Après des années à compléter des propriétés à rendement négatif, les investisseurs néo-zélandais se concentrent de plus en plus sur les flux de trésorerie. Une propriété à flux de trésorerie positif est une propriété où les revenus locatifs dépassent toutes les dépenses, ce qui signifie qu'elle s'autofinance et vous rapporte de l'argent chaque mois.
Qu'est-ce qu'une propriété à flux de trésorerie positif ?
Une propriété locative à flux de trésorerie positif génère plus de revenus locatifs qu'elle ne coûte à posséder. Après avoir payé l'hypothèque, l'assurance, les taxes foncières (rates), l'entretien et la gestion immobilière, il reste de l'argent.
Considérez une propriété louée à 650 $ par semaine, générant 33 800 $ par an. Une fois que vous soustrayez les dépenses typiques - intérêts hypothécaires de 25 000 $, taxes foncières (rates) de 3 000 $, assurance de 2 000 $, entretien de 2 000 $ et frais de gestion immobilière de 2 700 $ - les dépenses totales atteignent 34 700 $. Cela vous laisse 900 $ par an dans le rouge.
Dans cet exemple, la propriété coûte 900 $ par an à détenir. Pour devenir à flux de trésorerie positif, vous devriez soit augmenter le loyer, soit réduire les dépenses.
Quel rendement vous faut-il ?
Le rendement brut est le loyer annuel divisé par la valeur de la propriété, exprimé en pourcentage.
| Rendement Brut | Résultat probable du flux de trésorerie |
|---|---|
| Moins de 4% | Flux de trésorerie significativement négatif |
| 4-5% | Flux de trésorerie généralement négatif |
| 5-6% | Flux de trésorerie neutre à légèrement négatif |
| 6-7% | Flux de trésorerie potentiellement neutre |
| 7-8% | Flux de trésorerie neutre à légèrement positif |
| 8%+ | Plus susceptible d'être à flux de trésorerie positif |
| 9%+ | Forte chance d'être à flux de trésorerie positif |
Point clé : Pour être véritablement à flux de trésorerie positif avec les taux hypothécaires d'investissement typiques en Nouvelle-Zélande et un apport de 35 %, vous avez généralement besoin de rendements bruts élevés, souvent autour de 7 % à 8 % ou plus. Très peu de propriétés à Auckland ou Wellington y parviennent sans ajouter de valeur.
Utilisez notre calculateur de rendement locatif pour calculer les rendements de propriétés spécifiques.
Types de propriétés les plus performants
1. Appartements et Unités
Les appartements sont relativement moins chers à l'achat tout en attirant de bons loyers. Cela signifie des rendements plus élevés et une meilleure performance des flux de trésorerie.
Les avantages sont convaincants : vous obtenez un prix d'achat inférieur par rapport aux revenus locatifs générés, ce qui améliore directement le rendement. Les taxes foncières (rates) et les coûts d'assurance ont tendance à être inférieurs à ceux des maisons, et le syndicat de copropriété (body corporate) gère l'entretien extérieur, de sorte que vos coûts courants sont plus prévisibles. Les emplacements centraux connaissent généralement une forte demande locative, réduisant le risque de vacance.
Cela dit, les frais de syndicat de copropriété (body corporate) réduisent vos flux de trésorerie et peuvent augmenter considérablement avec le temps. Le fait que la propriété soit en pleine propriété (freehold) ou en bail emphytéotique (leasehold) est très important pour le financement et la valeur de revente. Certains marchés d'appartements montrent également un potentiel de croissance du capital plus faible par rapport aux maisons individuelles.
2. Propriétés multi-unités
Les duplex, triplex et petits immeubles d'appartements atteignent souvent des rendements supérieurs car vous obtenez plusieurs revenus locatifs à partir d'un seul achat.
Pour illustrer, considérez une propriété avec deux unités de 2 chambres louées à 450 $ par semaine chacune. Cela génère 46 800 $ de loyer annuel. Si vous achetez pour 750 000 $, vous obtenez un rendement brut de 6,24 %. Une maison individuelle au même prix pourrait ne se louer que 600 $ par semaine, offrant un rendement de seulement 4,16 %. La propriété multi-unités génère des flux de trésorerie nettement meilleurs pour le même capital investi.
3. Propriétés avec logements secondaires (Minor Dwellings)
L'ajout d'un logement secondaire (minor dwelling) (chambre d'appoint, logement pour personnes âgées) à une propriété existante peut améliorer considérablement les flux de trésorerie.
