इन्वेस्टर्स के लिए रिवॉल्विंग क्रेडिट टैक्स ट्रैप – गेस्ट ब्लॉग

रिवॉल्विंग क्रेडिट फैसिलिटीज़ प्रॉपर्टी इन्वेस्टर्स के बीच पॉपुलर हैं क्योंकि वे फ्लेक्सिबिलिटी ऑफर करती हैं, आपको इंटरेस्ट कम करने के लिए कैश पार्क करने की अनुमति देती हैं, और ज़रूरत पड़ने पर फंड्स तक आसान एक्सेस प्रोवाइड करती हैं। लेकिन इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टीज़ के लिए, रिवॉल्विंग क्रेडिट एक टैक्स ट्रैप क्रिएट करती है जो आपको लॉस्ट डिडक्शंस में हजारों खर्च करा सकती है अगर केयरफुली मैनेज न की जाए।

अप्रैल 2025 से इंटरेस्ट डिडक्टिबिलिटी पूरी तरह रिस्टोर होने के साथ, इस ट्रैप को समझना पहले से कहीं अधिक मायने रखता है।

रिवॉल्विंग क्रेडिट क्या है?

रिवॉल्विंग क्रेडिट फैसिलिटी आपकी प्रॉपर्टी के खिलाफ सिक्योर्ड ओवरड्राफ्ट की तरह काम करती है। शेड्यूल्ड रीपेमेंट्स के साथ फिक्स्ड लोन के बजाय, आपके पास वेरिएबल इंटरेस्ट रेट के साथ एक अप्रूव्ड क्रेडिट लिमिट (शायद $200,000) होती है। आप बैलेंस पे डाउन कर सकते हैं, फंड्स रीड्रॉ कर सकते हैं, और अपनी मर्जी से अकाउंट मैनेज कर सकते हैं, आउटस्टैंडिंग बैलेंस पर डेली इंटरेस्ट कैलकुलेट होता है।

ओनर-ऑक्युपायर्स के लिए, यह फ्लेक्सिबिलिटी पावरफुल है। आप डेली इंटरेस्ट रिड्यूस करने के लिए अकाउंट में अपनी सैलरी पार्क कर सकते हैं, फिर ज़रूरत पड़ने पर एक्सपेंसेज़ के लिए विड्रॉ कर सकते हैं। अकाउंट में बैठा हर डॉलर आपकी इंटरेस्ट कॉस्ट रिड्यूस करता है। हालांकि, इन्वेस्टर्स के लिए, यही फ्लेक्सिबिलिटी एक सिग्निफिकेंट टैक्स प्रॉब्लम क्रिएट करती है।

टैक्स ट्रैप एक्सप्लेन

कोर इश्यू यह है कि IRD रिवॉल्विंग क्रेडिट अकाउंट के माध्यम से फ्लो होने वाली मनी को कैसे ट्रीट करता है। हर डिपॉज़िट और विड्रॉल को ट्रेस किया जाना चाहिए ताकि यह डिटरमाइन हो सके कि बॉरो किए गए फंड्स किस लिए यूज़ हो रहे हैं।

ट्रैप कैसे काम करता है

इस सिनेरियो पर विचार करें: आपके इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी रिवॉल्विंग क्रेडिट पर $150,000 बकाया है। आपकी $5,000 की सैलरी डिपॉज़िट होती है, बैलेंस घटकर $145,000 हो जाता है। फिर आप पर्सनल एक्सपेंस जैसे कार रिपेयर, हॉलिडे, या क्रेडिट कार्ड पेमेंट के लिए $3,000 विड्रॉ करते हैं।

IRD उस $3,000 विड्रॉल को प्राइवेट पर्पज़ेज़ के लिए नया लोन मानता है। यह वह "सेम" मनी नहीं है जो पहले वहां थी - यह आपकी इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी के खिलाफ सिक्योर्ड फ्रेश बॉरोइंग है। कंसीक्वेंस यह है कि आपकी फैसिलिटी का $3,000 अब नॉन-डिडक्टिबल है, और उस पोर्शन का इंटरेस्ट आपकी रेंटल इनकम के खिलाफ क्लेम नहीं किया जा सकता।

यह कैसे कैस्केड करता है

प्रॉब्लम समय के साथ कंपाउंड होती है। हर पर्सनल विड्रॉल फैसिलिटी के अनदर पोर्शन को "टेंट" करता है। नॉर्मल यूज़ के एक साल बाद, आपके $150,000 इन्वेस्टमेंट लोन में $30,000-50,000 नॉन-डिडक्टिबल बॉरोइंग मिक्स हो सकती है, सब इसलिए क्योंकि पर्सनल यूज़ के लिए फंड्स इन और आउट फ्लो हुए।

