प्रॉपर्टी मैनेजर चुनना एक लैंडलॉर्ड के रूप में आपके सबसे महत्वपूर्ण निर्णयों में से एक है। एक अच्छा मैनेजर आपके इन्वेस्टमेंट की रक्षा करता है, क्वालिटी टेनेंट्स ढूंढता है, और आपकी लाइफ आसान बनाता है। एक खराब मैनेजर वेकेंसीज़, खराब टेनेंट सेलेक्शन, या मिसहैंडल्ड मेंटेनेंस के माध्यम से आपको हजारों खर्च करा सकता है।
मैनेजमेंट एग्रीमेंट साइन करने से पहले, कई कंपनियों को इंटरव्यू करें और सही सवाल पूछें। यहां आपको क्या जानना चाहिए।
प्रति मैनेजर कितनी प्रॉपर्टीज़?
बेसिक्स से शुरू करें। पूछें कि प्रत्येक प्रॉपर्टी मैनेजर कितनी प्रॉपर्टीज़ हैंडल करता है। इंडस्ट्री एवरेज प्रति मैनेजर लगभग 100-120 प्रॉपर्टीज़ है, लेकिन यह काफी वैरी करता है।
अगर कोई मैनेजर 150 या 200 प्रॉपर्टीज़ के लिए रिस्पॉन्सिबल है, तो रिस्पॉन्स टाइम्स सफर करेंगे। वे सिंपली प्रत्येक प्रॉपर्टी को एडीक्वेट अटेंशन नहीं दे सकते। दूसरी ओर, सिर्फ 30 प्रॉपर्टीज़ वाला मैनेजर एक्सपीरियंस की कमी हो सकती है या उनकी कंपनी फाइनेंशियली स्ट्रगल कर रही हो सकती है।
ऐसी कंपनियां देखें जहां मैनेजर्स प्रत्येक 80-120 प्रॉपर्टीज़ हैंडल करते हैं। यह रिस्पॉन्सिव सर्विस की अनुमति देता है जबकि सस्टेनेबल बिज़नेस मॉडल इंडिकेट करता है।
आपकी टेनेंट सेलेक्शन प्रोसेस क्या है?
यह सवाल प्रॉपर्टी मैनेजर के बारे में लगभग किसी भी अन्य से अधिक रिवील करता है। खराब टेनेंट सेलेक्शन ज्यादातर लैंडलॉर्ड प्रॉब्लम्स का रूट कॉज़ है।
उनकी स्क्रीनिंग प्रोसेस के बारे में स्पेसिफिकली पूछें। क्या वे इनकम इंडिपेंडेंटली वेरिफाई करते हैं या सिर्फ एप्लीकेंट्स जो बताते हैं वह एक्सेप्ट करते हैं? क्या वे प्रीवियस लैंडलॉर्ड्स को कॉल करते हैं, और कौन से सवाल पूछते हैं? क्या वे क्रेडिट चेक्स रन करते हैं, और रिज़ल्ट्स को कैसे इंटरप्रेट करते हैं?
अच्छे मैनेजर्स एक थरो, सिस्टमैटिक प्रोसेस डिस्क्राइब करेंगे। वे इनकम वेरिफिकेशन (आमतौर पर रेंट ग्रॉस इनकम का 30-35% से अधिक न होने की रिक्वायरमेंट), पेमेंट हिस्ट्री और प्रॉपर्टी केयर के बारे में स्पेसिफिक सवालों के साथ रेफरेंस चेक्स, और सिंगल इंसिडेंट्स के बजाय पैटर्न्स देखने वाले क्रेडिट चेक्स के बारे में बात करेंगे।
आप मेंटेनेंस कैसे हैंडल करते हैं?
