Setelah bertahun-tahun menopang properti dengan gearing negatif, investor Selandia Baru semakin fokus pada cashflow. Properti cashflow positif adalah di mana pendapatan sewa melebihi semua pengeluaran-artinya properti membayar sendiri dan memasukkan uang ke kantong Anda setiap bulan.
Apa Itu Properti Cashflow Positif?
Properti sewaan cashflow positif menghasilkan lebih banyak pendapatan dari sewa daripada biaya untuk memilikinya. Setelah membayar KPR, asuransi, tarif, pemeliharaan, dan manajemen properti, ada uang tersisa.
Pertimbangkan properti yang disewakan $650 per minggu, menghasilkan $33.800 setiap tahun. Setelah Anda kurangi pengeluaran tipikal-bunga KPR $25.000, tarif $3.000, asuransi $2.000, pemeliharaan $2.000, dan biaya manajemen properti $2.700-total pengeluaran mencapai $34.700. Itu menyisakan Anda $900 per tahun dalam kerugian.
Dalam contoh ini, properti membutuhkan $900 per tahun untuk ditahan. Untuk menjadi cashflow positif, Anda perlu meningkatkan sewa atau mengurangi pengeluaran.
Yield Berapa yang Anda Butuhkan?
Gross yield adalah sewa tahunan dibagi nilai properti, dinyatakan sebagai persentase.
| Gross Yield | Kemungkinan Hasil Cashflow |
|---|---|
| Di bawah 4% | Cashflow negatif signifikan |
| 4-5% | Biasanya cashflow negatif |
| 5-6% | Cashflow netral hingga sedikit negatif |
| 6-7% | Berpotensi cashflow netral |
| 7-8% | Cashflow netral hingga sedikit positif |
| 8%+ | Lebih mungkin cashflow positif |
| 9%+ | Peluang kuat cashflow positif |
Wawasan kunci: Untuk benar-benar cashflow positif dengan suku bunga NZ tipikal (sekitar 5-6%) dan deposit 35%, Anda umumnya memerlukan gross yield di atas 7-8%. Sangat sedikit properti di Auckland atau Wellington yang mencapai ini tanpa menambah nilai.
Gunakan kalkulator rental yield kami untuk menghitung yield untuk properti spesifik.
Jenis Properti yang Berkinerja Terbaik
1. Apartemen dan Unit
Apartemen relatif lebih murah untuk dibeli sementara masih menarik sewa yang bagus. Ini berarti yield lebih tinggi dan kinerja cashflow lebih baik.
Keuntungannya meyakinkan: Anda mendapatkan harga pembelian lebih rendah relatif terhadap pendapatan sewa yang dihasilkan, yang secara langsung meningkatkan yield. Biaya tarif dan asuransi cenderung lebih rendah daripada rumah, dan body corporate menangani pemeliharaan eksterior sehingga biaya berkelanjutan Anda lebih dapat diprediksi. Lokasi pusat biasanya melihat permintaan sewa yang kuat, mengurangi risiko kekosongan.
Namun demikian, biaya body corporate memakan cashflow Anda dan dapat meningkat secara substansial seiring waktu. Apakah properti leasehold atau freehold sangat penting untuk pembiayaan dan nilai jual kembali. Beberapa pasar apartemen juga menunjukkan potensi pertumbuhan modal lebih kecil dibandingkan rumah mandiri.
2. Properti Multi-Unit
Duplex, triplex, dan blok flat kecil seringkali mencapai yield superior karena Anda mendapatkan beberapa pendapatan sewa dari satu pembelian.
Untuk mengilustrasikan, pertimbangkan properti dengan dua unit 2 kamar tidur yang disewakan masing-masing $450 per minggu. Itu menghasilkan $46.800 dalam sewa tahunan. Jika Anda membeli seharga $750.000, Anda mencapai gross yield 6,24%. Rumah mandiri pada harga yang sama mungkin hanya disewakan $600 per minggu, menghasilkan hanya 4,16% yield. Properti multi-unit menghasilkan cashflow jauh lebih baik dari modal yang sama yang diinvestasikan.
3. Properti dengan Minor Dwelling
Menambahkan minor dwelling (sleepout, granny flat) ke properti yang ada dapat secara dramatis meningkatkan cashflow.
