聘请物业经理前要问的问题

选择物业经理是您作为房东将做出的最重要决定之一。好的经理保护您的投资、找到优质租客、让您的生活更轻松。差的经理可能因空置、租客选择不当或维修处理不善而让您损失数千美元。

在签署管理协议之前，面试几家公司并问正确的问题。以下是您需要了解的内容。

每位经理管理多少套房产？

从基础问题开始。询问每位物业经理管理多少套房产。行业平均水平约为每位经理100-120套房产，但差异很大。

如果一位经理负责150或200套房产，响应时间会受影响。他们根本无法对每套房产给予足够关注。另一方面，只管理30套房产的经理可能缺乏经验或其公司可能财务困难。

寻找每位经理管理80-120套房产的公司。这既能提供响应式服务，又表明可持续的商业模式。

您的租客筛选流程是什么？

这个问题比几乎任何其他问题都更能揭示物业经理的能力。租客选择不当是大多数房东问题的根本原因。

具体询问他们的筛选流程。他们是独立核实收入还是只接受申请人告诉他们的？他们是否联系以前的房东，问什么问题？他们是否进行信用检查，如何解读结果？

好的经理会描述一个彻底、系统的流程。他们会谈到收入核实（通常要求租金不超过总收入的30-35%）、具体询问付款历史和房产维护情况的推荐信核查，以及关注模式而非单一事件的信用检查。

警惕那些似乎优先考虑快速填补空置而非找到合适租客的经理。速度很重要，但不能以牺牲质量为代价。

您如何处理维修？

维修处理方式显著影响您的成本和租客满意度。询问他们如何管理从最初联系到完成的维修请求。

一些物业经理有内部维修团队。其他人使用首选工人网络。一些对大型工程获取多个报价，同时通过信任的常规承包商处理小修小补。

了解他们的审批门槛政策。大多数经理会处理一定金额以下（通常$200-500）的小修而无需征求业主同意，以避免延误。较大的工程通常需要您的签字。

询问他们是否加价维修费用。一些经理在工人发票上加收百分比。其他人收取固定协调费。一些在基本费用中包含维修管理。了解完整的费用结构。

最后，询问他们的预防性维修方法。好的经理会提前考虑热泵保养、排水沟清洁和健康住宅合规等问题，而不仅仅是被动应对问题。

您的费用是多少，包括什么？

以书面形式获取完整的费用明细。标题管理百分比（通常为7-10%加GST）只是起点。

询问招租费用。大多数经理对寻找新租客收费，通常是一到两周租金加GST。这包括广告、看房、租客筛选和租约准备。

询问检查费用。一些经理在管理费中包含定期检查。其他人单独收费，通常每次检查$50-100。

询问租约续签费、仲裁出席费以及可能适用的任何其他费用。一些经理有冗长的费用表，对您可能认为应该包含的活动收费。

计算不同情况下的年度总成本。一个百分比较低但个别费用较高的经理可能比一个百分比较高但定价包含更多的经理花费更多。

您将如何与我沟通？

沟通风格很重要，特别是如果您是房产投资新手或住在离出租房较远的地方。

询问您多久收到一次报告以及报告包含什么。月度报表是标准的，但一些经理提供更详细的季度报告，包括房产状况、市场租金评估和建议的维修。

询问他们如何处理紧急问题。如果周六晚上10点出了问题，您如何得知？好的经理有非工作时间系统和明确的升级流程。

询问他们的技术。许多经理现在使用业主门户，您可以在线查看报表、检查报告和维修记录。这种透明度很有价值。

考虑沟通偏好。一些经理电子邮件很出色但电话难以联系。其他人更喜欢电话。确保他们的风格与您匹配。

您的空置率是多少？

经理的空置率表明他们在租客保留和重新出租方面的效率。询问他们管理的所有房产的平均空置率。

大多数市场的全国平均水平约为2-3%，意味着房产平均每年空置约1-2周。显著更高的空置率表明租客选择、房产展示或定价存在问题。

还要询问他们的平均重新出租时间。当租客离开时，通常需要多长时间找到新租客？大多数市场两到三周是合理的。如果他们经常需要六周或更长时间，那会花费您真金白银。

您有过多少租赁仲裁案件？

这个问题揭示很多。一些仲裁案件是不可避免的，但数量过多表明租客选择不当或关系管理不善。

询问他们过去一年提出了多少仲裁申请，以及租客对他们管理的房产提出了多少申请。好的经理应该知道这些数字并愿意讨论。

询问结果。他们赢得的仲裁案件表明他们了解法律并正确记录。败诉的案件可能表明他们的流程或对租赁法的理解存在问题。

当我们分道扬镳时会发生什么？

关系并不总是能持续。在签署之前，了解如果您想更换经理或接管自我管理会发生什么。

询问终止管理协议所需的通知期。30到60天是典型的。更长的期限会降低您的灵活性。

询问他们在交接时会提供什么文件和信息。您应该收到所有租赁协议、状况报告、钥匙、押金记录和维修历史的副本。

询问任何终止费用。一些协议包括提前终止费用，特别是如果他们找到了当前租客。了解您可能欠的费用。

您有职业责任保险吗？

职业责任保险在物业经理犯错导致您损失金钱时保护您。这可能包括租客筛选错误、未能进行适当检查或押金纠纷处理不当。

任何信誉良好的物业经理都应该有这项保险并愿意确认保额。如果他们对保险问题回避，那是一个危险信号。

我可以和您的其他房东谈谈吗？

现有客户的推荐很有价值。询问他们是否可以让您联系两三位他们管理房产的房东。

当您与这些推荐人交谈时，询问响应性、沟通质量以及问题是如何处理的。询问他们是否会推荐这位经理以及是否考虑过更换。

请注意，经理会提供他们最满意的客户作为推荐。但对话仍然揭示了关于这种关系在实践中如何运作的有用信息。

做出决定

面试几位经理后，在所有这些维度上进行比较。最便宜的不一定是最具价值的。一位收费9%但找到优秀租客并最小化空置的经理比一位收费7%但周转率更高的经理花费更少。

相信您对专业性和沟通的直觉。您将与这个人合作多年。选择您感到舒适并展示出真正行业知识的人。

最后，在签署之前仔细阅读管理协议。如果您对任何条款不确定，请律师审查。这种关系在第一位租客入住之前就开始了。