Ang Bitag ng Revolving Credit

Ang Revolving Credit ay maaaring maging mahusay na tool para sa parehong homeowners at property investors upang bawasan ang interest costs at mapabilis ang pagbabayad ng mortgage, habang may available pa ring cash bilang emergency buffer o ipon para sa susunod na malaking pagbili o investment.

Ngunit pagdating sa investment lending, may kasama itong mga medyo matitinding tax hooks na maaaring makabawas nang malaki sa available tax deduction kung hindi ito maayos na pinangangasiwaan.

Pakitandaan na iba ito sa Offset arrangement, na may hiwalay at mas simpleng tax treatment, ngunit mayroon din itong sariling bersyon ng trap. May maikling tala tungkol dito malapit sa dulo.

Ano ang Revolving Credit?

Ang Revolving Credit arrangement ay parang malaking overdraft facility na secured laban sa real estate, na may variable o floating interest rate. Noong panahon ng pagsulat, ang Bank Revolving Credit rates ay nasa pagitan ng 3.45% at 5.15% - bahagyang mas mataas kaysa sa karaniwang floating rates.

Mayroon kang isang account na may malaking “overdrawn” balance, at maaari mo itong bayaran anumang oras, pagkatapos ay i-draw muli nang hindi kailangang gumawa ng bagong loan application. Dahil dito, napakataas ng flexibility. Ang ilang property traders o flippers ay gumagamit ng malalaking revolving facilities upang bilhin at i-renovate ang bagong project nang buo, iniiwasan ang short-term funding, binabawasan ang legal costs, at pinapasimple ang kanilang trades.

Dahil interest lang ang binabayaran mo sa drawn balance, karaniwan at likas na makatuwirang payo na ilagay ang iyong salary sa account, bayaran ang bills gamit ang credit card, at bayaran ang card mula sa revolving credit. Ngunit doon nagsisimula ang tax trap. Kung private mortgage ito, walang problema. Ngunit para sa investment mortgage, nagdudulot ito ng malalaking tax deductibility complications.

Sa mata ng IRD, bawat beses na pumapasok ang salary mo sa account, may bahagi ng loan na nababayaran. Kapag muling nag-withdraw ng pera para bayaran ang credit card o iba pang private expenses, ito ay bagong borrowing. Kaya kung ang bagong borrowing ay para sa private purposes, ito ay non-deductible. At tina-taint nito ang buong revolving credit account hanggang mabayaran ang buong bagay! Hindi mo basta mababayaran ang private bit ng account at iiwan ang deductible bit. Tingnan ang halimbawa sa ibaba kung saan ang deductibility sa revolving loan ay bumaba sa 33.7% sa loob lamang ng 3 taon, na nawawalan ng higit sa $5,000 sa dapat sana ay lehitimong tax deductions.

Pag-iwas sa Trap

Kaya, paano mo maiiwasan ang revolving credit trap na inilarawan sa itaas? May tatlong pangunahing paraan:

Huwag magplano na mag-withdraw mula sa RC para sa personal na dahilan (poor result, magbabayad ng sobrang interest)

Magkaroon ng hiwalay at mas maliit na RC para sa salary at credit card transactions, at mag-transfer lamang ng pera sa main RC kapag hindi mo inaasahang kakailanganin ito para sa private purposes (poor result, unnecessary complexity, madaling magkamali)

Ownership ng property at associated debt sa ibang structure - ordinary company, LTC, o Trust. Sa pagmamay-ari ng property at debt sa ibang entity na may utang sa iyo (makipag-usap sa iyong accountant para makasiguro, o kontakin ako!), anumang borrowings para sa private purposes ay simpleng repayment ng utang na iyon - kaya nagiging irrelevant ang buong revolving credit trap.

Paano naman ang Offsets?

Ang offset account ay gumagana nang katulad, ngunit naiiba sa revolving credit dahil binubuo ito ng dalawang magkahiwalay na account - isang loan at isang positive-balance savings account. Dahil sa pagkakaibang ito, iba ang tax treatment nito.

Ang pera sa savings side ng offset account ay nagpapababa sa kabuuang interest na binabayaran mo, ngunit hindi nito binabago ang underlying nature ng debt. Kung ang initial loan ay related sa rental, ang contributions mo sa offset account ay maaaring i-withdraw nang malaya at ang rental debt ay sisingil lang muli ng mas maraming interest.

Gayunpaman, maaari ka nitong mahuli kapag mayroon kang offset account sa personal home mo, at pagkatapos ay ginamit mo ang savings para bumili ng investment property. Walang bagong debt; nagbabayad ka lang muli ng mas maraming pera sa owner-occupied mortgage mo.

Sa kabuuan, ang revolving credit at offset accounts ay nagbibigay ng mahusay na flexibility at makatuwirang lugar para ilagay ang pera kapag maaaring kailanganin mo pa itong ma-access sa hinaharap. Ngunit maging aware sa, at ideally ay iwasan, ang complications na inilarawan sa itaas sa pamamagitan ng maayos na pag-uusap sa iyong accountant at mortgage broker.