Minor dwelling tipikal membutuhkan biaya antara $120.000 dan $180.000 untuk dibangun, tetapi dapat menghasilkan $350 hingga $450 per minggu dalam sewa tambahan-itu adalah $18.200 hingga $23.400 per tahun. Ini mewakili yield 10-15% atau lebih pada investasi renovasi Anda, menjadikannya salah satu cara paling efektif untuk meningkatkan cashflow pada properti yang ada.
4. Boarding House dan HMO
Sewa multi-kamar dapat mencapai yield sangat tinggi-biasanya 8-12% atau lebih-tetapi datang dengan persyaratan manajemen yang lebih intensif.
Menjalankan boarding house berarti mematuhi peraturan khusus, menangani pergantian penyewa yang lebih sering, dan mengelola biaya pemeliharaan yang lebih tinggi. Intensitas manajemen secara signifikan lebih besar daripada sewa standar, dan modelnya tidak cocok untuk semua jenis properti atau lokasi. Namun bagi investor yang bersedia bekerja keras, pengembalian cashflow bisa sangat baik.
Lokasi Terbaik untuk Cashflow
Beberapa wilayah secara konsisten menawarkan yield lebih baik daripada yang lain:
| Lokasi | Gross Yield Tipikal | Catatan |
|---|---|---|
| Invercargill | 6-8% | Yield tertinggi, pertumbuhan modal lebih lambat |
| Dunedin | 5-7% | Permintaan mahasiswa kuat, pola musiman |
| Palmerston North | 5-6% | Basis pekerjaan stabil |
| Rotorua | 5-7% | Pariwisata dan pekerjaan lokal |
| Christchurch | 4-5% | Keseimbangan baik antara yield dan pertumbuhan |
| Wellington | 4-5% | Yield lebih rendah tetapi permintaan sewa kuat |
| Auckland | 3-4% | Yield terendah, historis pertumbuhan terkuat |
Trade-off: Area yield tinggi seringkali memiliki pertumbuhan modal lebih lambat. Auckland dan Wellington memiliki yield lebih rendah tetapi secara historis apresiasi harga lebih kuat. Strategi Anda tergantung pada apakah Anda memprioritaskan cashflow atau pertumbuhan.
Strategi untuk Meningkatkan Cashflow
1. Tambah Kamar Tidur
Kebanyakan penambahan kamar tidur menggunakan partisi dinding internal yang tidak memerlukan izin bangunan. Dengan investasi $6.000 hingga $10.000, Anda biasanya dapat menambah $40 hingga $60 per minggu dalam sewa-itu adalah $2.000 hingga $3.000 per tahun, mewakili pengembalian 20-30% pada investasi renovasi Anda. Mengonversi garasi menjadi kamar atau menambah partisi untuk membuat kamar tidur ekstra dapat secara signifikan meningkatkan pendapatan sewa.
2. Izinkan Hewan Peliharaan
Di bawah undang-undang penyewaan NZ baru yang berlaku akhir 2025, pemilik tidak dapat melarang hewan peliharaan secara menyeluruh tetapi dapat mengenakan deposit hewan peliharaan (hingga dua minggu sewa).
Dampak: Properti yang ramah hewan peliharaan seringkali disewa lebih cepat dan dapat mencapai sewa $10-30/minggu lebih tinggi.
3. Lengkapi Properti
Sewa furnished mengenakan sewa lebih tinggi, terutama di area dengan penyewa jangka pendek seperti mahasiswa dan profesional yang ditugaskan sementara. Investasi $5.000 hingga $15.000 dalam furnishing berkualitas dapat menghasilkan $50 hingga $100 atau lebih per minggu dalam sewa tambahan. Strategi ini bekerja paling baik untuk apartemen dan properti dekat universitas atau CBD di mana penyewa transien menghargai kenyamanan akomodasi siap huni.
4. Refinance ke Suku Bunga Lebih Rendah
Dengan suku bunga yang telah turun secara signifikan dari puncak 2024, refinancing dapat mengurangi biaya Anda secara substansial.
Contoh: Mengurangi suku bunga Anda sebesar 0,5% pada pinjaman $500.000 menghemat $2.500/tahun-seringkali perbedaan antara cashflow negatif dan netral.
5. Tinjau Pengeluaran Anda
Penghematan kecil di berbagai kategori pengeluaran bertambah. Belanja sekitar untuk asuransi pemilik setiap tahun daripada memperpanjang otomatis-premi bervariasi secara signifikan antar penyedia. Jika tarif Anda tampak tinggi, tantang penilaian dewan Anda. Gunakan manajer properti yang menegosiasikan tarif pemeliharaan yang kompetitif, atau pertimbangkan manajemen sendiri untuk menghemat biaya manajemen 7-10% secara keseluruhan.