मेंटेनेंस हैंडलिंग आपकी कॉस्ट्स और टेनेंट सैटिस्फैक्शन दोनों को सिग्निफिकेंटली अफेक्ट करती है। पूछें कि वे इनिशियल कॉन्टैक्ट से कंप्लीशन तक मेंटेनेंस रिक्वेस्ट्स कैसे मैनेज करते हैं।
कुछ प्रॉपर्टी मैनेजर्स के पास इन-हाउस मेंटेनेंस टीम्स होती हैं। अन्य प्रिफर्ड ट्रेड्सपीपल के नेटवर्क्स यूज़ करते हैं। कुछ बड़े जॉब्स के लिए मल्टीपल कोट्स लेते हैं जबकि ट्रस्टेड रेगुलर कॉन्ट्रैक्टर्स के माध्यम से माइनर रिपेयर्स हैंडल करते हैं।
अप्रूवल थ्रेशोल्ड्स पर उनकी पॉलिसी पता करें। ज्यादातर मैनेजर्स डिलेज़ अवॉइड करने के लिए ओनर अप्रूवल लिए बिना एक सर्टेन वैल्यू तक माइनर रिपेयर्स हैंडल करेंगे (अक्सर $200-500)। बड़े जॉब्स को आमतौर पर आपके साइन-ऑफ की ज़रूरत होती है।
आपकी फीस क्या हैं और वे क्या कवर करती हैं?
राइटिंग में फीस का कंप्लीट ब्रेकडाउन लें। हेडलाइन मैनेजमेंट परसेंटेज (आमतौर पर 7-10% प्लस GST) सिर्फ स्टार्टिंग पॉइंट है।
लेटिंग फीस के बारे में पूछें। ज्यादातर मैनेजर्स नए टेनेंट्स ढूंढने के लिए चार्ज करते हैं, आमतौर पर एक से दो वीक्स रेंट प्लस GST। यह एडवरटाइज़िंग, व्यूइंग्स, टेनेंट स्क्रीनिंग, और लीज़ प्रिपरेशन कवर करती है।
इंस्पेक्शन फीस के बारे में पूछें। कुछ मैनेजर्स रेगुलर इंस्पेक्शंस अपनी मैनेजमेंट फी में इनक्लूड करते हैं। अन्य सेपरेटली चार्ज करते हैं, आमतौर पर $50-100 प्रति इंस्पेक्शन।
आप मुझसे कैसे कम्युनिकेट करेंगे?
कम्युनिकेशन स्टाइल मैटर करती है, खासकर अगर आप प्रॉपर्टी इन्वेस्टमेंट में नए हैं या अपने रेंटल से दूर रहते हैं।
पूछें कि आपको कितनी बार रिपोर्ट्स मिलेंगी और उनमें क्या इनक्लूड होगा। मंथली स्टेटमेंट्स स्टैंडर्ड हैं, लेकिन कुछ मैनेजर्स प्रॉपर्टी कंडीशन, मार्केट रेंट असेसमेंट्स, और रिकमेंडेड मेंटेनेंस पर मोर डिटेल्ड क्वार्टरली रिपोर्ट्स प्रोवाइड करते हैं।
पूछें कि वे अर्जेंट इश्यूज़ कैसे हैंडल करते हैं। अगर सैटरडे रात 10 बजे कुछ गलत हो जाए, तो आपको कैसे पता चलेगा? अच्छे मैनेजर्स के पास आफ्टर-ऑवर्स सिस्टम्स और क्लियर एस्केलेशन प्रोसेसेज़ होती हैं।
आपकी वेकेंसी रेट क्या है?
मैनेजर की वेकेंसी रेट टेनेंट रिटेंशन और री-लेटिंग में उनकी इफेक्टिवनेस इंडिकेट करती है। उनकी मैनेज की जाने वाली सभी प्रॉपर्टीज़ में उनकी एवरेज वेकेंसी रेट पूछें।
नेशनल एवरेज ज्यादातर मार्केट्स में लगभग 2-3% हॉवर करता है, मतलब प्रॉपर्टीज़ एवरेजली प्रति वर्ष लगभग 1-2 वीक्स वेकेंट रहती हैं। सिग्निफिकेंटली हायर वेकेंसी रेट्स टेनेंट सेलेक्शन, प्रॉपर्टी प्रेज़ेंटेशन, या प्राइसिंग में प्रॉब्लम्स सजेस्ट करती हैं।
आपके कितने टेनेंसी ट्रिब्यूनल केसेज़ हुए हैं?
