Questions à Poser Avant d'Engager un Gestionnaire Immobilier

Choisir un gestionnaire immobilier est l'une des décisions les plus importantes que vous prendrez en tant que propriétaire. Un bon gestionnaire protège votre investissement, trouve des locataires de qualité et vous facilite la vie. Un mauvais peut vous coûter des milliers en vacances, mauvaise sélection de locataires ou maintenance mal gérée.

Avant de signer un contrat de gestion, interviewez plusieurs sociétés et posez les bonnes questions. Voici ce que vous devez savoir.

Combien de Propriétés par Gestionnaire ?

Commencez par les bases. Demandez combien de propriétés chaque gestionnaire gère. La moyenne de l'industrie est d'environ 100-120 propriétés par gestionnaire, mais cela varie considérablement.

Si un gestionnaire est responsable de 150 ou 200 propriétés, les temps de réponse en souffriront. Il ne peut tout simplement pas accorder une attention adéquate à chaque propriété. D'un autre côté, un gestionnaire avec seulement 30 propriétés pourrait manquer d'expérience ou son entreprise pourrait être en difficulté financière.

Recherchez des entreprises où les gestionnaires gèrent 80-120 propriétés chacun. Cela permet un service réactif tout en indiquant un modèle commercial durable.

Quel Est Votre Processus de Sélection des Locataires ?

Cette question révèle plus sur un gestionnaire immobilier que presque toute autre. Une mauvaise sélection de locataires est la cause première de la plupart des problèmes des propriétaires.

Demandez spécifiquement leur processus de sélection. Vérifient-ils les revenus de manière indépendante ou acceptent-ils simplement ce que les candidats leur disent ? Appellent-ils les propriétaires précédents, et quelles questions posent-ils ? Font-ils des vérifications de crédit, et comment interprètent-ils les résultats ?

Les bons gestionnaires décriront un processus systématique et approfondi. Ils parleront de la vérification des revenus (exigeant généralement que le loyer ne dépasse pas 30-35% du revenu brut), des vérifications de références avec des questions spécifiques sur l'historique de paiement et l'entretien de la propriété, et des vérifications de crédit qui recherchent des modèles plutôt que des incidents isolés.

Méfiez-vous des gestionnaires qui semblent privilégier le remplissage rapide des vacances par rapport à la recherche du bon locataire. La rapidité compte, mais pas au détriment de la qualité.

Comment Gérez-Vous la Maintenance ?

La gestion de la maintenance affecte significativement vos coûts et la satisfaction des locataires. Demandez comment ils gèrent les demandes de maintenance du contact initial jusqu'à l'achèvement.

Certains gestionnaires immobiliers ont des équipes de maintenance internes. D'autres utilisent des réseaux d'artisans préférés. Certains obtiennent plusieurs devis pour les gros travaux tout en gérant les réparations mineures par des contracteurs réguliers de confiance.

Renseignez-vous sur leur politique de seuils d'approbation. La plupart des gestionnaires gèrent les réparations mineures jusqu'à une certaine valeur (souvent 200-500 $) sans demander l'approbation du propriétaire, pour éviter les retards. Les travaux plus importants nécessitent généralement votre accord.

Demandez s'ils majorent les coûts de maintenance. Certains gestionnaires ajoutent un pourcentage aux factures des artisans. D'autres facturent des frais de coordination fixes. Certains incluent la gestion de maintenance dans leurs frais de base. Comprenez la structure complète des coûts.

Enfin, demandez leur approche de la maintenance préventive. Les bons gestionnaires anticipent les problèmes comme l'entretien des pompes à chaleur, le nettoyage des gouttières et la conformité aux Normes Maisons Saines, plutôt que de simplement réagir aux problèmes.

Quels Sont Vos Frais et Que Couvrent-Ils ?

Obtenez une ventilation complète des frais par écrit. Le pourcentage de gestion affiché (généralement 7-10% plus TVA) n'est que le point de départ.

Demandez les frais de mise en location. La plupart des gestionnaires facturent pour trouver de nouveaux locataires, généralement une à deux semaines de loyer plus TVA. Cela couvre la publicité, les visites, la sélection des locataires et la préparation du bail.

Demandez les frais d'inspection. Certains gestionnaires incluent les inspections régulières dans leurs frais de gestion. D'autres facturent séparément, généralement 50-100 $ par inspection.

Demandez les frais de renouvellement de bail, les frais de présence au Tribunal et tout autre frais qui pourrait s'appliquer. Certains gestionnaires ont de longues listes de frais avec des charges pour des activités que vous pourriez attendre incluses.

Calculez le coût annuel total sur différents scénarios. Un gestionnaire avec un pourcentage plus bas mais des frais individuels plus élevés pourrait coûter plus cher qu'un avec un pourcentage plus élevé mais une tarification inclusive.

Comment Communiquerez-Vous Avec Moi ?

Le style de communication compte, surtout si vous êtes nouveau dans l'investissement immobilier ou si vous habitez loin de votre location.

