड़े investor-deposit assumption के साथ वास्तव में कैशफ्लो पॉजिटिव होने के लिए, आपको आमतौर पर मजबूत ग्रॉस यील्ड की आवश्यकता होती है, अक्सर 7% से 8% या उससे अधिक। ऑकलैंड या वेलिंगटन में बहुत कम प्रॉपर्टी मूल्य जोड़ने के बिना इसे प्राप्त कर पाती हैं।
विशिष्ट प्रॉपर्टी के लिए यील्ड की गणना करने के लिए हमारे रेंटल यील्ड कैलकुलेटर का उपयोग करें।
वे प्रॉपर्टी प्रकार जो सबसे अच्छा प्रदर्शन करते हैं
1. अपार्टमेंट और यूनिट
अपार्टमेंट अपेक्षाकृत सस्ते में खरीदे जा सकते हैं जबकि अच्छा किराया आकर्षित करते हैं। इसका मतलब है उच्च यील्ड और बेहतर कैशफ्लो प्रदर्शन।
लाभ आकर्षक हैं: आपको किराए की आय के सापेक्ष कम खरीद मूल्य मिलता है, जो सीधे यील्ड में सुधार करता है। रेट्स और बीमा की लागत घरों की तुलना में कम होती है, और बॉडी कॉर्पोरेट बाहरी रखरखाव संभालता है इसलिए आपकी चालू लागत अधिक अनुमानित होती है। केंद्रीय स्थान आमतौर पर मजबूत किराए की मांग देखते हैं, जिससे खाली रहने का जोखिम कम होता है।
हालांकि, बॉडी कॉर्पोरेट फीस आपकी कैशफ्लो को खाती है और समय के साथ काफी बढ़ सकती है। प्रॉपर्टी लीजहोल्ड है या फ्रीहोल्ड, यह फाइनेंसिंग और पुनर्विक्रय मूल्य दोनों के लिए महत्वपूर्ण है। कुछ अपार्टमेंट बाजारों में स्टैंडअलोन घरों की तुलना में कम पूंजी वृद्धि की संभावना भी होती है।
2. मल्टी-यूनिट प्रॉपर्टी
डुप्लेक्स, ट्रिप्लेक्स और छोटे फ्लैटों के ब्लॉक अक्सर बेहतर यील्ड प्राप्त करते हैं क्योंकि आपको एक खरीद पर कई किराए की आय मिलती है।
उदाहरण के लिए, दो 2-बेडरूम यूनिट वाले प्रॉपर्टी पर विचार करें जो प्रत्येक $450 प्रति सप्ताह किराए पर हैं। इससे वार्षिक $46,800 किराया उत्पन्न होता है। यदि आप इसे $750,000 में खरीदते हैं, तो आपको 6.24% ग्रॉस यील्ड मिलती है। उसी कीमत पर एक स्टैंडअलोन घर केवल $600 प्रति सप्ताह किराए पर हो सकता है, जो सिर्फ 4.16% यील्ड देता है। मल्टी-यूनिट प्रॉपर्टी उसी निवेशित पूंजी से काफी बेहतर कैशफ्लो उत्पन्न करती है।
3. माइनर ड्वेलिंग वाली प्रॉपर्टी
किसी मौजूदा प्रॉपर्टी में माइनर ड्वेलिंग (स्लीपआउट, ग्रैनी फ्लैट) जोड़ने से कैशफ्लो में नाटकीय सुधार हो सकता है।
एक सामान्य माइनर ड्वेलिंग बनाने में $120,000 से $180,000 के बीच खर्च आता है, लेकिन यह अतिरिक्त $350 से $450 प्रति सप्ताह किराया उत्पन्न कर सकती है-यानी $18,200 से $23,400 प्रति वर्ष। यह आपके नवीनीकरण निवेश पर 10-15% या अधिक यील्ड का प्रतिनिधित्व करता है, जो मौजूदा प्रॉपर्टी पर कैशफ्लो सुधारने के सबसे प्रभावी तरीकों में से एक है।
4. बोर्डिंग हाउस और HMO
