Memilih manajer properti adalah salah satu keputusan terpenting yang akan Anda buat sebagai pemilik properti. Manajer yang baik melindungi investasi Anda, menemukan penyewa berkualitas, dan membuat hidup Anda lebih mudah. Yang buruk dapat menghabiskan ribuan melalui kekosongan, pemilihan penyewa yang buruk, atau penanganan pemeliharaan yang salah.
Sebelum menandatangani perjanjian manajemen, wawancarai beberapa perusahaan dan ajukan pertanyaan yang tepat. Berikut yang perlu Anda ketahui.
Berapa Banyak Properti Per Manajer?
Mulai dengan dasar-dasar. Tanyakan berapa banyak properti yang ditangani setiap manajer properti. Rata-rata industri adalah sekitar 100-120 properti per manajer, tetapi ini bervariasi secara luas.
Jika manajer bertanggung jawab atas 150 atau 200 properti, waktu respons akan menderita. Mereka tidak dapat memberikan perhatian yang memadai untuk setiap properti. Di sisi lain, manajer dengan hanya 30 properti mungkin kurang pengalaman atau perusahaan mereka mungkin sedang berjuang secara finansial.
Cari perusahaan di mana manajer menangani 80-120 properti masing-masing. Ini memungkinkan layanan responsif sambil menunjukkan model bisnis yang berkelanjutan.
Apa Proses Seleksi Penyewa Anda?
Pertanyaan ini mengungkapkan lebih banyak tentang manajer properti daripada hampir semua pertanyaan lainnya. Pemilihan penyewa yang buruk adalah akar penyebab sebagian besar masalah pemilik properti.
Tanyakan secara spesifik tentang proses penyaringan mereka. Apakah mereka memverifikasi pendapatan secara independen atau hanya menerima apa yang dikatakan pelamar? Apakah mereka menelepon pemilik sebelumnya, dan pertanyaan apa yang mereka ajukan? Apakah mereka menjalankan pemeriksaan kredit, dan bagaimana mereka menafsirkan hasilnya?
Manajer yang baik akan menjelaskan proses yang menyeluruh dan sistematis. Mereka akan berbicara tentang verifikasi pendapatan (biasanya mengharuskan sewa tidak lebih dari 30-35% dari pendapatan kotor), pemeriksaan referensi dengan pertanyaan spesifik tentang riwayat pembayaran dan perawatan properti, dan pemeriksaan kredit yang mencari pola daripada insiden tunggal.
Waspadai manajer yang tampaknya memprioritaskan mengisi kekosongan dengan cepat daripada menemukan penyewa yang tepat. Kecepatan penting, tetapi tidak dengan mengorbankan kualitas.
Bagaimana Anda Menangani Pemeliharaan?
Penanganan pemeliharaan secara signifikan mempengaruhi biaya Anda dan kepuasan penyewa. Tanyakan bagaimana mereka mengelola permintaan pemeliharaan dari kontak awal hingga penyelesaian.
Beberapa manajer properti memiliki tim pemeliharaan internal. Yang lain menggunakan jaringan tukang pilihan. Beberapa mendapatkan beberapa penawaran untuk pekerjaan besar sambil menangani perbaikan kecil melalui kontraktor reguler tepercaya.
Cari tahu kebijakan mereka tentang ambang batas persetujuan. Sebagian besar manajer akan menangani perbaikan kecil hingga nilai tertentu (sering $200-500) tanpa mencari persetujuan pemilik, untuk menghindari penundaan. Pekerjaan yang lebih besar biasanya memerlukan persetujuan Anda.
Tanyakan apakah mereka menaikkan biaya pemeliharaan. Beberapa manajer menambahkan persentase di atas faktur tukang. Yang lain mengenakan biaya koordinasi tetap. Beberapa menyertakan manajemen pemeliharaan dalam biaya dasar mereka. Pahami struktur biaya lengkap.
Terakhir, tanyakan tentang pendekatan mereka terhadap pemeliharaan preventif. Manajer yang baik berpikir ke depan tentang masalah seperti servis pompa panas, pembersihan talang, dan kepatuhan Healthy Homes, daripada hanya bereaksi terhadap masalah.
Apa Biaya Anda dan Apa yang Tercakup?
Dapatkan rincian biaya lengkap secara tertulis. Persentase manajemen utama (biasanya 7-10% ditambah GST) hanyalah titik awal.
Tanyakan tentang biaya penyewaan. Sebagian besar manajer mengenakan biaya untuk menemukan penyewa baru, biasanya satu hingga dua minggu sewa ditambah GST. Ini mencakup iklan, viewing, penyaringan penyewa, dan persiapan sewa.
Tanyakan tentang biaya inspeksi. Beberapa manajer menyertakan inspeksi reguler dalam biaya manajemen mereka. Yang lain mengenakan biaya terpisah, biasanya $50-100 per inspeksi.
Tanyakan tentang biaya perpanjangan sewa, biaya kehadiran Tribunal, dan biaya lain yang mungkin berlaku. Beberapa manajer memiliki jadwal biaya yang panjang dengan biaya untuk aktivitas yang mungkin Anda harapkan sudah termasuk.