इम्पैक्ट इलस्ट्रेट करने के लिए: $150,000 लोन बैलेंस पर जहां एक्यूमुलेटेड पर्सनल विड्रॉल्स से $40,000 टेंटेड हो गए हैं, सिर्फ $110,000 डिडक्टिबल रहता है। 6% इंटरेस्ट पर, आप प्रति वर्ष $2,400 डिडक्शंस खो देते हैं। 33% टैक्स रेट पर, यह लगभग $800 प्रति वर्ष एक्स्ट्रा टैक्स है। 10 वर्षों में, यह ऐसी फैसिलिटी से $8,000 अननेसेसरी टैक्स है जो आपको पैसे बचाने वाली थी।

इंटरेस्ट डिडक्टिबिलिटी कॉन्टेक्स्ट

1 अप्रैल 2025 से, रेज़िडेंशियल इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी लोन्स पर इंटरेस्ट फिर से 100% डिडक्टिबल है। यह रिवॉल्विंग क्रेडिट ट्रैप को और भी रिलेवेंट बनाता है। अप्रैल 2025 से पहले, पार्शियल डिडक्टिबिलिटी का मतलब था कि ट्रैप की एब्सोल्यूट टर्म्स में कम कॉस्ट थी। अप्रैल 2025 से, फुल डिडक्टिबिलिटी का मतलब है कि टेंटेड डेट का हर डॉलर आपको फुल इंटरेस्ट डिडक्शन खर्च कराता है।

अगर आप अपने इंटरेस्ट का 100% डिडक्शन के रूप में क्लेम करने जा रहे हैं, तो आपको यह डेमॉन्स्ट्रेट करने में सक्षम होना चाहिए कि 100% बॉरोइंग इन्वेस्टमेंट पर्पज़ेज़ के लिए थी। एक मेसी रिवॉल्विंग क्रेडिट फैसिलिटी यह मुश्किल बनाती है।

ट्रैप कैसे अवॉइड करें

सॉल्यूशन 1: इन्वेस्टमेंट रिवॉल्विंग क्रेडिट कंप्लीटली सेपरेट रखें

सबसे क्लीन अप्रोच है कभी भी इन्वेस्टमेंट रिवॉल्विंग क्रेडिट में पर्सनल इनकम डिपॉज़िट न करना या पर्सनल विड्रॉल न करना। अपने इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी मॉर्गेज को स्टेबिलिटी के लिए फिक्स्ड-रेट पोर्शन और फ्लेक्सिबिलिटी के लिए रिवॉल्विंग पोर्शन के साथ स्ट्रक्चर करें। सारी रेंटल इनकम रिवॉल्विंग क्रेडिट में जाए और सारे प्रॉपर्टी एक्सपेंसेज़ उसी से आएं। कभी सैलरी डिपॉज़िट या पर्सनल विड्रॉल न करें। यह ऑडिट ट्रेल क्लीन रखता है और 100% डिडक्टिबिलिटी एंश्योर करता है।

सॉल्यूशन 2: इसकी जगह ऑफसेट अकाउंट्स यूज़ करें

ऑफसेट अकाउंट आपके मॉर्गेज से लिंक्ड होता है लेकिन सेपरेट ट्रांज़ैक्शन अकाउंट है। ऑफसेट में मनी आपके मॉर्गेज पर चार्ज होने वाला इंटरेस्ट रिड्यूस करती है, लेकिन मैकेनिक्स अलग हैं। ऑफसेट में डिपॉज़िट्स लोन रीपे नहीं करते - वे इसे ऑफसेट करते हैं। ऑफसेट से विड्रॉल्स नई बॉरोइंग क्रिएट नहीं करते - वे सिर्फ ऑफसेट बेनिफिट रिड्यूस करते हैं।

इसका मतलब है आप अपनी मॉर्गेज डिडक्टिबिलिटी टेंट किए बिना ऑफसेट अकाउंट से फ्रीली डिपॉज़िट और विड्रॉ कर सकते हैं। इन्वेस्टर्स के लिए आइडियल स्ट्रक्चर में इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी पर स्टैंडर्ड टेबल लोन या फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज होता है जिससे ऑफसेट अकाउंट लिंक्ड हो। रेंटल इनकम ऑफसेट में डिपॉज़िट होती है, प्रॉपर्टी एक्सपेंसेज़ ऑफसेट से पे होते हैं, और पर्सनल फंड्स कंप्लीटली सेपरेट रखे जाते हैं।