मल्टी-रूम रेंटल बहुत उच्च यील्ड प्राप्त कर सकते हैं-आमतौर पर 8-12% या अधिक-लेकिन अधिक गहन प्रबंधन आवश्यकताओं के साथ आते हैं।
बोर्डिंग हाउस चलाने का मतलब विशिष्ट नियमों का पालन करना, अधिक बार टेनेंट बदलाव से निपटना और उच्च रखरखाव लागत प्रबंधित करना है। प्रबंधन की तीव्रता मानक रेंटल से काफी अधिक है, और यह मॉडल सभी प्रॉपर्टी प्रकारों या स्थानों के लिए उपयुक्त नहीं है। हालांकि, काम करने को तैयार निवेशकों के लिए, कैशफ्लो रिटर्न उत्कृष्ट हो सकते हैं।
कैशफ्लो के लिए सर्वश्रेष्ठ स्थान
कुछ क्षेत्र लगातार दूसरों की तुलना में बेहतर यील्ड प्रदान करते हैं:
| स्थान | सामान्य ग्रॉस यील्ड | नोट्स |
|---|---|---|
| इन्वरकारगिल | 6-8% | उच्चतम यील्ड, धीमी पूंजी वृद्धि |
| डुनेडिन | 5-7% | मजबूत छात्र मांग, मौसमी पैटर्न |
| पामरस्टन नॉर्थ | 5-6% | स्थिर रोजगार आधार |
| रोटोरुआ | 5-7% | पर्यटन और स्थानीय रोजगार |
| क्राइस्टचर्च | 4-5% | यील्ड और वृद्धि का अच्छा संतुलन |
| वेलिंगटन | 4-5% | कम यील्ड लेकिन मजबूत किराए की मांग |
| ऑकलैंड | 3-4% | सबसे कम यील्ड, ऐतिहासिक रूप से सबसे मजबूत वृद्धि |
समझौता: उच्च यील्ड वाले क्षेत्रों में अक्सर धीमी पूंजी वृद्धि होती है। ऑकलैंड और वेलिंगटन में कम यील्ड है लेकिन ऐतिहासिक रूप से मजबूत मूल्य वृद्धि। आपकी रणनीति इस पर निर्भर करती है कि आप कैशफ्लो को प्राथमिकता देते हैं या वृद्धि को।
कैशफ्लो सुधारने की रणनीतियां
1. बेडरूम जोड़ें
अधिकांश बेडरूम एडिशन आंतरिक दीवार विभाजन का उपयोग करते हैं जिसके लिए बिल्डिंग सहमति की आवश्यकता नहीं होती। $6,000 से $10,000 के निवेश के लिए, आप आमतौर पर $40 से $60 प्रति सप्ताह अतिरिक्त किराया जोड़ सकते हैं-यानी $2,000 से $3,000 प्रति वर्ष, जो आपके नवीनीकरण निवेश पर 20-30% रिटर्न का प्रतिनिधित्व करता है। गैरेज को कमरे में बदलना या अतिरिक्त बेडरूम बनाने के लिए विभाजन जोड़ना किराए की आय को काफी बढ़ा सकता है।
2. पालतू जानवरों की अनुमति दें
2025 के अंत में प्रभावी होने वाले नए NZ टेनेंसी कानून के तहत, मकान मालिक पालतू जानवरों पर पूर्ण प्रतिबंध नहीं लगा सकते लेकिन पेट बॉन्ड (दो सप्ताह के किराए तक) ले सकते हैं।
प्रभाव: पेट-फ्रेंडली प्रॉपर्टी अक्सर तेजी से किराए पर चढ़ती हैं और $10-30/सप्ताह अधिक किराया प्राप्त कर सकती हैं।
3. प्रॉपर्टी को फर्निश करें
फर्निश्ड रेंटल उच्च किराया प्राप्त करते हैं, विशेष रूप से उन क्षेत्रों में जहां शॉर्ट-टर्म टेनेंट जैसे छात्र और अस्थायी असाइनमेंट पर पेशेवर होते हैं। गुणवत्तापूर्ण फर्निशिंग में $5,000 से $15,000 का निवेश $50 से $100 या अधिक प्रति सप्ताह अतिरिक्त किराया उत्पन्न कर सकता है। यह रणनीति अपार्टमेंट और विश्वविद्यालयों या CBD के पास की प्रॉपर्टी के लिए सबसे अच्छा काम करती है जहां अस्थायी टेनेंट तैयार रहने की सुविधा को महत्व देते हैं।
