Après des années à compléter des propriétés à effet de levier négatif, les investisseurs néo-zélandais se concentrent de plus en plus sur le flux de trésorerie. Une propriété à flux de trésorerie positif est une propriété où le revenu locatif dépasse toutes les dépenses, ce qui signifie qu'elle se paie elle-même et vous met de l'argent en poche chaque mois.
Qu'est-ce qu'une Propriété à Flux de Trésorerie Positif ?
Une propriété locative à flux de trésorerie positif génère plus de revenus du loyer qu'elle ne coûte à posséder. Après avoir payé l'hypothèque, l'assurance, les taxes foncières, l'entretien et la gestion immobilière, il reste de l'argent.
Considérez une propriété louée à 650 $ par semaine, générant 33 800 $ annuellement. Une fois que vous soustrayez les dépenses typiques : intérêts hypothécaires de 25 000 $, taxes de 3 000 $, assurance de 2 000 $, entretien de 2 000 $ et frais de gestion immobilière de 2 700 $, les dépenses totales atteignent 34 700 $. Cela vous laisse 900 $ par an dans le rouge.
Dans cet exemple, la propriété coûte 900 $ par an à détenir. Pour devenir à flux de trésorerie positif, vous devriez soit augmenter le loyer, soit réduire les dépenses.
Quel Rendement Vous Faut-il ?
Le rendement brut est le loyer annuel divisé par la valeur de la propriété, exprimé en pourcentage.
| Rendement Brut | Résultat Probable de Flux de Trésorerie |
|---|---|
| Moins de 4% | Significativement négatif |
| 4-5% | Typiquement négatif |
| 5-6% | Neutre à légèrement négatif |
| 6-7% | Potentiellement neutre |
| 7-8% | Neutre à légèrement positif |
| 8%+ | Plus susceptible d'être positif |
| 9%+ | Forte chance d'être positif |
Point clé : Pour être véritablement à flux de trésorerie positif avec les taux d'intérêt typiques en NZ (environ 5-6%) et un dépôt de 35%, vous avez généralement besoin de rendements bruts supérieurs à 7-8%. Très peu de propriétés à Auckland ou Wellington atteignent cela sans ajouter de la valeur.
Utilisez notre calculateur de rendement locatif pour calculer les rendements de propriétés spécifiques.
Types de Propriétés les Plus Performants
1. Appartements et Unités
Les appartements sont relativement moins chers à acheter tout en attirant de bons loyers. Cela signifie des rendements plus élevés et une meilleure performance de flux de trésorerie.
Les avantages sont convaincants : vous obtenez un prix d'achat plus bas par rapport au revenu locatif généré, ce qui améliore directement le rendement. Les taxes et les coûts d'assurance ont tendance à être plus bas que pour les maisons, et le syndic gère l'entretien extérieur donc vos coûts continus sont plus prévisibles. Les emplacements centraux voient généralement une forte demande locative, réduisant le risque de vacance.
Cela dit, les frais de syndic grignotent votre flux de trésorerie et peuvent augmenter substantiellement au fil du temps. Que la propriété soit en bail emphytéotique ou en pleine propriété compte significativement pour le financement et la valeur de revente. Certains marchés d'appartements montrent également un potentiel de croissance du capital plus faible par rapport aux maisons individuelles.
2. Propriétés Multi-Unités
Les duplex, triplex et petits immeubles d'appartements atteignent souvent des rendements supérieurs parce que vous obtenez plusieurs revenus locatifs d'un seul achat.
Pour illustrer, considérez une propriété avec deux unités de 2 chambres louées à 450 $ par semaine chacune. Cela génère 46 800 $ de loyer annuel. Si vous achetez pour 750 000 $, vous atteignez un rendement brut de 6,24%. Une maison individuelle au même prix pourrait ne louer que 600 $ par semaine, ne délivrant que 4,16% de rendement. La propriété multi-unités génère un flux de trésorerie significativement meilleur du même capital investi.
3. Propriétés avec Logements Annexes
Ajouter un logement annexe (dépendance, petit appartement) à une propriété existante peut améliorer considérablement le flux de trésorerie.
