Pagkatapos ng mga taon ng pag-top up ng negatively geared properties, ang mga New Zealand investors ay lalong nakatutok sa cashflow. Ang cashflow positive property ay isa kung saan ang rental income ay lumalampas sa lahat ng gastos-ibig sabihin ay nagbabayad ito sa sarili nito at naglalagay ng pera sa iyong bulsa bawat buwan.
Ano ang Cashflow Positive Property?
Ang cashflow positive rental property ay bumubuo ng mas maraming income mula sa renta kaysa sa gastos ng pagmamay-ari. Pagkatapos bayaran ang mortgage, insurance, rates, maintenance, at property management, may natitirang pera.
Isaalang-alang ang property na nagre-rent ng $650 bawat linggo, bumubuo ng $33,800 taun-taon. Kapag ibinawas mo ang karaniwang gastos-mortgage interest na $25,000, rates na $3,000, insurance na $2,000, maintenance na $2,000, at property management fees na $2,700-ang kabuuang gastos ay umaabot sa $34,700. Nag-iiwan iyon sa iyo ng $900 bawat taon na kulang.
Sa halimbawang ito, nagkakahalaga ng $900 bawat taon ang property na i-hold. Para maging cashflow positive, kailangan mong taasan ang renta o bawasan ang gastos.
Anong Yield ang Kailangan Mo?
Ang gross yield ay ang annual rent na hinati sa property value, na ipinapahayag bilang percentage.
| Gross Yield | Malamang na Cashflow Outcome |
|---|---|
| Mas mababa sa 4% | Makabuluhang cashflow negative |
| 4-5% | Karaniwang cashflow negative |
| 5-6% | Cashflow neutral hanggang bahagyang negative |
| 6-7% | Potensyal na cashflow neutral |
| 7-8% | Cashflow neutral hanggang bahagyang positive |
| 8%+ | Mas malamang na cashflow positive |
| 9%+ | Malakas na pagkakataon ng cashflow positive |
Mahalagang insight: Para maging tunay na cashflow positive sa karaniwang NZ interest rates (humigit-kumulang 5-6%) at 35% deposito, karaniwang kailangan mo ng gross yields na higit sa 7-8%. Kakaunti ang mga properties sa Auckland o Wellington na nakakamit ito nang walang pagdagdag ng value.
Mga Property Types na Pinakamahusay ang Performance
1. Apartments at Units
Ang mga apartments ay relatibong mas mura bilhin habang nakakakuha pa rin ng magandang renta. Nangangahulugan ito ng mas mataas na yields at mas mahusay na cashflow performance.
Ang mga advantages ay compelling: makakakuha ka ng mas mababang purchase price kaugnay ng rental income na nabubuo, na direktang nagpapabuti ng yield. Ang rates at insurance costs ay may tendency na mas mababa kaysa sa mga bahay, at ang body corporate ang nag-aasikaso ng exterior maintenance kaya mas predictable ang iyong patuloy na gastos. Ang mga central locations ay karaniwang nakakakita ng malakas na rental demand, binabawasan ang vacancy risk.
Iyon ay sinabi, ang mga body corporate fees ay kumakain sa iyong cashflow at maaaring tumaas nang malaki sa paglipas ng panahon. Kung leasehold o freehold ang property ay makabuluhang mahalaga para sa parehong financing at resale value. Ang ilang apartment markets ay nagpapakita rin ng mas maliit na capital growth potential kumpara sa standalone houses.
2. Multi-Unit Properties
Ang mga duplexes, triplexes, at maliliit na blocks of flats ay madalas na nakakamit ng superior yields dahil nakakakuha ka ng maramihang rental incomes mula sa isang purchase.
Bilang ilustrasyon, isaalang-alang ang property na may dalawang 2-bedroom units na nagre-rent ng $450 bawat linggo bawat isa. Bumubuo iyon ng $46,800 sa annual rent. Kung bibili ka ng $750,000, nakakamit mo ang 6.24% gross yield. Ang standalone house sa parehong presyo ay maaaring magre-rent lamang ng $600 bawat linggo, naghahatid lamang ng 4.16% yield. Ang multi-unit property ay bumubuo ng makabuluhang mas mahusay na cashflow mula sa parehong capital na ini-invest.