Demandez à quelle fréquence vous recevrez des rapports et ce qu'ils incluent. Les relevés mensuels sont standard, mais certains gestionnaires fournissent des rapports trimestriels plus détaillés sur l'état de la propriété, les évaluations du loyer du marché et la maintenance recommandée.

Demandez comment ils gèrent les urgences. Si quelque chose se passe mal à 22h un samedi, comment l'apprendrez-vous ? Les bons gestionnaires ont des systèmes de garde et des processus d'escalade clairs.

Demandez leur technologie. De nombreux gestionnaires utilisent maintenant des portails propriétaires où vous pouvez voir les relevés, les rapports d'inspection et les dossiers de maintenance en ligne. Cette transparence est précieuse.

Considérez les préférences de communication. Certains gestionnaires sont excellents par email mais difficiles à joindre par téléphone. D'autres préfèrent les appels. Assurez-vous que leur style correspond au vôtre.

Quel Est Votre Taux de Vacance ?

Le taux de vacance d'un gestionnaire indique son efficacité en matière de rétention des locataires et de relocation. Demandez leur taux de vacance moyen sur toutes les propriétés qu'ils gèrent.

La moyenne nationale oscille autour de 2-3% sur la plupart des marchés, ce qui signifie que les propriétés sont vacantes environ 1-2 semaines par an en moyenne. Des taux de vacance significativement plus élevés suggèrent des problèmes avec la sélection des locataires, la présentation de la propriété ou le prix.

Demandez également leur temps moyen de relocation. Quand un locataire part, combien de temps faut-il généralement pour en trouver un nouveau ? Deux à trois semaines est raisonnable sur la plupart des marchés. S'ils prennent régulièrement six semaines ou plus, cela vous coûte de l'argent réel.

Combien de Cas au Tribunal des Locations Avez-Vous Eu ?

Cette question révèle beaucoup. Certains cas au Tribunal sont inévitables, mais des nombres excessifs suggèrent soit une mauvaise sélection de locataires soit une mauvaise gestion relationnelle.

Demandez combien de demandes au Tribunal ils ont déposées l'année dernière, et combien de demandes les locataires ont déposées contre les propriétés qu'ils gèrent. Un bon gestionnaire devrait connaître ces chiffres et être disposé à les discuter.

Demandez les résultats. Les cas au Tribunal qu'ils ont gagnés suggèrent qu'ils connaissent la loi et documentent correctement. Les cas perdus pourraient indiquer des problèmes avec leurs processus ou leur compréhension du droit de la location.

Que Se Passe-T-Il Quand Nous Nous Séparons ?

Les relations ne fonctionnent pas toujours. Avant de signer, comprenez ce qui se passe si vous voulez changer de gestionnaire ou reprendre l'autogestion.

Demandez le préavis requis pour résilier le contrat de gestion. Trente à soixante jours est typique. Des périodes plus longues réduisent votre flexibilité.

Demandez quelle documentation et informations ils fourniront lors du transfert. Vous devriez recevoir des copies de tous les contrats de location, rapports d'état, clés, dossiers de caution et historique de maintenance.

Demandez les frais de résiliation. Certains contrats incluent des frais pour résiliation anticipée, particulièrement s'ils ont trouvé le locataire actuel. Comprenez ce que vous pourriez devoir.

Avez-Vous une Assurance Responsabilité Professionnelle ?

L'assurance responsabilité professionnelle vous protège si le gestionnaire immobilier fait une erreur qui vous coûte de l'argent. Cela pourrait inclure des erreurs dans la sélection des locataires, l'échec à effectuer des inspections appropriées ou la mauvaise gestion des litiges de caution.

Tout gestionnaire immobilier réputé devrait avoir cette assurance et être disposé à confirmer les montants de couverture. S'ils sont évasifs sur l'assurance, c'est un signal d'alarme.

Puis-Je Parler à Certains de Vos Autres Propriétaires ?

Les références de clients existants sont précieuses. Demandez s'ils peuvent vous mettre en contact avec deux ou trois propriétaires dont ils gèrent les propriétés.

Lorsque vous parlez à ces références, demandez la réactivité, la qualité de communication et comment les problèmes ont été gérés. Demandez s'ils recommanderaient le gestionnaire et s'ils ont envisagé de changer.

Soyez conscient que les gestionnaires fourniront leurs clients les plus satisfaits comme références. Mais la conversation révèle tout de même des informations utiles sur le fonctionnement de la relation en pratique.

Prendre Votre Décision

Après avoir interviewé plusieurs gestionnaires, comparez-les sur toutes ces dimensions. Le moins cher n'est pas toujours le meilleur rapport qualité-prix. Un gestionnaire qui facture 9% mais trouve d'excellents locataires et minimise les coûts de vacance vous coûte moins qu'un qui facture 7% avec un turnover plus élevé.

Faites confiance à votre instinct sur le professionnalisme et la communication. Vous travaillerez avec cette personne pendant des années. Choisissez quelqu'un avec qui vous êtes à l'aise et qui démontre une connaissance authentique de l'industrie.

Enfin, lisez attentivement le contrat de gestion avant de signer. Faites-le réviser par un avocat si vous n'êtes pas sûr de certaines conditions. La relation commence avant que le premier locataire n'emménage.