4. कम दरों पर रिफाइनेंस करें
2024 के पीक से ब्याज दरों में काफी गिरावट आने के साथ, रिफाइनेंसिंग आपकी लागत को काफी कम कर सकती है।
उदाहरण: $500,000 ऋण पर अपनी दर को 0.5% कम करने से $2,500/वर्ष की बचत होती है-जो अक्सर नेगेटिव और न्यूट्रल कैशफ्लो के बीच का अंतर होता है।
5. अपने खर्चों की समीक्षा करें
कई खर्च श्रेणियों में छोटी बचत जुड़कर बड़ी हो जाती है। लैंडलॉर्ड बीमा के लिए सालाना शॉपिंग करें बजाय ऑटो-रिन्यू करने के-प्रिमियम प्रदाताओं के बीच काफी भिन्न होते हैं। यदि आपके रेट्स ऊंचे लगते हैं, तो अपनी काउंसिल वैल्यूएशन को चुनौती दें। ऐसी प्रॉपर्टी मैनेजर का उपयोग करें जो प्रतिस्पर्धी रखरखाव दरों पर बातचीत करता हो, या 7-10% प्रबंधन शुल्क बचाने के लिए स्व-प्रबंधन पर विचार करें।
6. किराए को मार्केट रेट तक बढ़ाएं
कई मकान मालिक, विशेष रूप से लंबे समय के टेनेंट के लिए, मार्केट रेट से कम चार्ज करते हैं। अच्छे टेनेंट संबंध बनाए रखना महत्वपूर्ण है, लेकिन मार्केट से काफी कम किराया आपके निवेश रिटर्न को नुकसान पहुंचाता है।
किसी भी रेंट रिव्यू से पहले Trade Me Property और स्थानीय प्रॉपर्टी मैनेजर पर मार्केट रेंट जांचें।
कैशफ्लो पर जमा राशि का प्रभाव
आपकी जमा राशि का आकार कैशफ्लो परिणामों को काफी प्रभावित करता है:
| जमा | उधार स्तर | $600k प्रॉपर्टी पर बंधक | अनुमानित वार्षिक ब्याज | प्रभाव |
|---|---|---|---|---|
| 20% | 80% | $480,000 | $27,000 | संभावित कैशफ्लो नेगेटिव |
| 30% | 70% | $420,000 | $23,500 | अभी भी संभावित नेगेटिव |
| 35% | 65% | $390,000 | $21,800 | न्यूट्रल के करीब |
| 40% | 60% | $360,000 | $20,000 | बेहतर कैशफ्लो स्थिति |
| 50% | 50% | $300,000 | $16,800 | मजबूत कैशफ्लो संभावना |
मुख्य अंतर्दृष्टि: अक्सर 30% के आसपास model किए जाने वाले बड़े investor deposits या equity buffers के साथ भी, पॉजिटिव कैशफ्लो प्राप्त करने के लिए या तो बहुत उच्च यील्ड (7%+), सुधारों के माध्यम से मूल्य जोड़ना, या क्षेत्रीय क्षेत्रों में खरीदारी की आवश्यकता होती है।
नई बनाई गई बनाम मौजूदा प्रॉपर्टी
नई बनाई गई प्रॉपर्टी