3. Mga Properties na may Minor Dwellings
Ang pagdagdag ng minor dwelling (sleepout, granny flat) sa umiiral na property ay maaaring dramatikong magpabuti ng cashflow.
Ang karaniwang minor dwelling ay nagkakahalaga ng $120,000 hanggang $180,000 para itayo, ngunit maaaring bumuo ng $350 hanggang $450 bawat linggo sa karagdagang renta-iyon ay $18,200 hanggang $23,400 bawat taon. Kumakatawan ito sa yield na 10-15% o higit pa sa iyong renovation investment, ginagawa itong isa sa pinaka-epektibong paraan para mapabuti ang cashflow sa umiiral na property.
4. Boarding Houses at HMOs
Ang mga multi-room rentals ay maaaring makamit ng napakataas na yields-karaniwang 8-12% o higit pa-ngunit may kasamang mas intensive na management requirements.
Ang pamamahala ng boarding house ay nangangahulugang pagsunod sa mga partikular na regulations, pakikitungo sa mas madalas na tenant turnover, at pamamahala ng mas mataas na maintenance costs. Ang management intensity ay makabuluhang mas malaki kaysa sa standard rental, at ang modelo ay hindi angkop para sa lahat ng property types o locations. Para sa mga investors na handang mag-invest ng trabaho, gayunpaman, ang cashflow returns ay maaaring maging mahusay.
Mga Pinakamagandang Lokasyon para sa Cashflow
Ang ilang regions ay patuloy na nag-aalok ng mas magandang yields kaysa sa iba:
| Lokasyon | Karaniwang Gross Yield | Mga Tala |
|---|---|---|
| Invercargill | 6-8% | Pinakamataas na yields, mas mabagal na capital growth |
| Dunedin | 5-7% | Malakas na student demand, seasonal patterns |
| Palmerston North | 5-6% | Stable employment base |
| Rotorua | 5-7% | Tourism at local employment |
| Christchurch | 4-5% | Magandang balanse ng yield at growth |
| Wellington | 4-5% | Mas mababang yields ngunit malakas na rental demand |
| Auckland | 3-4% | Pinakamababang yields, historically pinakamalakas na growth |
Ang trade-off: Ang mga high-yield areas ay madalas na may mas mabagal na capital growth. Ang Auckland at Wellington ay may mas mababang yields ngunit historically mas malakas na price appreciation. Ang iyong strategy ay depende kung iniuuna mo ang cashflow o growth.
Mga Strategies para Mapabuti ang Cashflow
1. Magdagdag ng mga Bedrooms
Karamihan sa bedroom additions ay gumagamit ng internal wall partitioning na hindi nangangailangan ng building consent. Para sa investment na $6,000 hanggang $10,000, karaniwang maaari kang magdagdag ng $40 hanggang $60 bawat linggo sa renta-iyon ay $2,000 hanggang $3,000 bawat taon, kumakatawan sa 20-30% return sa iyong renovation investment.
2. Payagan ang mga Pets
Sa ilalim ng bagong NZ tenancy legislation na magkakabisa sa late 2025, hindi maaaring blanket ban ng mga landlords ang pets ngunit maaaring maningil ng pet bond (hanggang dalawang linggo na renta).
Epekto: Ang mga pet-friendly properties ay madalas na mas mabilis napaupahan at maaaring makamit ng $10-30/linggo na mas mataas na renta.
3. I-furnish ang Property
Ang mga furnished rentals ay may mas mataas na renta, lalo na sa mga lugar na may short-term tenants tulad ng mga students at professionals na may temporary assignments. Ang investment na $5,000 hanggang $15,000 sa quality furnishings ay maaaring bumuo ng $50 hanggang $100 o higit pa bawat linggo sa karagdagang renta.