Un logement secondaire (minor dwelling) typique coûte entre 120 000 $ et 180 000 $ à construire, mais peut générer 350 $ à 450 $ par semaine de loyer supplémentaire, soit 18 200 $ à 23 400 $ par an. Cela représente un rendement de 10 à 15 % ou plus sur votre investissement de rénovation, ce qui en fait l'un des moyens les plus efficaces d'améliorer les flux de trésorerie d'une propriété existante.
4. Pensions de famille et HMO (Maisons à Occupations Multiples)
Les locations multi-chambres peuvent atteindre des rendements très élevés, généralement 8 à 12 % ou plus, mais s'accompagnent d'exigences de gestion plus intensives.
Gérer une pension de famille implique de se conformer à des réglementations spécifiques, de gérer un roulement de locataires plus fréquent et de gérer des coûts d'entretien plus élevés. L'intensité de la gestion est nettement supérieure à celle d'une location standard, et le modèle ne convient pas à tous les types de propriétés ou d'emplacements. Pour les investisseurs prêts à fournir l'effort, cependant, les rendements en termes de flux de trésorerie peuvent être excellents.
Meilleurs emplacements pour les flux de trésorerie
Certaines régions offrent constamment de meilleurs rendements que d'autres :
| Emplacement | Rendement Brut Typique | Notes |
|---|---|---|
| Invercargill | 6-8% | Rendements les plus élevés, croissance du capital plus lente |
| Dunedin | 5-7% | Forte demande étudiante, schémas saisonniers |
| Palmerston North | 5-6% | Base d'emploi stable |
| Rotorua | 5-7% | Tourisme et emploi local |
| Christchurch | 4-5% | Bon équilibre entre rendement et croissance |
| Wellington | 4-5% | Rendements plus faibles mais forte demande locative |
| Auckland | 3-4% | Rendements les plus faibles, croissance historiquement la plus forte |
Le compromis : Les zones à rendement élevé ont souvent une croissance du capital plus lente. Auckland et Wellington ont des rendements plus faibles mais une appréciation des prix historiquement plus forte. Votre stratégie dépend de la priorité que vous accordez aux flux de trésorerie ou à la croissance.
Stratégies pour améliorer les flux de trésorerie
1. Ajouter des chambres
La plupart des ajouts de chambres utilisent des cloisons intérieures qui ne nécessitent pas de permis de construire. Pour un investissement de 6 000 $ à 10 000 $, vous pouvez généralement ajouter 40 $ à 60 $ par semaine de loyer, soit 2 000 $ à 3 000 $ par an, ce qui représente un retour de 20 à 30 % sur votre investissement de rénovation. Convertir un garage en chambre ou ajouter une cloison pour créer une chambre supplémentaire peut augmenter considérablement les revenus locatifs.
2. Autoriser les animaux de compagnie
En vertu de la nouvelle législation néo-zélandaise sur la location qui entrera en vigueur fin 2025, les propriétaires ne pourront pas interdire catégoriquement les animaux de compagnie, mais pourront exiger une caution pour animaux (jusqu'à deux semaines de loyer).
Impact : Les propriétés acceptant les animaux de compagnie se louent souvent plus rapidement et peuvent atteindre des loyers supérieurs de 10 à 30 $ par semaine.
3. Meubler la propriété
Les locations meublées exigent des loyers plus élevés, en particulier dans les zones avec des locataires à court terme tels que les étudiants et les professionnels en mission temporaire. Un investissement de 5 000 $ à 15 000 $ en mobilier de qualité peut générer 50 $ à 100 $ ou plus par semaine de loyer supplémentaire. Cette stratégie fonctionne mieux pour les appartements et les propriétés près des universités ou des CBD où les locataires de passage apprécient la commodité d'un logement prêt à occuper.
4. Refinancer pour des taux plus bas
Les taux d'intérêt ayant considérablement baissé par rapport aux sommets de 2024, le refinancement peut réduire considérablement vos coûts.
Exemple : Réduire votre taux de 0,5 % sur un prêt de 500 000 $ permet d'économiser 2 500 $ par an, souvent la différence entre un flux de trésorerie négatif et neutre.
5. Examiner vos dépenses
De petites économies dans plusieurs catégories de dépenses s'additionnent. Comparez les assurances propriétaire chaque année plutôt que de renouveler automatiquement - les primes varient considérablement entre les fournisseurs. Si vos taxes foncières (rates) semblent élevées, contestez l'évaluation de votre conseil municipal. Utilisez un gestionnaire immobilier qui négocie des tarifs d'entretien compétitifs, ou envisagez l'autogestion pour économiser complètement les frais de gestion de 7 à 10 %.