सॉल्यूशन 3: अपनी फैसिलिटीज़ स्प्लिट करें

अगर आप पर्सनल यूज़ और इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टीज़ दोनों के लिए रिवॉल्विंग क्रेडिट बेनिफिट्स चाहते हैं, तो सेपरेट फैसिलिटीज़ यूज़ करें। आपकी पर्सनल रिवॉल्विंग क्रेडिट (शायद $50,000) आपके होम से अटैच्ड होगी, सैलरी डिपॉज़िट्स, पर्सनल विड्रॉल्स, और एवरीडे बैंकिंग हैंडल करेगी। चूंकि होम लोन इंटरेस्ट वैसे भी डिडक्टिबल नहीं है, कोई टैक्स इश्यू नहीं है। आपकी इन्वेस्टमेंट रिवॉल्विंग क्रेडिट (शायद $150,000) आपकी इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी से अटैच्ड होगी, सिर्फ रेंटल इनकम और सिर्फ प्रॉपर्टी एक्सपेंसेज़ हैंडल करेगी। यह पोर्शन 100% डिडक्टिबल रहता है।

इस अप्रोच में डिसिप्लिन चाहिए - कभी स्ट्रीम्स क्रॉस न करें - लेकिन फ्लेक्सिबिलिटी और क्लीन टैक्स ट्रीटमेंट दोनों प्रोवाइड करता है।

रिकॉर्ड कीपिंग रिक्वायरमेंट्स

अगर आप इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टीज़ के लिए रिवॉल्विंग क्रेडिट यूज़ करते हैं, तो IRD को डिटेल्ड रिकॉर्ड कीपिंग चाहिए। आपको हर डिपॉज़िट और उसका सोर्स, हर विड्रॉल और उसका पर्पज़, डिडक्टिबल बनाम नॉन-डिडक्टिबल पर्पज़ेज़ के लिए यूज़ की गई फैसिलिटी का प्रोपोर्शन, और आपने डिडक्टिबल इंटरेस्ट कैसे डिटरमाइन की यह दिखाने वाले कैलकुलेशंस ट्रैक करने होंगे।

कॉम्प्लेक्स फैसिलिटीज़ के लिए, इसमें हर ट्रांज़ैक्शन ट्रैक करने वाली स्प्रेडशीट्स चाहिए हो सकती हैं। एडमिनिस्ट्रेटिव बर्डन अक्सर फ्लेक्सिबिलिटी बेनिफिट से एक्सीड करता है।

क्या होगा अगर आप पहले से ट्रैप में हैं?

अगर आप पर्सनल पर्पज़ेज़ के लिए इन्वेस्टमेंट रिवॉल्विंग क्रेडिट यूज़ कर रहे हैं, तो आपके पास ऑप्शंस हैं।

पहला ऑप्शन क्लीन स्लेट रीफाइनेंस है। इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी को नए, क्लीन लोन के साथ रीफाइनेंस करें। फंड्स यूज़ करके मेसी रिवॉल्विंग क्रेडिट क्लियर करें और आगे प्रॉपर सेपरेशन मेंटेन करें।

दूसरा ऑप्शन ट्रैक और अपोर्शन करना है। अपने अकाउंटेंट के साथ काम करके डिडक्टिबल बनाम नॉन-डिडक्टिबल पोर्शंस कैलकुलेट करें। सिर्फ लेजिटिमेटली डिडक्टिबल इंटरेस्ट क्लेम करें। यह कॉम्प्लेक्स है लेकिन नेसेसरी हो सकता है अगर रीफाइनेंसिंग प्रैक्टिकल नहीं है।

तीसरा ऑप्शन रिड्यूस्ड डिडक्शंस एक्सेप्ट करना है। अगर टेंटेड पोर्शन स्मॉल है और ट्रैकिंग इम्प्रैक्टिकल है, तो कंज़र्वेटिव डिडक्शन अप्रोच एक्सेप्ट करें।

इन्वेस्टमेंट और पर्सनल बैंकिंग सेपरेट रखें

रिवॉल्विंग क्रेडिट ओनर-ऑक्युपाइड होम्स के लिए एक्सीलेंट टूल है जहां इंटरेस्ट वैसे भी डिडक्टिबल नहीं है। इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टीज़ के लिए, टैक्स कॉम्प्लिकेशंस आमतौर पर बेनिफिट्स से आउटवेट करती हैं।

इन्वेस्टर्स के लिए बेस्ट प्रैक्टिस है इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टीज़ के लिए फिक्स्ड-रेट या टेबल लोन्स यूज़ करना। अगर आप फ्लेक्सिबिलिटी चाहते हैं, तो रिवॉल्विंग क्रेडिट की जगह ऑफसेट अकाउंट यूज़ करें। पर्सनल और इन्वेस्टमेंट बैंकिंग कंप्लीटली सेपरेट रखें, और इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी पर कोई भी फ्लेक्सिबल फैसिलिटी सेट अप करने से पहले अपने अकाउंटेंट से कंसल्ट करें।

अप्रैल 2025 से इंटरेस्ट डिडक्टिबिलिटी चेंजेज़ इसे पहले से कहीं अधिक इम्पॉर्टेंट बनाती हैं। बाद में कॉस्टली कॉम्प्लिकेशंस अवॉइड करने के लिए अभी अपना स्ट्रक्चर राइट करें।