नई बनाई गई प्रॉपर्टी कई कैशफ्लो लाभ प्रदान कर सकती हैं। Qualifying new-build या construction lending कई existing investment properties की तुलना में ज्यादा deposit flexibility दे सकती है, जिससे कुछ मामलों में दूसरे investments के लिए capital free हो सकता है। यह flexibility automatic नहीं है और lender policy, servicing, valuation, property eligibility, borrower profile और loan structure पर निर्भर करती है। शुरुआती वर्षों में रखरखाव लागत अक्सर कम होती है, और लेआउट विशेष रूप से रेंटल बाजार के लिए डिज़ाइन किए जा सकते हैं। पुराना टैक्स अंतर अब बहुत कम महत्वपूर्ण है क्योंकि 1 अप्रैल 2025 से आवासीय रेंटल प्रॉपर्टी के लिए उधार लिए गए धन पर ब्याज आमतौर पर 100% कटौती योग्य हो गया है।
मौजूदा प्रॉपर्टी
मौजूदा प्रॉपर्टी अलग-अलग कैशफ्लो लाभ प्रदान करती हैं। वे अक्सर रिप्लेसमेंट लागत से कम में खरीदी जाती हैं, विशेष रूप से खरीदार बाजार में। नवीनीकरण या माइनर ड्वेलिंग के माध्यम से मूल्य जोड़ने की महत्वपूर्ण संभावना है, मूल्य पर बातचीत के लिए अधिक जगह, और खरीदने से पहले स्थापित किराए की आय इतिहास की जांच की जा सकती है।
नकारात्मक पक्ष पर, मौजूदा प्रॉपर्टी के लिए आम तौर पर बड़ा deposit या equity buffer चाहिए होता है, हेल्दी होम्स अनुपालन मानकों को पूरा करने के लिए काम की जरूरत पड़ सकती है, और इमारत के पुराने होने के साथ आमतौर पर उच्च चालू रखरखाव लागत शामिल होती है।
यथार्थवादी अपेक्षाएं
प्रमुख NZ शहरों में अधिकांश निवेश प्रॉपर्टी पहले दिन से कैशफ्लो पॉजिटिव नहीं होंगी-खासकर बड़े investor deposits या equity buffers और वर्तमान ब्याज दरों के साथ।
महत्वपूर्ण प्रश्न यह हैं कि क्या आप नकारात्मक कैशफ्लो चरण के दौरान प्रॉपर्टी को होल्ड करने का खर्च वहन कर सकते हैं, क्या किराया वृद्धि और मूलधन चुकौती समय के साथ कैशफ्लो में सुधार करेगी, क्या आप किराए के रिटर्न को बढ़ाने के लिए सक्रिय रूप से मूल्य जोड़ रहे हैं, और क्या पूंजी वृद्धि आपके कुल रिटर्न गणना का हिस्सा है।
4% यील्ड वाली लेकिन 5% वार्षिक पूंजी वृद्धि वाली प्रॉपर्टी लंबे समय में 7% यील्ड वाली लेकिन 1% वृद्धि वाली प्रॉपर्टी से बेहतर प्रदर्शन कर सकती है-लेकिन केवल तभी जब आप इसे होल्ड करने का खर्च वहन कर सकें।
खरीदने से पहले संख्याएं चलाएं
न्यूज़ीलैंड में कैशफ्लो पॉजिटिव प्रॉपर्टी प्राप्त करना संभव है, लेकिन इसके लिए सावधानीपूर्वक प्रॉपर्टी चयन, यील्ड के बारे में यथार्थवादी अपेक्षाओं और अक्सर रिटर्न सुधारने के लिए मूल्य-वर्धक रणनीतियों की आवश्यकता होती है। खरीद से पहले यील्ड पर ध्यान केंद्रित करें, स्टैंडअलोन घरों से परे प्रॉपर्टी प्रकारों पर विचार करें, और संख्याओं को सावधानी से चलाएं।
निवेश प्रॉपर्टी के लिए आप कितना उधार ले सकते हैं यह समझने के लिए हमारे बॉरोइंग पावर कैलकुलेटर का उपयोग करें।
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