Après des années de renflouement de biens à effet de levier négatif, les investisseurs néo-zélandais se concentrent de plus en plus sur le flux de trésorerie. Un bien locatif à flux de trésorerie positif est un bien dont les revenus locatifs dépassent l’ensemble des dépenses – c’est-à-dire qu’il s’autofinance et génère un surplus d’argent chaque mois.
Qu’est-ce qu’un bien locatif à flux de trésorerie positif ?
Un bien locatif à flux de trésorerie positif génère plus de revenus locatifs que les coûts de détention. Après avoir payé le prêt hypothécaire, l’assurance, les taxes foncières, l’entretien et les frais de gestion locative, il reste de l’argent.
Prenons l’exemple d’un bien loué 650 $ par semaine, soit 33 800 $ par an. Une fois déduites les dépenses habituelles – intérêts hypothécaires de 25 000 $, taxes foncières de 3 000 $, assurance de 2 000 $, entretien de 2 000 $ et frais de gestion de 2 700 $ – le total des dépenses atteint 34 700 $. Il en résulte un déficit de 900 $ par an.
Dans cet exemple, le bien coûte 900 $ par an à conserver. Pour qu’il devienne à flux de trésorerie positif, il faudrait soit augmenter le loyer, soit réduire les dépenses.
Quel rendement faut-il viser ?
Le rendement brut est le loyer annuel divisé par la valeur du bien, exprimé en pourcentage.
| Rendement brut | Résultat probable sur le flux de trésorerie |
|---|---|
| Moins de 4 % | Fortement négatif |
| 4-5 % | Généralement négatif |
| 5-6 % | Neutre à légèrement négatif |
| 6-7 % | Potentiellement neutre |
| 7-8 % | Neutre à légèrement positif |
| 8 % et plus | Plus susceptible d’être positif |
| 9 % et plus | Forte probabilité d’être positif |
Point clé : Pour être véritablement à flux de trésorerie positif avec les taux hypothécaires habituels des investissements en NZ et une hypothèse courante d’apport investisseur plus élevé, souvent autour de 30 %, il faut généralement des rendements bruts élevés, souvent autour de 7 % à 8 % ou plus. Très peu de biens à Auckland ou Wellington atteignent ce niveau sans création de valeur ajoutée.
Utilisez notre calculateur de rendement locatif pour calculer les rendements de biens spécifiques.
Types de biens qui performent le mieux
1. Appartements et unités
Les appartements sont relativement moins chers à l’achat tout en attirant des loyers élevés. Cela se traduit par des rendements supérieurs et de meilleures performances en matière de flux de trésorerie.
Les avantages sont convaincants : le prix d’achat est plus bas par rapport aux revenus locatifs générés, ce qui améliore directement le rendement. Les taxes foncières et les primes d’assurance sont généralement inférieures à celles des maisons, et le syndicat de copropriété gère l’entretien extérieur, rendant les coûts plus prévisibles. Les emplacements centraux bénéficient d’une forte demande locative, réduisant le risque de vacance.
Cela dit, les charges de copropriété réduisent le flux de trésorerie et peuvent augmenter considérablement au fil du temps. Le statut du bien (bail emphytéotique ou propriété franche) a une incidence importante tant sur le financement que sur la valeur de revente. Certains marchés d’appartements offrent également un potentiel de plus-value moindre par rapport aux maisons individuelles.
2. Immeubles multi-logements
Les duplex, triplex et petits immeubles de logements atteignent souvent des rendements supérieurs car ils génèrent plusieurs revenus locatifs pour un seul achat.
À titre d’illustration, prenons un bien composé de deux unités de 2 chambres louées 450 $ par semaine chacune. Cela génère 46 800 $ de loyer annuel. Pour un achat de 750 000 $, le rendement brut est de 6,24 %. Une maison individuelle au même prix ne se louerait peut-être que 600 $ par semaine, soit un rendement de 4,16 %. Le bien multi-logements génère un flux de trésorerie nettement supérieur pour le même capital investi.
3. Biens avec logement secondaire
L’ajout d’un logement secondaire (studio, petit appartement indépendant) à un bien existant peut améliorer considérablement le flux de trésorerie.
