नकारात्मक रूप से गियर वाली संपत्तियों को वर्षों तक टॉप-अप करने के बाद, न्यूजीलैंड के निवेशक तेजी से कैशफ्लो पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं। कैशफ्लो पॉजिटिव संपत्ति वह है जहां किराये की आय सभी खर्चों से अधिक होती है - जिसका अर्थ है कि यह अपना खर्च खुद उठाती है और हर महीने आपकी जेब में पैसा डालती है।
कैशफ्लो पॉजिटिव संपत्ति क्या है?
एक कैशफ्लो पॉजिटिव किराये की संपत्ति स्वामित्व की लागत से अधिक किराये से आय उत्पन्न करती है। बंधक, बीमा, दरों, रखरखाव और संपत्ति प्रबंधन का भुगतान करने के बाद, पैसा बच जाता है।
एक ऐसी संपत्ति पर विचार करें जिसका किराया $650 प्रति सप्ताह है, जिससे सालाना $33,800 उत्पन्न होते हैं। एक बार जब आप विशिष्ट खर्चों को घटाते हैं - $25,000 का बंधक ब्याज, $3,000 की दरें, $2,000 का बीमा, $2,000 का रखरखाव, और $2,700 की संपत्ति प्रबंधन फीस - तो कुल खर्च $34,700 तक पहुंच जाते हैं। इससे आप प्रति वर्ष $900 के घाटे में रहते हैं।
इस उदाहरण में, संपत्ति को रखने की लागत प्रति वर्ष $900 है। कैशफ्लो पॉजिटिव बनने के लिए, आपको या तो किराया बढ़ाना होगा या खर्च कम करना होगा।
आपको कितनी उपज की आवश्यकता है?
सकल उपज वार्षिक किराए को संपत्ति के मूल्य से विभाजित करने पर प्राप्त होती है, जिसे प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है।
| सकल उपज | संभावित कैशफ्लो परिणाम |
|---|---|
| 4% से कम | काफी कैशफ्लो नकारात्मक |
| 4-5% | आमतौर पर कैशफ्लो नकारात्मक |
| 5-6% | कैशफ्लो तटस्थ से थोड़ा नकारात्मक |
| 6-7% | संभावित रूप से कैशफ्लो तटस्थ |
| 7-8% | कैशफ्लो तटस्थ से थोड़ा सकारात्मक |
| 8%+ | कैशफ्लो पॉजिटिव होने की अधिक संभावना |
| 9%+ | कैशफ्लो पॉजिटिव होने की प्रबल संभावना |
मुख्य अंतर्दृष्टि: विशिष्ट न्यूजीलैंड निवेश बंधक दरों और 30% जमा के साथ वास्तव में कैशफ्लो पॉजिटिव होने के लिए, आपको आमतौर पर मजबूत सकल उपज की आवश्यकता होती है, अक्सर 7% से 8% या उससे अधिक। ऑकलैंड या वेलिंगटन में बहुत कम संपत्तियां मूल्य जोड़े बिना इसे प्राप्त करती हैं।
विशिष्ट संपत्तियों के लिए उपज की गणना करने के लिए हमारे किराया उपज कैलकुलेटर का उपयोग करें।
सबसे अच्छा प्रदर्शन करने वाले संपत्ति के प्रकार
1. अपार्टमेंट और इकाइयाँ
अपार्टमेंट खरीदने में अपेक्षाकृत सस्ते होते हैं जबकि अभी भी अच्छा किराया आकर्षित करते हैं। इसका मतलब है उच्च उपज और बेहतर कैशफ्लो प्रदर्शन।
फायदे आकर्षक हैं: आपको उत्पन्न किराये की आय के सापेक्ष कम खरीद मूल्य मिलता है, जो सीधे उपज में सुधार करता है। घरों की तुलना में दरें और बीमा लागत कम होती हैं, और बॉडी कॉर्पोरेट बाहरी रखरखाव का प्रबंधन करता है जिससे आपकी चल रही लागतें अधिक अनुमानित होती हैं। केंद्रीय स्थानों में आमतौर पर मजबूत किराये की मांग देखी जाती है, जिससे रिक्ति का जोखिम कम होता है।
हालांकि, बॉडी कॉर्पोरेट फीस आपके कैशफ्लो को कम करती हैं और समय के साथ काफी बढ़ सकती हैं। संपत्ति लीजहोल्ड है या फ्रीहोल्ड, यह वित्तपोषण और पुनर्विक्रय मूल्य दोनों के लिए महत्वपूर्ण है। कुछ अपार्टमेंट बाजार स्टैंडअलोन घरों की तुलना में कम पूंजी वृद्धि क्षमता भी दिखाते हैं।