Un logement annexe typique coûte entre 120 000 $ et 180 000 $ à construire, mais peut générer de 350 $ à 450 $ par semaine en loyer supplémentaire, soit 18 200 $ à 23 400 $ par an. Cela représente un rendement de 10-15% ou plus sur votre investissement de rénovation, en faisant l'un des moyens les plus efficaces d'améliorer le flux de trésorerie sur une propriété existante.
4. Maisons de Chambres et HMO
Les locations multi-chambres peuvent atteindre des rendements très élevés, typiquement 8-12% ou plus, mais viennent avec des exigences de gestion plus intensives.
Gérer une maison de chambres signifie se conformer à des réglementations spécifiques, faire face à un roulement de locataires plus fréquent et gérer des coûts d'entretien plus élevés. L'intensité de gestion est significativement plus grande qu'une location standard, et le modèle ne convient pas à tous les types de propriétés ou emplacements. Pour les investisseurs prêts à faire l'effort, cependant, les retours de flux de trésorerie peuvent être excellents.
Meilleurs Emplacements pour le Flux de Trésorerie
Certaines régions offrent constamment de meilleurs rendements que d'autres :
| Emplacement | Rendement Brut Typique | Notes |
|---|---|---|
| Invercargill | 6-8% | Rendements les plus élevés, croissance du capital plus lente |
| Dunedin | 5-7% | Forte demande étudiante, schémas saisonniers |
| Palmerston North | 5-6% | Base d'emploi stable |
| Rotorua | 5-7% | Tourisme et emploi local |
| Christchurch | 4-5% | Bon équilibre rendement et croissance |
| Wellington | 4-5% | Rendements plus bas mais forte demande locative |
| Auckland | 3-4% | Rendements les plus bas, historiquement croissance la plus forte |
Le compromis : Les zones à haut rendement ont souvent une croissance du capital plus lente. Auckland et Wellington ont des rendements plus bas mais historiquement une appréciation des prix plus forte. Votre stratégie dépend de si vous priorisez le flux de trésorerie ou la croissance.
Stratégies pour Améliorer le Flux de Trésorerie
1. Ajouter des Chambres
La plupart des ajouts de chambres utilisent un cloisonnement interne qui ne nécessite pas de permis de construire. Pour un investissement de 6 000 $ à 10 000 $, vous pouvez typiquement ajouter de 40 $ à 60 $ par semaine en loyer, soit 2 000 $ à 3 000 $ par an, représentant un retour de 20-30% sur votre investissement de rénovation. Convertir un garage en chambre ou ajouter une cloison pour créer une chambre supplémentaire peut considérablement augmenter le revenu locatif.
2. Autoriser les Animaux
En vertu de la nouvelle législation NZ sur les locations entrant en vigueur fin 2025, les propriétaires ne peuvent pas interdire catégoriquement les animaux mais peuvent demander une caution pour animaux (jusqu'à deux semaines de loyer).
Impact : Les propriétés acceptant les animaux se louent souvent plus vite et peuvent atteindre des loyers de 10 à 30 $ par semaine plus élevés.
3. Meubler la Propriété
Les locations meublées commandent des loyers plus élevés, particulièrement dans les zones avec des locataires à court terme comme les étudiants et les professionnels en mission temporaire. Un investissement de 5 000 $ à 15 000 $ dans des meubles de qualité peut générer de 50 $ à 100 $ ou plus par semaine en loyer supplémentaire. Cette stratégie fonctionne mieux pour les appartements et les propriétés près des universités ou des centres-villes où les locataires transitoires apprécient la commodité d'un logement prêt à occuper.
4. Refinancer à des Taux Plus Bas
Avec les taux d'intérêt ayant significativement baissé depuis les pics de 2024, le refinancement peut réduire vos coûts substantiellement.
Exemple : Réduire votre taux de 0,5% sur un prêt de 500 000 $ économise 2 500 $ par an, souvent la différence entre un flux de trésorerie négatif et neutre.
5. Réviser Vos Dépenses
De petites économies sur plusieurs catégories de dépenses s'accumulent. Comparez l'assurance propriétaire annuellement plutôt que de renouveler automatiquement. Les primes varient significativement entre les fournisseurs. Si vos taxes semblent élevées, contestez l'évaluation municipale de votre propriété. Utilisez un gestionnaire immobilier qui négocie des tarifs d'entretien compétitifs, ou envisagez l'auto-gestion pour économiser les 7-10% de frais de gestion.
