रिवॉल्विंग क्रेडिट का जाल

रिवॉल्विंग क्रेडिट घर मालिकों और संपत्ति निवेशकों दोनों के लिए एक उत्कृष्ट साधन हो सकता है। यह ब्याज लागत कम करने, mortgage को तेज़ी से चुकाने, और फिर भी आपातकालीन नकद buffer या अगली बड़ी खरीद या investment के लिए धन उपलब्ध रखने में मदद करता है।

लेकिन जब बात investment lending की आती है, तो इसमें कुछ काफी कठिन tax hooks होते हैं, जो सही तरह से न संभाले जाने पर उपलब्ध tax deduction को काफी कम कर सकते हैं।

कृपया ध्यान दें कि यह Offset arrangement से अलग है, जिसका अलग और सरल tax treatment होता है, लेकिन उसका भी अपना trap होता है। उसके बारे में अंत के पास एक छोटी टिप्पणी है।

रिवॉल्विंग क्रेडिट क्या है?

रिवॉल्विंग क्रेडिट व्यवस्था मूल रूप से real estate के विरुद्ध secured एक बड़ा overdraft facility है, जिसमें variable या floating interest rate होता है। लेख लिखे जाने के समय, बैंक रिवॉल्विंग क्रेडिट दरें 3.45% से 5.15% के बीच थीं - सामान्य floating rates से थोड़ी अधिक।

आपके पास एक single account होता है जिसमें बड़ा “overdrawn” balance होता है। आप इसे किसी भी समय चुका सकते हैं, फिर बिना नया loan application किए फिर से draw कर सकते हैं। इसलिए इसमें unmatched flexibility होती है। कुछ property traders या flippers बड़े revolving facilities का उपयोग नया project सीधे खरीदने और renovate करने के लिए करते हैं - short term funding की आवश्यकता से बचते हुए, legal costs कम करते हुए और trades को सरल बनाते हुए।

क्योंकि आप केवल drawn balance पर interest देते हैं, इसलिए यह आम और स्वाभाविक रूप से समझदार सलाह है कि salary को account में डालें, bills credit card से pay करें, और card का भुगतान revolving credit से करें। लेकिन tax trap यहीं है। यदि यह private mortgage है, तो कोई समस्या नहीं। लेकिन investment mortgage के लिए यह बड़ी tax deductibility complications पैदा करता है।

IRD की नज़र में, हर बार जब आपकी salary account में जमा होती है, loan का एक हिस्सा repay हो रहा होता है। जब credit card या अन्य private expenses चुकाने के लिए पैसा फिर से निकाला जाता है, तो यह new borrowing है। इसलिए, यदि नई borrowing private purposes के लिए है, तो यह non deductible है। और यह पूरे revolving credit account को तब तक taint कर देता है जब तक पूरा account repay न हो जाए! आप account का केवल private bit चुका कर deductible bit को नहीं छोड़ सकते। नीचे दिए उदाहरण पर विचार करें, जहाँ revolving loan पर deductibility केवल 3 वर्षों में 33.7% तक गिर जाती है, जिससे $5,000 से अधिक की legitimate tax deductions खो जाती हैं।

जाल से बचना

तो, ऊपर बताए गए revolving credit trap से कैसे बचा जा सकता है? इसके तीन मुख्य तरीके हैं:

Personal reasons के लिए RC से withdraw करने की योजना न बनाएं (poor result, excessive interest pay करना पड़ेगा)

Salary और credit card transactions के लिए अलग, छोटा RC रखें, और main RC में पैसा केवल तब transfer करें जब आपको private purposes के लिए इसकी आवश्यकता होने की उम्मीद न हो (poor result, unnecessary complexity, आसानी से गड़बड़ हो सकता है)

Property और associated debt का ownership एक अलग structure में रखें - ordinary company, LTC, या Trust। किसी अन्य entity में property और debt रखने से, जो आपको पैसा owed करती है (पक्का करने के लिए अपने accountant से बात करें, या मुझसे संपर्क करें!), private purposes के लिए कोई भी borrowings केवल उस owed debt की repayment बन जाती है - जिससे पूरा revolving credit trap irrelevant हो जाता है।

Offsets के बारे में क्या?

Offset account समान तरीके से काम करता है, लेकिन revolving credit से अलग है क्योंकि यह दो अलग accounts से बना होता है - एक loan और एक positive-balance savings account। इस अंतर के कारण इसका tax treatment अलग होता है।

Offset account के savings side में पैसा होने से आपके द्वारा paid total interest कम होता है, लेकिन underlying nature of the debt नहीं बदलती। यदि initial loan rental से संबंधित था, तो offset account में आपके contributions freely withdrawn किए जा सकते हैं और rental debt बस फिर से अधिक interest charge करता है।

हालाँकि, यह आपको तब पकड़ सकता है जब आपके personal home पर offset account हो, और फिर आप savings का उपयोग investment property खरीदने के लिए करें। कोई new debt नहीं है; आप बस अपने owner occupied mortgage पर फिर से अधिक पैसा चुका रहे हैं।

निष्कर्ष में, revolving credit और offset accounts excellent flexibility देते हैं और उस पैसे को park करने की समझदार जगह हो सकते हैं जिसकी आपको भविष्य में फिर access चाहिए हो। लेकिन ऊपर बताई गई complications से aware रहें और ideally उन्हें avoid करें, अपने accountant और mortgage broker के साथ अच्छी बातचीत करके।