6. Augmenter le loyer aux prix du marché
De nombreux propriétaires sous-facturent par rapport aux prix du marché, en particulier pour les locataires à long terme. Bien que le maintien de bonnes relations avec les locataires soit important, des loyers nettement inférieurs au marché nuisent à vos rendements d'investissement.
Vérifiez les loyers du marché sur Trade Me Property et auprès des gestionnaires immobiliers locaux avant toute révision de loyer.
L'impact de l'apport sur les flux de trésorerie
La taille de votre apport affecte considérablement les résultats des flux de trésorerie :
| Apport | LVR | Hypothèque sur une propriété de 600 000 $ | Intérêts Annuels Approx. | Impact |
|---|---|---|---|---|
| 20% | 80% | 480 000 $ | 27 000 $ | Flux de trésorerie probablement négatif |
| 30% | 70% | 420 000 $ | 23 500 $ | Toujours probablement négatif |
| 35% | 65% | 390 000 $ | 21 800 $ | Plus proche du neutre |
| 40% | 60% | 360 000 $ | 20 000 $ | Meilleure position de flux de trésorerie |
| 50% | 50% | 300 000 $ | 16 800 $ | Fort potentiel de flux de trésorerie |
Point clé : Avec des apports standard de 30 à 35 %, l'obtention d'un flux de trésorerie positif nécessite soit des rendements très élevés (7 % et plus), soit l'ajout de valeur par des améliorations, soit l'achat dans des zones régionales.
Nouvelles constructions vs propriétés existantes
Nouvelles constructions
Les nouvelles constructions offrent plusieurs avantages en termes de flux de trésorerie. L'exigence d'un apport de 20 % (contre 30-35 % pour les propriétés existantes) signifie une exigence de capitaux propres plus faible, libérant du capital pour d'autres investissements. Vous bénéficiez d'une déductibilité totale des intérêts dès le premier jour, de coûts d'entretien inférieurs les premières années, et de configurations souvent conçues spécifiquement pour le marché locatif.
Les inconvénients sont tout aussi importants à considérer. Les nouvelles constructions sont souvent achetées à des prix élevés, ce qui peut compenser les économies d'apport. La composante valeur foncière peut être inférieure à celle des propriétés établies dans la même zone, et il y a moins de possibilités d'ajouter de la valeur par des améliorations puisque tout est déjà neuf.
Propriétés existantes
Les propriétés existantes offrent des avantages différents en termes de flux de trésorerie. Elles sont souvent achetées en dessous du coût de remplacement, en particulier sur les marchés d'acheteurs. Il existe un potentiel significatif d'ajouter de la valeur par des rénovations ou des logements secondaires (minor dwellings), plus de marge de négociation de prix, et vous pouvez vérifier l'historique des revenus locatifs établis avant l'achat.
En revanche, les propriétés existantes nécessitent un apport de 30 à 35 %, peuvent nécessiter des travaux pour répondre aux normes de conformité Healthy Homes, et impliquent généralement des coûts d'entretien courants plus élevés à mesure que le bâtiment vieillit.
Attentes réalistes
La plupart des propriétés d'investissement dans les grandes villes néo-zélandaises ne seront pas à flux de trésorerie positif dès le premier jour, surtout avec des apports de 30 à 35 % et les taux d'intérêt actuels.
Les questions importantes sont de savoir si vous pouvez vous permettre de détenir la propriété pendant sa phase de flux de trésorerie négatif, si les augmentations de loyer et le remboursement du capital amélioreront les flux de trésorerie au fil du temps, si vous ajoutez activement de la valeur pour augmenter les rendements locatifs, et si la croissance du capital fait partie de votre calcul de rendement total.
Une propriété avec un rendement de 4 % mais une croissance annuelle du capital de 5 % peut surpasser une propriété avec un rendement de 7 % et une croissance de 1 % à long terme, mais seulement si vous pouvez vous permettre de la détenir.
Faites les calculs avant d'acheter
Une propriété à flux de trésorerie positif est réalisable en Nouvelle-Zélande, mais nécessite une sélection minutieuse de la propriété, des attentes réalistes concernant les rendements, et souvent des stratégies à valeur ajoutée pour améliorer les retours. Concentrez-vous sur le rendement avant l'achat, considérez des types de propriétés au-delà des maisons individuelles, et faites les calculs avec soin.
Utilisez notre calculateur de capacité d'emprunt pour comprendre combien vous pouvez emprunter pour une propriété d'investissement.
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