Setelah bertahun-tahun menutupi properti dengan gearing negatif, investor Selandia Baru semakin fokus pada arus kas. Properti positif arus kas adalah properti di mana pendapatan sewa melebihi semua pengeluaran-artinya properti tersebut membayar sendiri dan menghasilkan uang di saku Anda setiap bulan.
Apa Itu Properti Positif Arus Kas?
Properti sewa positif arus kas menghasilkan lebih banyak pendapatan dari sewa daripada biaya kepemilikannya. Setelah membayar hipotek, asuransi, pajak properti (rates), pemeliharaan, dan manajemen properti, ada sisa uang.
Pertimbangkan properti yang disewakan seharga $650 per minggu, menghasilkan $33.800 setiap tahun. Setelah Anda mengurangi pengeluaran umum-bunga hipotek sebesar $25.000, pajak properti (rates) sebesar $3.000, asuransi sebesar $2.000, pemeliharaan sebesar $2.000, dan biaya manajemen properti sebesar $2.700-total pengeluaran mencapai $34.700. Itu membuat Anda defisit $900 per tahun.
Dalam contoh ini, properti tersebut membutuhkan biaya $900 per tahun untuk dipertahankan. Untuk menjadi positif arus kas, Anda perlu menaikkan sewa atau mengurangi pengeluaran.
Berapa Imbal Hasil yang Anda Butuhkan?
Imbal hasil kotor adalah sewa tahunan dibagi dengan nilai properti, dinyatakan dalam persentase.
| Imbal Hasil Kotor | Hasil Arus Kas yang Mungkin |
|---|---|
| Di Bawah 4% | Negatif arus kas secara signifikan |
| 4-5% | Biasanya negatif arus kas |
| 5-6% | Arus kas netral hingga sedikit negatif |
| 6-7% | Berpotensi netral arus kas |
| 7-8% | Arus kas netral hingga sedikit positif |
| 8%+ | Lebih mungkin positif arus kas |
| 9%+ | Peluang kuat positif arus kas |
Wawasan utama: Untuk benar-benar positif arus kas dengan suku bunga hipotek investasi NZ yang umum dan deposit 35%, Anda umumnya membutuhkan imbal hasil kotor yang kuat, seringkali sekitar 7% hingga 8% atau lebih tinggi. Sangat sedikit properti di Auckland atau Wellington yang mencapai ini tanpa menambah nilai.
Gunakan kalkulator imbal hasil sewa kami untuk menghitung imbal hasil untuk properti tertentu.
Jenis Properti yang Berkinerja Terbaik
1. Apartemen dan Unit
Apartemen relatif lebih murah untuk dibeli sambil tetap menarik sewa yang baik. Ini berarti imbal hasil yang lebih tinggi dan kinerja arus kas yang lebih baik.
Keuntungannya menarik: Anda mendapatkan harga beli yang lebih rendah relatif terhadap pendapatan sewa yang dihasilkan, yang secara langsung meningkatkan imbal hasil. Biaya pajak properti (rates) dan asuransi cenderung lebih rendah daripada rumah, dan badan pengelola (body corporate) menangani pemeliharaan eksterior sehingga biaya berkelanjutan Anda lebih dapat diprediksi. Lokasi pusat biasanya melihat permintaan sewa yang kuat, mengurangi risiko kekosongan.
Meskipun demikian, biaya badan pengelola (body corporate) mengurangi arus kas Anda dan dapat meningkat secara substansial seiring waktu. Apakah properti tersebut berstatus leasehold atau freehold sangat penting untuk pembiayaan dan nilai jual kembali. Beberapa pasar apartemen juga menunjukkan potensi pertumbuhan modal yang lebih kecil dibandingkan dengan rumah tunggal.
2. Properti Multi-Unit
Duplex, triplex, dan blok apartemen kecil seringkali mencapai imbal hasil yang unggul karena Anda mendapatkan beberapa pendapatan sewa dari satu pembelian.
Sebagai ilustrasi, pertimbangkan properti dengan dua unit 2-kamar tidur yang disewakan masing-masing $450 per minggu. Itu menghasilkan $46.800 dalam sewa tahunan. Jika Anda membeli seharga $750.000, Anda mencapai imbal hasil kotor 6,24%. Sebuah rumah tunggal dengan harga yang sama mungkin hanya disewakan seharga $600 per minggu, menghasilkan hanya 4,16% imbal hasil. Properti multi-unit menghasilkan arus kas yang jauh lebih baik dari modal yang sama yang diinvestasikan.
3. Properti dengan Hunian Tambahan (Minor Dwellings)
Menambahkan hunian tambahan (minor dwelling) (sleepout, granny flat) ke properti yang ada dapat secara dramatis meningkatkan arus kas.