6. Tingkatkan Sewa ke Tarif Pasar
Banyak pemilik mengenakan kurang dari tarif pasar, terutama untuk penyewa jangka panjang. Meskipun mempertahankan hubungan penyewa yang baik penting, sewa yang jauh di bawah pasar merugikan pengembalian investasi Anda.
Periksa sewa pasar di Trade Me Property dan dengan manajer properti lokal sebelum tinjauan sewa.
Dampak Deposit pada Cashflow
Ukuran deposit Anda secara signifikan mempengaruhi hasil cashflow:
| Deposit | LVR | KPR pada Properti $600k | Perkiraan Bunga Tahunan | Dampak |
|---|---|---|---|---|
| 20% | 80% | $480.000 | $27.000 | Kemungkinan cashflow negatif |
| 30% | 70% | $420.000 | $23.500 | Masih kemungkinan negatif |
| 35% | 65% | $390.000 | $21.800 | Lebih dekat ke netral |
| 40% | 60% | $360.000 | $20.000 | Posisi cashflow lebih baik |
| 50% | 50% | $300.000 | $16.800 | Potensi cashflow kuat |
Wawasan kunci: Dengan deposit standar 30-35%, mencapai cashflow positif memerlukan yield sangat tinggi (7%+), menambah nilai melalui perbaikan, atau membeli di daerah regional.
Properti Baru vs Properti yang Ada
Properti Baru
Properti baru menawarkan beberapa keuntungan cashflow. Persyaratan deposit 20% (dibandingkan 30-35% untuk properti yang ada) berarti kebutuhan ekuitas lebih rendah, membebaskan modal untuk investasi lain. Anda mendapatkan pengurangan bunga penuh dari hari pertama, biaya pemeliharaan lebih rendah di tahun-tahun awal, dan tata letak yang seringkali dirancang khusus untuk pasar sewa.
Kerugiannya sama pentingnya untuk dipertimbangkan. Properti baru seringkali dibeli dengan harga premium, yang dapat mengimbangi penghematan deposit. Komponen nilai tanah mungkin lebih rendah daripada properti mapan di area yang sama, dan ada lebih sedikit ruang untuk menambah nilai melalui perbaikan karena semuanya sudah baru.
Properti yang Ada
Properti yang ada menawarkan manfaat cashflow yang berbeda. Mereka seringkali dibeli di bawah biaya penggantian, terutama di pasar pembeli. Ada potensi signifikan untuk menambah nilai melalui renovasi atau minor dwelling, lebih banyak ruang untuk negosiasi harga, dan Anda dapat memverifikasi riwayat pendapatan sewa yang mapan sebelum membeli.
Di sisi lain, properti yang ada memerlukan deposit 30-35%, mungkin memerlukan pekerjaan untuk memenuhi standar kepatuhan Healthy Homes, dan biasanya melibatkan biaya pemeliharaan berkelanjutan yang lebih tinggi seiring penuaan bangunan.
Ekspektasi Realistis
Kebanyakan properti investasi di kota-kota besar NZ tidak akan cashflow positif dari hari pertama-terutama dengan deposit 30-35% dan suku bunga saat ini.
Pertanyaan yang penting adalah apakah Anda mampu menahan properti melalui fase cashflow negatifnya, apakah kenaikan sewa dan pembayaran pokok akan meningkatkan cashflow seiring waktu, apakah Anda secara aktif menambah nilai untuk meningkatkan hasil sewa, dan apakah pertumbuhan modal adalah bagian dari perhitungan total return Anda.
Properti dengan yield 4% tetapi pertumbuhan modal tahunan 5% mungkin mengungguli properti yield 7% dengan pertumbuhan 1% dalam jangka panjang-tetapi hanya jika Anda mampu menahannya.
Jalankan Angkanya Sebelum Anda Membeli
Properti cashflow positif dapat dicapai di Selandia Baru, tetapi memerlukan pemilihan properti yang cermat, ekspektasi realistis tentang yield, dan seringkali strategi penambahan nilai untuk meningkatkan pengembalian. Fokus pada yield sebelum pembelian, pertimbangkan jenis properti di luar rumah mandiri, dan jalankan angkanya dengan hati-hati.
Gunakan kalkulator kapasitas pinjaman kami untuk memahami berapa banyak yang dapat Anda pinjam untuk properti investasi.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