4. Mag-refinance sa Mas Mababang Rates
Sa makabuluhang pagbaba ng interest rates mula sa 2024 peaks, ang refinancing ay maaaring makabuluhang bawasan ang iyong gastos.
Halimbawa: Ang pagbabawas ng iyong rate ng 0.5% sa $500,000 loan ay nakakatipid ng $2,500/taon-madalas ang pagkakaiba sa pagitan ng negative at neutral cashflow.
5. I-review ang Iyong mga Gastos
Ang maliliit na savings sa maraming expense categories ay nagdadagdag. Mag-shop around para sa landlord insurance taun-taon sa halip na auto-renewing-malaki ang pagkakaiba ng premiums sa pagitan ng mga providers.
6. Taasan ang Renta sa Market Rates
Maraming landlords ang nag-u-undercharge kaugnay ng market rates, lalo na para sa mga long-term tenants. Bagaman mahalaga ang pagpapanatili ng magandang tenant relationships, ang makabuluhang below-market rents ay nakakasakit sa iyong investment returns.
Ang Epekto ng Deposito sa Cashflow
Ang sukat ng iyong deposito ay makabuluhang nakakaapekto sa mga cashflow outcomes:
| Deposito | LVR | Mortgage sa $600k Property | Approx Annual Interest | Epekto |
|---|---|---|---|---|
| 20% | 80% | $480,000 | $27,000 | Malamang cashflow negative |
| 30% | 70% | $420,000 | $23,500 | Malamang pa ring negative |
| 35% | 65% | $390,000 | $21,800 | Mas malapit sa neutral |
| 40% | 60% | $360,000 | $20,000 | Mas magandang cashflow position |
| 50% | 50% | $300,000 | $16,800 | Malakas na cashflow potential |
Mahalagang insight: Sa standard 30-35% deposits, ang pagkamit ng positive cashflow ay nangangailangan ng napakataas na yields (7%+), pagdagdag ng value sa pamamagitan ng improvements, o pagbili sa regional areas.
New Builds vs Existing Properties
New Builds
Ang mga new builds ay nag-aalok ng ilang cashflow advantages. Ang 20% deposit requirement (kumpara sa 30-35% para sa existing properties) ay nangangahulugang mas mababang equity requirement, nagpapalaya ng capital para sa ibang investments. Nakakakuha ka ng buong interest deductibility mula sa unang araw, mas mababang maintenance costs sa mga unang taon, at mga layouts na madalas na partikular na dinisenyo para sa rental market.
Existing Properties
Ang mga existing properties ay nag-aalok ng iba’t ibang cashflow benefits. Madalas silang nabibili sa ibaba ng replacement cost, lalo na sa buyer's markets. May makabuluhang potential para magdagdag ng value sa pamamagitan ng renovations o minor dwellings, mas maraming room para sa price negotiation, at maaari mong i-verify ang established rental income history bago bumili.
Realistic na Expectations
Karamihan sa mga investment properties sa mga major NZ cities ay hindi magiging cashflow positive mula sa unang araw-lalo na sa 30-35% deposits at kasalukuyang interest rates.
Ang mga tanong na mahalaga ay kung kaya mo bang i-hold ang property sa negative cashflow phase nito, kung ang rent increases at principal paydown ay magpapabuti ng cashflow sa paglipas ng panahon, kung aktibo kang nagdadagdag ng value para mapataas ang rental returns, at kung ang capital growth ay bahagi ng iyong total return calculation.
Ang property na may 4% yield ngunit 5% annual capital growth ay maaaring mag-outperform ng 7% yield property na may 1% growth sa mahabang panahon-ngunit kung kaya mo lang itong i-hold.
I-run ang Numbers Bago Ka Bumili
Ang cashflow positive property ay achievable sa New Zealand, ngunit nangangailangan ng maingat na property selection, realistic na expectations tungkol sa yields, at madalas na value-add strategies para mapabuti ang returns. Tumuon sa yield bago bumili, isaalang-alang ang property types na lampas sa standalone houses, at i-run ang numbers nang mabuti.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