Un logement secondaire typique coûte entre 120 000 $ et 180 000 $ à construire, mais peut générer 350 $ à 450 $ de loyer supplémentaire par semaine, soit 18 200 $ à 23 400 $ par an. Cela représente un rendement de 10-15 % ou plus sur l’investissement de rénovation, ce qui en fait l’un des moyens les plus efficaces d’améliorer le flux de trésorerie d’un bien existant.
4. Maisons de chambres et HMOs
La location de chambres multiples peut atteindre des rendements très élevés – généralement 8-12 % ou plus – mais nécessite une gestion plus intensive.
Exploiter une maison de chambres implique de respecter des réglementations spécifiques, de gérer un turnover locatif plus fréquent et des coûts d’entretien plus élevés. La charge de gestion est nettement supérieure à celle d’une location classique, et le modèle ne convient pas à tous les types de biens ni à toutes les localisations. Pour les investisseurs prêts à s’investir, les retours en termes de flux de trésorerie peuvent cependant être excellents.
Meilleures localisations pour le flux de trésorerie
Certaines régions offrent systématiquement de meilleurs rendements que d’autres :
| Localisation | Rendement brut typique | Remarques |
|---|---|---|
| Invercargill | 6-8 % | Rendements les plus élevés, croissance du capital plus lente |
| Dunedin | 5-7 % | Forte demande étudiante, profils saisonniers |
| Palmerston North | 5-6 % | Base d’emploi stable |
| Rotorua | 5-7 % | Tourisme et emploi local |
| Christchurch | 4-5 % | Bon équilibre rendement et croissance |
| Wellington | 4-5 % | Rendements plus faibles mais forte demande locative |
| Auckland | 3-4 % | Rendements les plus bas, plus forte croissance historique |
Le compromis : Les zones à rendement élevé ont souvent une croissance du capital plus lente. Auckland et Wellington ont des rendements plus faibles mais une appréciation des prix historiquement plus forte. Votre stratégie dépend de la priorité accordée au flux de trésorerie ou à la croissance.
Stratégies pour améliorer le flux de trésorerie
1. Ajouter des chambres
La plupart des ajouts de chambres utilisent des cloisons intérieures ne nécessitant pas de permis de construire. Pour un investissement de 6 000 $ à 10 000 $, vous pouvez généralement ajouter 40 $ à 60 $ de loyer par semaine, soit 2 000 $ à 3 000 $ par an, représentant un retour de 20-30 % sur l’investissement de rénovation. Convertir un garage en chambre ou ajouter une cloison pour créer une chambre supplémentaire peut augmenter significativement les revenus locatifs.
2. Autoriser les animaux de compagnie
En vertu de la nouvelle législation néo-zélandaise sur les locations qui entrera en vigueur fin 2025, les propriétaires ne peuvent pas interdire systématiquement les animaux, mais peuvent demander une caution animale (jusqu’à deux semaines de loyer).
Impact : Les biens acceptant les animaux se louent souvent plus rapidement et peuvent atteindre des loyers supérieurs de 10 à 30 $ par semaine.
3. Meubler le bien
Les locations meublées commandent des loyers plus élevés, particulièrement dans les zones avec des locataires de court terme tels que les étudiants et les professionnels en mission temporaire. Un investissement de 5 000 $ à 15 000 $ en mobilier de qualité peut générer 50 $ à 100 $ ou plus de loyer supplémentaire par semaine. Cette stratégie fonctionne particulièrement bien pour les appartements et les biens situés près des universités ou du CBD où les locataires temporaires apprécient la commodité d’un logement prêt à occuper.
4. Refinancer pour obtenir des taux plus bas
Les taux d’intérêt ayant fortement baissé par rapport aux sommets de 2024, le refinancement peut réduire considérablement vos coûts.
Exemple : Réduire votre taux de 0,5 % sur un prêt de 500 000 $ permet d’économiser 2 500 $ par an – souvent la différence entre un flux négatif et un flux neutre.
5. Examiner vos dépenses
De petites économies sur plusieurs catégories de dépenses s’additionnent. Comparez chaque année l’assurance propriétaire plutôt que de renouveler automatiquement – les primes varient fortement entre les assureurs. Si vos taxes foncières semblent élevées, contestez l’évaluation de votre conseil municipal. Utilisez un gestionnaire qui négocie des tarifs d’entretien compétitifs, ou envisagez la gestion en direct pour économiser les 7-10 % de frais de gestion.
