如何在新西兰实现正现金流租赁房产

在多年填补负杠杆房产的资金缺口后，新西兰投资者越来越关注现金流。正现金流房产是指租金收入超过所有支出的房产, , 这意味着它可以自给自足并每月为您赚钱。

什么是正现金流房产？

正现金流租赁房产从租金中产生的收入超过持有成本。在支付房贷、保险、地税、维护和物业管理之后，还有剩余的钱。

假设一个房产每周租金$650，每年产生$33,800。减去典型支出, , 房贷利息$25,000、地税$3,000、保险$2,000、维护$2,000和物业管理费$2,700, , 总支出达到$34,700。这使您每年亏损$900。

在这个例子中，房产每年需要$900来持有。要实现正现金流，您需要增加租金或减少支出。

您需要什么收益率？

毛收益率是年租金除以房产价值，以百分比表示。

关键见解： 要在典型新西兰利率（约5-6%）和35%首付下真正实现正现金流，您通常需要毛收益率超过7-8%。奥克兰或惠灵顿很少有房产在不增加价值的情况下实现这一点。

使用我们的租金收益率计算器计算特定房产的收益率。

表现最佳的房产类型

1. 公寓和单元房

公寓购买价格相对较低，同时仍能吸引良好的租金。这意味着更高的收益率和更好的现金流表现。

优势令人信服：与产生的租金收入相比，购买价格较低，直接提高收益率。地税和保险成本往往低于独立住宅，业主委员会处理外部维护，使您的持续成本更可预测。中心位置通常有强劲的租赁需求，降低空置风险。

也就是说，业主委员会费用会侵蚀您的现金流，并且可能随时间大幅增加。房产是租赁地还是永久产权对融资和转售价值都有重要影响。一些公寓市场的资本增长潜力也小于独立住宅。

2. 多单元房产

复式住宅、三单元住宅和小公寓楼通常实现更高的收益率，因为一次购买可获得多份租金收入。

举例说明，假设一个房产有两个2卧室单元，每个每周租金$450。每年产生$46,800的租金。如果以$750,000购买，您实现6.24%的毛收益率。相同价格的独立住宅可能每周只租$600，仅提供4.16%的收益率。多单元房产从相同资本投资中产生显著更好的现金流。

3. 带小型附属住宅的房产

在现有房产上增加小型附属住宅（独立卧室、老人房）可以显著改善现金流。

典型的小型附属住宅建设成本在$120,000到$180,000之间，但每周可产生$350到$450的额外租金, , 每年$18,200到$23,400。这代表装修投资10-15%或更高的收益率，是改善现有房产现金流的最有效方法之一。

4. 合租屋和多房间出租

多房间出租可以实现非常高的收益率, , 通常8-12%或更高, , 但需要更密集的管理。

经营合租屋意味着遵守特定法规、处理更频繁的租户更替和管理更高的维护成本。管理强度显著高于标准出租，该模式不适合所有房产类型或地点。然而，对于愿意付出努力的投资者来说，现金流回报可能非常出色。

现金流最佳地点

一些地区持续提供比其他地区更好的收益率：

权衡： 高收益地区往往资本增长较慢。奥克兰和惠灵顿收益率较低，但历史价格升值更强。您的策略取决于您是优先考虑现金流还是增长。

改善现金流的策略

1. 增加卧室

大多数卧室增建使用不需要建筑许可的内部隔墙。$6,000到$10,000的投资通常可以每周增加$40到$60的租金, , 每年$2,000到$3,000，装修投资回报率20-30%。将车库改造成房间或添加隔墙创造额外卧室可以显著增加租金收入。

2. 允许宠物

根据2025年末生效的新西兰租赁立法，房东不能全面禁止宠物，但可以收取宠物押金（最多两周租金）。

影响： 宠物友好的房产通常更快出租，每周可获得$10-30更高的租金。

3. 配置家具

配置家具的出租可以获得更高的租金，特别是在短期租客较多的地区，如学生和临时工作任务的专业人士。$5,000到$15,000的优质家具投资每周可以产生$50到$100或更多的额外租金。这种策略最适合靠近大学或CBD的公寓和房产，短期租客重视即住便利。

4. 再融资以获得更低利率

随着利率从2024年峰值显著下降，再融资可以大幅降低成本。

例子： 在$500,000贷款上降低0.5%的利率每年节省$2,500, , 通常是负现金流和中性现金流之间的差异。

5. 审查您的支出

多个支出类别的小节省加起来很可观。每年货比三家购买房东保险而不是自动续保, , 保费在提供商之间差异很大。如果您的地税似乎很高，挑战市议会估价。使用能谈判有竞争力维护费用的物业经理，或考虑自我管理以节省7-10%的管理费。

6. 将租金提高到市场水平

许多房东相对于市场水平收费不足，特别是对于长期租客。虽然维护良好的租客关系很重要，但显著低于市场的租金会损害您的投资回报。

在任何租金审查之前，在Trade Me Property和当地物业经理处查看市场租金。

首付对现金流的影响

您的首付大小显著影响现金流结果：

关键见解： 在标准30-35%首付下，实现正现金流需要非常高的收益率（7%+）、通过改善增加价值，或在区域地区购买。

新建房vs现有房产

新建房

新建房提供几个现金流优势。20%的首付要求（相比现有房产的30-35%）意味着较低的权益要求，释放资本用于其他投资。从第一天起完全利息可扣税，早期维护成本较低，布局通常专门为租赁市场设计。

劣势同样重要需要考虑。新建房通常以溢价购买，这可能抵消首付节省。土地价值组成部分可能低于同一地区的现有房产，并且通过改善增加价值的空间较小，因为一切都是新的。

现有房产

现有房产提供不同的现金流优势。它们通常以低于重置成本的价格购买，特别是在买方市场。通过装修或小型附属住宅增加价值的潜力很大，价格谈判空间更大，您可以在购买前核实已建立的租金收入历史。

不利方面，现有房产需要30-35%首付，可能需要工作以满足健康住宅合规标准，随着建筑老化，持续维护成本通常更高。

现实期望

大多数主要新西兰城市的投资房产从第一天起不会正现金流, , 特别是在30-35%首付和当前利率下。

重要的问题是您是否能够在负现金流阶段负担得起持有房产，租金增加和本金偿还是否会随时间改善现金流，您是否正在积极增加价值以提高租金回报，资本增长是否是您总回报计算的一部分。

一个4%收益率但5%年资本增长的房产从长期来看可能优于7%收益率但1%增长的房产, , 但只有在您能够负担得起持有它的情况下。

购买前算清账

正现金流房产在新西兰是可以实现的，但需要仔细选择房产、对收益率有现实期望，以及通常需要增值策略来提高回报。在购买前关注收益率，考虑独立住宅以外的房产类型，并仔细计算数字。

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