Hitung total biaya tahunan di berbagai skenario. Manajer dengan persentase lebih rendah tetapi biaya individual lebih tinggi mungkin lebih mahal daripada yang dengan persentase lebih tinggi tetapi harga inklusif.
Bagaimana Anda Akan Berkomunikasi Dengan Saya?
Gaya komunikasi penting, terutama jika Anda baru dalam investasi properti atau tinggal jauh dari properti sewaan Anda.
Tanyakan seberapa sering Anda akan menerima laporan dan apa yang termasuk. Laporan bulanan adalah standar, tetapi beberapa manajer memberikan laporan triwulanan yang lebih rinci tentang kondisi properti, penilaian sewa pasar, dan pemeliharaan yang direkomendasikan.
Tanyakan bagaimana mereka menangani masalah mendesak. Jika sesuatu salah pada pukul 10 malam hari Sabtu, bagaimana Anda akan tahu? Manajer yang baik memiliki sistem di luar jam kerja dan proses eskalasi yang jelas.
Tanyakan tentang teknologi mereka. Banyak manajer sekarang menggunakan portal pemilik di mana Anda dapat melihat laporan, laporan inspeksi, dan catatan pemeliharaan secara online. Transparansi ini berharga.
Pertimbangkan preferensi komunikasi. Beberapa manajer sangat baik dalam email tetapi sulit dijangkau melalui telepon. Yang lain lebih suka telepon. Pastikan gaya mereka sesuai dengan Anda.
Berapa Tingkat Kekosongan Anda?
Tingkat kekosongan manajer menunjukkan efektivitas mereka dalam retensi penyewa dan penyewaan kembali. Tanyakan tingkat kekosongan rata-rata mereka di semua properti yang mereka kelola.
Rata-rata nasional berkisar sekitar 2-3% di sebagian besar pasar, yang berarti properti kosong sekitar 1-2 minggu per tahun rata-rata. Tingkat kekosongan yang secara signifikan lebih tinggi menunjukkan masalah dengan pemilihan penyewa, presentasi properti, atau penetapan harga.
Juga tanyakan tentang waktu penyewaan kembali rata-rata mereka. Ketika penyewa pergi, berapa lama biasanya untuk menemukan yang baru? Dua hingga tiga minggu wajar di sebagian besar pasar. Jika mereka secara teratur membutuhkan enam minggu atau lebih, itu menghabiskan uang Anda.
Berapa Banyak Kasus Tenancy Tribunal yang Anda Miliki?
Pertanyaan ini mengungkapkan banyak hal. Beberapa kasus Tribunal tidak dapat dihindari, tetapi jumlah yang berlebihan menunjukkan pemilihan penyewa yang buruk atau manajemen hubungan yang buruk.
Tanyakan berapa banyak aplikasi Tribunal yang mereka buat dalam setahun terakhir, dan berapa banyak aplikasi yang dibuat penyewa terhadap properti yang mereka kelola. Manajer yang baik harus mengetahui angka-angka ini dan bersedia mendiskusikannya.
Tanyakan tentang hasilnya. Kasus Tribunal yang mereka menangkan menunjukkan mereka tahu hukumnya dan mendokumentasikan dengan benar. Kasus yang kalah mungkin menunjukkan masalah dengan proses atau pemahaman mereka tentang hukum penyewaan.
Apa yang Terjadi Ketika Kita Berpisah?
Hubungan tidak selalu berhasil. Sebelum menandatangani, pahami apa yang terjadi jika Anda ingin mengganti manajer atau mengambil alih manajemen sendiri.
Tanyakan tentang periode pemberitahuan yang diperlukan untuk mengakhiri perjanjian manajemen. Tiga puluh hingga enam puluh hari adalah tipikal. Periode yang lebih lama mengurangi fleksibilitas Anda.
Tanyakan dokumentasi dan informasi apa yang akan mereka berikan saat serah terima. Anda harus menerima salinan semua perjanjian penyewaan, laporan kondisi, kunci, catatan bond, dan riwayat pemeliharaan.
Tanyakan tentang biaya pemutusan apa pun. Beberapa perjanjian termasuk biaya untuk pemutusan dini, terutama jika mereka menemukan penyewa saat ini. Pahami apa yang mungkin Anda utang.
Apakah Anda Memiliki Asuransi Professional Indemnity?
Asuransi professional indemnity melindungi Anda jika manajer properti membuat kesalahan yang menghabiskan uang Anda. Ini mungkin termasuk kesalahan dalam penyaringan penyewa, kegagalan melakukan inspeksi yang benar, atau penanganan sengketa bond yang salah.
Setiap manajer properti terkemuka harus memiliki asuransi ini dan bersedia mengkonfirmasi jumlah pertanggungan. Jika mereka menghindar tentang asuransi, itu adalah tanda bahaya.
Bisakah Saya Berbicara Dengan Beberapa Pemilik Lain Anda?
Referensi dari klien yang ada berharga. Tanyakan apakah mereka dapat menghubungkan Anda dengan dua atau tiga pemilik yang propertinya mereka kelola.
Ketika Anda berbicara dengan referensi ini, tanyakan tentang responsivitas, kualitas komunikasi, dan bagaimana masalah ditangani. Tanyakan apakah mereka akan merekomendasikan manajer dan apakah mereka pernah mempertimbangkan untuk beralih.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