2. बहु-इकाई संपत्तियां
डुप्लेक्स, ट्रिपलेक्स और छोटे फ्लैटों के ब्लॉक अक्सर बेहतर उपज प्राप्त करते हैं क्योंकि आपको एक खरीद से कई किराये की आय मिलती है।
उदाहरण के लिए, दो 2-बेडरूम इकाइयों वाली एक संपत्ति पर विचार करें, जिनमें से प्रत्येक का किराया $450 प्रति सप्ताह है। इससे सालाना $46,800 का किराया उत्पन्न होता है। यदि आप $750,000 में खरीदते हैं, तो आपको 6.24% सकल उपज प्राप्त होती है। उसी कीमत पर एक स्टैंडअलोन घर केवल $600 प्रति सप्ताह पर किराए पर मिल सकता है, जिससे केवल 4.16% उपज मिलती है। बहु-इकाई संपत्ति उसी निवेशित पूंजी से काफी बेहतर कैशफ्लो उत्पन्न करती है।
3. छोटी आवास वाली संपत्तियां
मौजूदा संपत्ति में एक छोटा आवास (स्लीपआउट, ग्रैनी फ्लैट) जोड़ने से कैशफ्लो में नाटकीय रूप से सुधार हो सकता है।
एक विशिष्ट छोटे आवास के निर्माण में $120,000 से $180,000 का खर्च आता है, लेकिन यह प्रति सप्ताह $350 से $450 अतिरिक्त किराया उत्पन्न कर सकता है - यानी प्रति वर्ष $18,200 से $23,400। यह आपके नवीनीकरण निवेश पर 10-15% या उससे अधिक की उपज का प्रतिनिधित्व करता है, जिससे यह मौजूदा संपत्ति पर कैशफ्लो में सुधार करने के सबसे प्रभावी तरीकों में से एक बन जाता है।
4. बोर्डिंग हाउस और HMOs
बहु-कमरे वाले किराये बहुत अधिक उपज प्राप्त कर सकते हैं - आमतौर पर 8-12% या उससे अधिक - लेकिन अधिक गहन प्रबंधन आवश्यकताओं के साथ आते हैं।
एक बोर्डिंग हाउस चलाने का मतलब विशिष्ट नियमों का पालन करना, अधिक बार किरायेदार के बदलाव से निपटना और उच्च रखरखाव लागतों का प्रबंधन करना है। प्रबंधन की तीव्रता एक मानक किराये की तुलना में काफी अधिक है, और यह मॉडल सभी संपत्ति प्रकारों या स्थानों के लिए उपयुक्त नहीं है। हालांकि, काम करने के इच्छुक निवेशकों के लिए, कैशफ्लो रिटर्न उत्कृष्ट हो सकते हैं।
कैशफ्लो के लिए सर्वोत्तम स्थान
कुछ क्षेत्र लगातार दूसरों की तुलना में बेहतर उपज प्रदान करते हैं:
| स्थान | विशिष्ट सकल उपज | नोट्स |
|---|---|---|
| Invercargill | 6-8% | उच्चतम उपज, धीमी पूंजी वृद्धि |
| Dunedin | 5-7% | मजबूत छात्र मांग, मौसमी पैटर्न |
| Palmerston North | 5-6% | स्थिर रोजगार आधार |
| Rotorua | 5-7% | पर्यटन और स्थानीय रोजगार |
| Christchurch | 4-5% | उपज और वृद्धि का अच्छा संतुलन |
| Wellington | 4-5% | कम उपज लेकिन मजबूत किराये की मांग |
| Auckland | 3-4% | सबसे कम उपज, ऐतिहासिक रूप से सबसे मजबूत वृद्धि |
अदला-बदली: उच्च-उपज वाले क्षेत्रों में अक्सर धीमी पूंजी वृद्धि होती है। ऑकलैंड और वेलिंगटन में कम उपज होती है लेकिन ऐतिहासिक रूप से मजबूत मूल्य वृद्धि होती है। आपकी रणनीति इस बात पर निर्भर करती है कि आप कैशफ्लो को प्राथमिकता देते हैं या वृद्धि को।
कैशफ्लो में सुधार के लिए रणनीतियाँ
1. बेडरूम जोड़ें