Hunian tambahan (minor dwelling) yang umum membutuhkan biaya antara $120.000 hingga $180.000 untuk dibangun, tetapi dapat menghasilkan $350 hingga $450 per minggu dalam sewa tambahan-yaitu $18.200 hingga $23.400 per tahun. Ini mewakili imbal hasil 10-15% atau lebih dari investasi renovasi Anda, menjadikannya salah satu cara paling efektif untuk meningkatkan arus kas pada properti yang ada.
4. Rumah Kos dan HMOs
Sewa multi-kamar dapat mencapai imbal hasil yang sangat tinggi-biasanya 8-12% atau lebih-tetapi datang dengan persyaratan manajemen yang lebih intensif.
Menjalankan rumah kos berarti mematuhi peraturan khusus, menangani pergantian penyewa yang lebih sering, dan mengelola biaya pemeliharaan yang lebih tinggi. Intensitas manajemen jauh lebih besar daripada sewa standar, dan model ini tidak cocok untuk semua jenis properti atau lokasi. Namun, bagi investor yang bersedia bekerja keras, pengembalian arus kas bisa sangat baik.
Lokasi Terbaik untuk Arus Kas
Beberapa wilayah secara konsisten menawarkan imbal hasil yang lebih baik daripada yang lain:
| Lokasi | Imbal Hasil Kotor Umum | Catatan |
|---|---|---|
| Invercargill | 6-8% | Imbal hasil tertinggi, pertumbuhan modal lebih lambat |
| Dunedin | 5-7% | Permintaan mahasiswa kuat, pola musiman |
| Palmerston North | 5-6% | Basis pekerjaan stabil |
| Rotorua | 5-7% | Pariwisata dan pekerjaan lokal |
| Christchurch | 4-5% | Keseimbangan baik antara imbal hasil dan pertumbuhan |
| Wellington | 4-5% | Imbal hasil lebih rendah tetapi permintaan sewa kuat |
| Auckland | 3-4% | Imbal hasil terendah, pertumbuhan terkuat secara historis |
Pertukaran: Area dengan imbal hasil tinggi seringkali memiliki pertumbuhan modal yang lebih lambat. Auckland dan Wellington memiliki imbal hasil yang lebih rendah tetapi apresiasi harga yang secara historis lebih kuat. Strategi Anda bergantung pada apakah Anda memprioritaskan arus kas atau pertumbuhan.
Strategi untuk Meningkatkan Arus Kas
1. Tambah Kamar Tidur
Sebagian besar penambahan kamar tidur menggunakan partisi dinding internal yang tidak memerlukan izin bangunan. Untuk investasi $6.000 hingga $10.000, Anda biasanya dapat menambahkan $40 hingga $60 per minggu dalam sewa-yaitu $2.000 hingga $3.000 per tahun, mewakili pengembalian 20-30% dari investasi renovasi Anda. Mengubah garasi menjadi kamar atau menambahkan partisi untuk membuat kamar tidur tambahan dapat secara signifikan meningkatkan pendapatan sewa.
2. Izinkan Hewan Peliharaan
Berdasarkan undang-undang penyewaan NZ baru yang berlaku pada akhir 2025, pemilik properti tidak dapat melarang hewan peliharaan secara menyeluruh tetapi dapat membebankan deposit hewan peliharaan (hingga dua minggu sewa).
Dampak: Properti yang ramah hewan peliharaan seringkali lebih cepat disewakan dan dapat mencapai sewa $10-30/minggu lebih tinggi.
3. Lengkapi Properti dengan Furnitur
Sewa berperabot menghasilkan sewa yang lebih tinggi, terutama di area dengan penyewa jangka pendek seperti mahasiswa dan profesional yang bertugas sementara. Investasi $5.000 hingga $15.000 dalam furnitur berkualitas dapat menghasilkan $50 hingga $100 atau lebih per minggu dalam sewa tambahan. Strategi ini paling baik untuk apartemen dan properti di dekat universitas atau CBD di mana penyewa sementara menghargai kenyamanan akomodasi siap huni.
4. Refinancing untuk Suku Bunga Lebih Rendah
Dengan suku bunga yang telah turun secara signifikan dari puncak tahun 2024, refinancing dapat mengurangi biaya Anda secara substansial.
Contoh: Mengurangi suku bunga Anda sebesar 0,5% pada pinjaman $500.000 menghemat $2.500/tahun-seringkali menjadi perbedaan antara arus kas negatif dan netral.
5. Tinjau Pengeluaran Anda
Penghematan kecil di berbagai kategori pengeluaran akan bertambah. Bandingkan asuransi pemilik properti setiap tahun daripada memperbarui secara otomatis-premi bervariasi secara signifikan antar penyedia. Jika pajak properti (rates) Anda tampak tinggi, tantang penilaian dewan Anda. Gunakan manajer properti yang menegosiasikan tarif pemeliharaan yang kompetitif, atau pertimbangkan manajemen mandiri untuk menghemat biaya manajemen 7-10% sepenuhnya.