यह सवाल बहुत कुछ रिवील करता है। कुछ ट्रिब्यूनल केसेज़ अवॉइडेबल नहीं हैं, लेकिन एक्सेसिव नंबर्स या तो खराब टेनेंट सेलेक्शन या खराब रिलेशनशिप मैनेजमेंट सजेस्ट करते हैं।
पूछें कि पिछले साल में उन्होंने कितनी ट्रिब्यूनल एप्लीकेशंस की हैं, और टेनेंट्स ने उनकी मैनेज की जाने वाली प्रॉपर्टीज़ के खिलाफ कितनी एप्लीकेशंस की हैं। एक अच्छे मैनेजर को ये नंबर्स पता होने चाहिए और उन्हें डिस्कस करने के लिए विलिंग होना चाहिए।
जब हम अलग होते हैं तब क्या होता है?
रिलेशनशिप्स हमेशा वर्क आउट नहीं होतीं। साइन करने से पहले, समझें कि अगर आप मैनेजर्स चेंज करना चाहते हैं या सेल्फ-मैनेजमेंट लेना चाहते हैं तो क्या होता है।
मैनेजमेंट एग्रीमेंट टर्मिनेट करने के लिए रिक्वायर्ड नोटिस पीरियड पूछें। थर्टी से सिक्सटी डेज़ टिपिकल है। लॉन्गर पीरियड्स आपकी फ्लेक्सिबिलिटी रिड्यूस करते हैं।
पूछें कि हैंडओवर पर वे कौन सी डॉक्यूमेंटेशन और इन्फॉर्मेशन प्रोवाइड करेंगे। आपको सभी टेनेंसी एग्रीमेंट्स, कंडीशन रिपोर्ट्स, कीज़, बॉन्ड रिकॉर्ड्स, और मेंटेनेंस हिस्ट्री की कॉपीज़ मिलनी चाहिए।
क्या आपके पास प्रोफेशनल इंडेम्निटी इंश्योरेंस है?
प्रोफेशनल इंडेम्निटी इंश्योरेंस आपको प्रोटेक्ट करती है अगर प्रॉपर्टी मैनेजर कोई मिस्टेक करे जिससे आपको मनी लॉस हो। इसमें टेनेंट स्क्रीनिंग में एरर्स, प्रॉपर इंस्पेक्शंस न करने में फेल्योर, या बॉन्ड डिस्प्यूट्स मिसहैंडलिंग शामिल हो सकती है।
किसी भी रेप्यूटेबल प्रॉपर्टी मैनेजर के पास यह इंश्योरेंस होनी चाहिए और कवरेज अमाउंट्स कन्फर्म करने के लिए विलिंग होना चाहिए। अगर वे इंश्योरेंस के बारे में इवेसिव हैं, तो वह एक रेड फ्लैग है।
क्या मैं आपके कुछ अन्य लैंडलॉर्ड्स से बात कर सकता हूं?
एग्ज़िस्टिंग क्लाइंट्स के रेफरेंसेज़ वैल्यूएबल हैं। पूछें कि क्या वे आपको दो या तीन लैंडलॉर्ड्स से कनेक्ट करा सकते हैं जिनकी प्रॉपर्टीज़ वे मैनेज करते हैं।
जब आप इन रेफरेंसेज़ से बात करें, रिस्पॉन्सिवनेस, कम्युनिकेशन क्वालिटी, और प्रॉब्लम्स कैसे हैंडल की गईं इसके बारे में पूछें। पूछें कि क्या वे मैनेजर रिकमेंड करेंगे और क्या उन्होंने स्विच करने पर विचार किया है।
अपना डिसीजन लेना
कई मैनेजर्स इंटरव्यू करने के बाद, इन सभी डाइमेंशंस में उनकी तुलना करें। सबसे सस्ता हमेशा बेस्ट वैल्यू नहीं होता। जो मैनेजर 9% चार्ज करता है लेकिन एक्सीलेंट टेनेंट्स ढूंढता है और वेकेंसी मिनिमाइज़ करता है, वह आपको 7% चार्ज करने वाले हायर टर्नओवर वाले से कम कॉस्ट करता है।
प्रोफेशनलिज़्म और कम्युनिकेशन के बारे में अपनी इंस्टिंक्ट्स ट्रस्ट करें। आप इस पर्सन के साथ सालों काम करेंगे। किसी ऐसे को चुनें जिसके साथ आप कम्फर्टेबल हों और जो इंडस्ट्री की जेनुइन नॉलेज डेमॉन्स्ट्रेट करे।
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