6. Augmenter le loyer au niveau du marché
De nombreux propriétaires sous-louent par rapport aux taux du marché, surtout pour les locataires de longue durée. Bien qu’il soit important de maintenir de bonnes relations avec les locataires, des loyers nettement inférieurs au marché nuisent à la rentabilité de votre investissement.
Vérifiez les loyers du marché sur Trade Me Property et auprès des gestionnaires locaux avant toute révision de loyer.
L’impact de l’apport sur le flux de trésorerie
La taille de votre apport influence fortement le résultat en termes de flux de trésorerie :
| Apport | Niveau d’emprunt | Prêt sur un bien de 600 k$ | Intérêts annuels approx. | Impact |
|---|---|---|---|---|
| 20 % | 80 % | 480 000 $ | 27 000 $ | Probablement négatif |
| 30 % | 70 % | 420 000 $ | 23 500 $ | Toujours probablement négatif |
| 35 % | 65 % | 390 000 $ | 21 800 $ | Proche de neutre |
| 40 % | 60 % | 360 000 $ | 20 000 $ | Meilleure position |
| 50 % | 50 % | 300 000 $ | 16 800 $ | Fort potentiel positif |
Point clé : Avec un apport standard de 30 %, atteindre un flux de trésorerie positif nécessite soit des rendements très élevés (7 %+), soit d’ajouter de la valeur par des améliorations, soit d’acheter dans des zones régionales.
Constructions neuves vs biens existants
Constructions neuves
Les constructions neuves offrent plusieurs avantages en matière de flux de trésorerie. Les prêts admissibles pour construction ou logement nouvellement construit peuvent offrir plus de flexibilité d’apport que de nombreux biens d’investissement existants, libérant parfois du capital pour d’autres investissements. Cette flexibilité n’est pas automatique et dépend toujours de la politique du prêteur, de la capacité de remboursement, de l’évaluation, de l’éligibilité du bien, du profil de l’emprunteur et de la structure du prêt. Les coûts d’entretien sont souvent plus bas les premières années et les agencements peuvent être conçus spécifiquement pour le marché locatif. L’ancienne distinction fiscale concernant la déductibilité des intérêts est beaucoup moins importante maintenant que les intérêts sur les fonds empruntés pour les locations résidentielles sont généralement à nouveau 100 % déductibles à compter du 1er avril 2025.
Biens existants
Les biens existants offrent d’autres avantages en matière de flux de trésorerie. Ils sont souvent achetés en dessous du coût de remplacement, particulièrement sur les marchés acheteurs. Il existe un potentiel important de création de valeur par des rénovations ou l’ajout de logements secondaires, plus de marge pour la négociation du prix, et vous pouvez vérifier l’historique établi des revenus locatifs avant l’achat.
En contrepartie, les biens existants nécessitent souvent un apport ou une réserve d’équité plus élevé, peuvent nécessiter des travaux pour respecter les normes Healthy Homes et impliquent généralement des coûts d’entretien courants plus élevés à mesure que le bâtiment vieillit.
Attentes réalistes
La plupart des biens d’investissement dans les grandes villes de NZ ne seront pas à flux de trésorerie positif dès le premier jour – surtout avec un apport de 30 % et les taux d’intérêt actuels.
Les questions importantes sont de savoir si vous pouvez vous permettre de conserver le bien pendant sa phase de flux négatif, si les augmentations de loyer et le remboursement du capital amélioreront le flux au fil du temps, si vous ajoutez activement de la valeur pour augmenter les revenus locatifs, et si la plus-value fait partie de votre calcul de rendement total.
Un bien avec un rendement de 4 % mais une croissance annuelle du capital de 5 % peut surpasser un bien à 7 % de rendement avec 1 % de croissance sur le long terme – à condition que vous puissiez le conserver.
Faites les calculs avant d’acheter
Un investissement locatif à flux de trésorerie positif est réalisable en Nouvelle-Zélande, mais exige une sélection rigoureuse des biens, des attentes réalistes concernant les rendements et souvent des stratégies de création de valeur pour améliorer les retours. Concentrez-vous sur le rendement avant l’achat, envisagez d’autres types de biens que les maisons individuelles et faites les calculs avec soin.
Utilisez notre calculateur de capacité d’emprunt pour comprendre combien vous pouvez emprunter pour un bien d’investissement.
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