अधिकांश बेडरूम परिवर्धन में आंतरिक दीवार विभाजन का उपयोग होता है जिसके लिए निर्माण सहमति की आवश्यकता नहीं होती है। $6,000 से $10,000 के निवेश के लिए, आप आमतौर पर प्रति सप्ताह $40 से $60 अतिरिक्त किराया जोड़ सकते हैं - यानी प्रति वर्ष $2,000 से $3,000, जो आपके नवीनीकरण निवेश पर 20-30% रिटर्न का प्रतिनिधित्व करता है। गैरेज को कमरे में बदलना या एक अतिरिक्त बेडरूम बनाने के लिए विभाजन जोड़ना किराये की आय को काफी बढ़ा सकता है।
2. पालतू जानवरों की अनुमति दें
न्यूजीलैंड के नए किरायेदारी कानून के तहत, जो 2025 के अंत में प्रभावी होगा, मकान मालिक पालतू जानवरों पर पूरी तरह से प्रतिबंध नहीं लगा सकते हैं, लेकिन पालतू जानवर के लिए एक बॉन्ड (दो सप्ताह के किराए तक) ले सकते हैं।
प्रभाव: पालतू जानवरों के अनुकूल संपत्तियां अक्सर तेजी से किराए पर मिलती हैं और प्रति सप्ताह $10-30 अधिक किराया प्राप्त कर सकती हैं।
3. संपत्ति को सुसज्जित करें
सुसज्जित किराये अधिक किराया प्राप्त करते हैं, खासकर उन क्षेत्रों में जहां अल्पकालिक किरायेदार होते हैं जैसे छात्र और अस्थायी असाइनमेंट पर पेशेवर। गुणवत्तापूर्ण साज-सामान में $5,000 से $15,000 का निवेश प्रति सप्ताह $50 से $100 या उससे अधिक अतिरिक्त किराया उत्पन्न कर सकता है। यह रणनीति अपार्टमेंट और विश्वविद्यालयों या CBDs के पास की संपत्तियों के लिए सबसे अच्छा काम करती है जहां अस्थायी किरायेदार तैयार-से-कब्जे वाले आवास की सुविधा को महत्व देते हैं।
4. कम दरों पर पुनर्वित्त करें
2024 के उच्चतम स्तर से ब्याज दरों में काफी गिरावट आने के साथ, पुनर्वित्त आपके खर्चों को काफी कम कर सकता है।
उदाहरण: $500,000 के ऋण पर अपनी दर को 0.5% कम करने से प्रति वर्ष $2,500 की बचत होती है - अक्सर नकारात्मक और तटस्थ कैशफ्लो के बीच का अंतर।
5. अपने खर्चों की समीक्षा करें
कई खर्च श्रेणियों में छोटी बचतें जुड़ जाती हैं। स्वचालित नवीनीकरण के बजाय सालाना मकान मालिक बीमा के लिए खरीदारी करें - प्रदाताओं के बीच प्रीमियम काफी भिन्न होते हैं। यदि आपकी दरें अधिक लगती हैं, तो अपनी परिषद मूल्यांकन को चुनौती दें। एक संपत्ति प्रबंधक का उपयोग करें जो प्रतिस्पर्धी रखरखाव दरों पर बातचीत करता है, या 7-10% प्रबंधन शुल्क को पूरी तरह से बचाने के लिए स्व-प्रबंधन पर विचार करें।
6. किराए को बाजार दरों तक बढ़ाएँ
कई मकान मालिक बाजार दरों के सापेक्ष कम किराया लेते हैं, खासकर दीर्घकालिक किरायेदारों के लिए। जबकि अच्छे किरायेदार संबंध बनाए रखना महत्वपूर्ण है, बाजार से काफी कम किराया आपके निवेश रिटर्न को नुकसान पहुंचाता है।
किसी भी किराया समीक्षा से पहले Trade Me Property पर और स्थानीय संपत्ति प्रबंधकों के साथ बाजार किराए की जांच करें।
कैशफ्लो पर जमा का प्रभाव
आपकी जमा राशि कैशफ्लो परिणामों को काफी प्रभावित करती है:
| जमा | LVR | $600k संपत्ति पर बंधक | अनुमानित वार्षिक ब्याज | प्रभाव |
|---|---|---|---|---|
| 20% | 80% | $480,000 | $27,000 | संभावित रूप से कैशफ्लो नकारात्मक |
| 30% | 70% | $420,000 | $23,500 | अभी भी संभावित रूप से नकारात्मक |
| 35% | 65% | $390,000 | $21,800 | तटस्थ के करीब |
| 40% | 60% | $360,000 | $20,000 | बेहतर कैशफ्लो स्थिति |
| 50% | 50% | $300,000 | $16,800 | मजबूत कैशफ्लो क्षमता |