6. Augmenter le Loyer aux Taux du Marché
Beaucoup de propriétaires facturent moins que les taux du marché, surtout pour les locataires de longue date. Bien que maintenir de bonnes relations avec les locataires compte, des loyers significativement inférieurs au marché nuisent à vos retours sur investissement.
Vérifiez les loyers du marché sur Trade Me Property et auprès des gestionnaires immobiliers locaux avant toute révision de loyer.
L'Impact du Dépôt sur le Flux de Trésorerie
La taille de votre dépôt affecte significativement les résultats de flux de trésorerie :
| Dépôt | LVR | Hypothèque sur Propriété de 600k | Intérêt Annuel Approx. | Impact |
|---|---|---|---|---|
| 20% | 80% | 480 000 $ | 27 000 $ | Probablement négatif |
| 30% | 70% | 420 000 $ | 23 500 $ | Encore probablement négatif |
| 35% | 65% | 390 000 $ | 21 800 $ | Plus proche de neutre |
| 40% | 60% | 360 000 $ | 20 000 $ | Meilleure position de flux de trésorerie |
| 50% | 50% | 300 000 $ | 16 800 $ | Fort potentiel de flux de trésorerie |
Point clé : Avec des dépôts standard de 30-35%, atteindre un flux de trésorerie positif nécessite soit des rendements très élevés (7%+), soit ajouter de la valeur par des améliorations, soit acheter dans des zones régionales.
Constructions Neuves vs Propriétés Existantes
Constructions Neuves
Les constructions neuves offrent plusieurs avantages de flux de trésorerie. L'exigence de dépôt de 20% (comparé à 30-35% pour les propriétés existantes) signifie une exigence de capitaux propres plus basse, libérant du capital pour d'autres investissements. Vous obtenez une déductibilité totale des intérêts dès le premier jour, des coûts d'entretien plus bas dans les premières années, et des agencements souvent conçus spécifiquement pour le marché locatif.
Les inconvénients sont également importants à considérer. Les constructions neuves sont souvent achetées à des prix premium, ce qui peut compenser les économies de dépôt. La composante foncière peut être plus basse que pour les propriétés établies dans la même zone, et il y a moins de possibilités d'ajouter de la valeur par des améliorations puisque tout est déjà neuf.
Propriétés Existantes
Les propriétés existantes offrent différents avantages de flux de trésorerie. Elles sont souvent achetées en dessous du coût de remplacement, particulièrement dans les marchés d'acheteurs. Il y a un potentiel significatif d'ajouter de la valeur par des rénovations ou des logements annexes, plus de marge pour la négociation des prix, et vous pouvez vérifier l'historique de revenu locatif établi avant d'acheter.
En contrepartie, les propriétés existantes nécessitent un dépôt de 30-35%, peuvent nécessiter des travaux pour respecter les normes Healthy Homes, et impliquent généralement des coûts d'entretien continus plus élevés à mesure que le bâtiment vieillit.
Attentes Réalistes
La plupart des propriétés d'investissement dans les grandes villes NZ ne seront pas à flux de trésorerie positif dès le premier jour, surtout avec des dépôts de 30-35% et les taux d'intérêt actuels.
Les questions qui comptent sont : pouvez-vous vous permettre de détenir la propriété pendant sa phase de flux de trésorerie négatif, les augmentations de loyer et le remboursement du capital amélioreront-ils le flux de trésorerie au fil du temps, ajoutez-vous activement de la valeur pour augmenter les retours locatifs, et la croissance du capital fait-elle partie de votre calcul de retour total.
Une propriété avec 4% de rendement mais 5% de croissance annuelle du capital peut surperformer une propriété à 7% de rendement avec 1% de croissance sur le long terme, mais seulement si vous pouvez vous permettre de la détenir.
Faites les Calculs Avant d'Acheter
La propriété à flux de trésorerie positif est réalisable en Nouvelle-Zélande, mais nécessite une sélection minutieuse de la propriété, des attentes réalistes concernant les rendements, et souvent des stratégies d'ajout de valeur pour améliorer les retours. Concentrez-vous sur le rendement avant l'achat, envisagez des types de propriétés au-delà des maisons individuelles, et faites les calculs soigneusement.
Utilisez notre calculateur de capacité d'emprunt pour comprendre combien vous pouvez emprunter pour une propriété d'investissement.
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