6. Tingkatkan Sewa ke Tarif Pasar
Banyak pemilik properti membebankan sewa di bawah tarif pasar, terutama untuk penyewa jangka panjang. Meskipun menjaga hubungan baik dengan penyewa itu penting, sewa yang jauh di bawah pasar merugikan pengembalian investasi Anda.
Periksa sewa pasar di Trade Me Property dan dengan manajer properti lokal sebelum meninjau sewa.
Dampak Deposit pada Arus Kas
Ukuran deposit Anda secara signifikan memengaruhi hasil arus kas:
| Deposit | Borrowing level | Hipotek pada Properti $600k | Perkiraan Bunga Tahunan | Dampak |
|---|---|---|---|---|
| 20% | 80% | $480.000 | $27.000 | Kemungkinan negatif arus kas |
| 30% | 70% | $420.000 | $23.500 | Masih kemungkinan negatif |
| 35% | 65% | $390.000 | $21.800 | Lebih dekat ke netral |
| 40% | 60% | $360.000 | $20.000 | Posisi arus kas lebih baik |
| 50% | 50% | $300.000 | $16.800 | Potensi arus kas kuat |
Wawasan utama: Dengan deposit standar 30-35%, mencapai arus kas positif membutuhkan imbal hasil yang sangat tinggi (7%+), penambahan nilai melalui perbaikan, atau pembelian di daerah regional.
Properti Baru vs Properti Eksisting
Properti Baru
Properti baru menawarkan beberapa keuntungan arus kas. Persyaratan deposit 20% (dibandingkan 30-35% untuk properti eksisting) berarti persyaratan ekuitas yang lebih rendah, membebaskan modal untuk investasi lain. Anda mendapatkan deduktibilitas bunga penuh sejak hari pertama, biaya pemeliharaan yang lebih rendah di tahun-tahun awal, dan tata letak yang seringkali dirancang khusus untuk pasar sewa.
Kerugiannya sama pentingnya untuk dipertimbangkan. Properti baru seringkali dibeli dengan harga premium, yang dapat mengimbangi penghematan deposit. Komponen nilai tanah mungkin lebih rendah daripada properti yang sudah ada di area yang sama, dan ada lebih sedikit ruang untuk menambah nilai melalui perbaikan karena semuanya sudah baru.
Properti Eksisting
Properti eksisting menawarkan manfaat arus kas yang berbeda. Properti ini seringkali dibeli di bawah biaya penggantian, terutama di pasar pembeli. Ada potensi signifikan untuk menambah nilai melalui renovasi atau hunian tambahan (minor dwellings), lebih banyak ruang untuk negosiasi harga, dan Anda dapat memverifikasi riwayat pendapatan sewa yang sudah ada sebelum membeli.
Sisi negatifnya, properti eksisting membutuhkan deposit 30-35%, mungkin memerlukan pekerjaan untuk memenuhi standar kepatuhan Healthy Homes, dan biasanya melibatkan biaya pemeliharaan berkelanjutan yang lebih tinggi seiring bertambahnya usia bangunan.
Ekspektasi Realistis
Sebagian besar properti investasi di kota-kota besar NZ tidak akan positif arus kas sejak hari pertama-terutama dengan deposit 30-35% dan suku bunga saat ini.
Pertanyaan yang penting adalah apakah Anda mampu mempertahankan properti melalui fase arus kas negatifnya, apakah kenaikan sewa dan pelunasan pokok akan meningkatkan arus kas seiring waktu, apakah Anda secara aktif menambah nilai untuk meningkatkan pengembalian sewa, dan apakah pertumbuhan modal adalah bagian dari perhitungan total pengembalian Anda.
Properti dengan imbal hasil 4% tetapi pertumbuhan modal tahunan 5% mungkin mengungguli properti dengan imbal hasil 7% dengan pertumbuhan 1% dalam jangka panjang-tetapi hanya jika Anda mampu mempertahankannya.
Hitung Angka-angkanya Sebelum Anda Membeli
Properti positif arus kas dapat dicapai di Selandia Baru, tetapi membutuhkan pemilihan properti yang cermat, ekspektasi realistis tentang imbal hasil, dan seringkali strategi penambahan nilai untuk meningkatkan pengembalian. Fokus pada imbal hasil sebelum membeli, pertimbangkan jenis properti di luar rumah tunggal, dan hitung angka-angkanya dengan cermat.
Gunakan kalkulator daya pinjam kami untuk memahami berapa banyak yang dapat Anda pinjam untuk properti investasi.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