मुख्य अंतर्दृष्टि: मानक 30-30% जमा के साथ, सकारात्मक कैशफ्लो प्राप्त करने के लिए या तो बहुत अधिक उपज (7%+) की आवश्यकता होती है, सुधारों के माध्यम से मूल्य जोड़ना, या क्षेत्रीय क्षेत्रों में खरीदना।
नई निर्मित बनाम मौजूदा संपत्तियां
नई निर्मित
नई निर्मित संपत्तियां कई कैशफ्लो लाभ प्रदान करती हैं। 20% जमा की आवश्यकता (मौजूदा संपत्तियों के लिए 30-35% की तुलना में) का अर्थ है कम इक्विटी आवश्यकता, अन्य निवेशों के लिए पूंजी मुक्त करना। आपको पहले दिन से पूर्ण ब्याज कटौती मिलती है, शुरुआती वर्षों में कम रखरखाव लागत, और लेआउट अक्सर विशेष रूप से किराये के बाजार के लिए डिज़ाइन किए जाते हैं।
नुकसान पर विचार करना भी उतना ही महत्वपूर्ण है। नई निर्मित संपत्तियां अक्सर प्रीमियम कीमतों पर खरीदी जाती हैं, जो जमा बचत को ऑफसेट कर सकती हैं। भूमि मूल्य घटक उसी क्षेत्र में स्थापित संपत्तियों की तुलना में कम हो सकता है, और सुधारों के माध्यम से मूल्य जोड़ने की गुंजाइश कम होती है क्योंकि सब कुछ पहले से ही नया होता है।
मौजूदा संपत्तियां
मौजूदा संपत्तियां विभिन्न कैशफ्लो लाभ प्रदान करती हैं। वे अक्सर प्रतिस्थापन लागत से कम पर खरीदी जाती हैं, खासकर खरीदार के बाजारों में। नवीनीकरण या छोटे आवासों के माध्यम से मूल्य जोड़ने की महत्वपूर्ण क्षमता होती है, मूल्य बातचीत के लिए अधिक गुंजाइश होती है, और आप खरीदने से पहले स्थापित किराये की आय के इतिहास को सत्यापित कर सकते हैं।
नकारात्मक पक्ष पर, मौजूदा संपत्तियों के लिए 30-30% जमा की आवश्यकता होती है, Healthy Homes अनुपालन मानकों को पूरा करने के लिए काम की आवश्यकता हो सकती है, और आमतौर पर इमारत के पुराने होने के साथ उच्च चल रहे रखरखाव लागत शामिल होती है।
यथार्थवादी अपेक्षाएँ
न्यूजीलैंड के प्रमुख शहरों में अधिकांश निवेश संपत्तियां पहले दिन से कैशफ्लो पॉजिटिव नहीं होंगी - खासकर 30-30% जमा और वर्तमान ब्याज दरों के साथ।
जो प्रश्न महत्वपूर्ण हैं वे यह हैं कि क्या आप संपत्ति को उसके नकारात्मक कैशफ्लो चरण के माध्यम से रखने का खर्च उठा सकते हैं, क्या किराया वृद्धि और मूलधन का भुगतान समय के साथ कैशफ्लो में सुधार करेगा, क्या आप किराये के रिटर्न को बढ़ावा देने के लिए सक्रिय रूप से मूल्य जोड़ रहे हैं, और क्या पूंजी वृद्धि आपकी कुल रिटर्न गणना का हिस्सा है।
4% उपज वाली लेकिन 5% वार्षिक पूंजी वृद्धि वाली संपत्ति लंबी अवधि में 1% वृद्धि वाली 7% उपज वाली संपत्ति से बेहतर प्रदर्शन कर सकती है - लेकिन तभी जब आप इसे रखने का खर्च उठा सकें।
खरीदने से पहले संख्याओं की जाँच करें
न्यूजीलैंड में कैशफ्लो पॉजिटिव संपत्ति प्राप्त की जा सकती है, लेकिन इसके लिए सावधानीपूर्वक संपत्ति चयन, उपज के बारे में यथार्थवादी अपेक्षाएं, और अक्सर रिटर्न में सुधार के लिए मूल्य-जोड़ रणनीतियों की आवश्यकता होती है। खरीद से पहले उपज पर ध्यान दें, स्टैंडअलोन घरों से परे संपत्ति के प्रकारों पर विचार करें, और संख्याओं की सावधानीपूर्वक जाँच करें।
निवेश संपत्ति के लिए आप कितना उधार ले सकते हैं, यह समझने के लिए हमारे उधार शक्ति कैलकुलेटर का उपयोग करें।
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