Ang Revolving Credit Tax Trap para sa mga Investor – Guest Blog

Ang mga revolving credit facilities ay sikat sa mga property investors dahil nag-aalok sila ng flexibility, nagbibigay-daan sa iyo na maglagay ng cash para mabawasan ang interest, at nagbibigay ng madaling access sa funds kapag kailangan. Ngunit para sa investment properties, lumilikha ang revolving credit ng tax trap na maaaring magastos sa iyo ng libu-libo sa nawalang deductions kung hindi maingat na pinapamahalaan.

Sa pagbabalik ng interest deductibility mula Abril 2025, mas mahalaga pa ang pag-unawa sa trap na ito.

Ano ang Revolving Credit?

Ang revolving credit facility ay gumagana tulad ng secured overdraft laban sa iyong property. Sa halip na fixed loan na may scheduled repayments, mayroon kang approved credit limit (marahil $200,000) na may variable interest rate. Maaari mong bayaran ang balance, mag-redraw ng funds, at pamahalaan ang account ayon sa gusto mo, na may interest na kinakalkula araw-araw sa outstanding balance.

Para sa mga owner-occupiers, makapangyarihan ang flexibility na ito. Maaari mong ilagay ang iyong sahod sa account para mabawasan ang daily interest, pagkatapos ay mag-withdraw para sa mga gastos kung kinakailangan. Bawat dolyar na nasa account ay nagbabawas ng iyong interest cost. Para sa mga investor, gayunpaman, lumilikha ang parehong flexibility na ito ng malaking tax problem.

Paliwanag ng Tax Trap

Ang pangunahing isyu ay kung paano tinatrato ng IRD ang perang dumadaloy sa revolving credit account. Bawat deposit at withdrawal ay dapat subaybayan para matukoy kung para saan ginagamit ang borrowed funds.

Paano Gumagana ang Trap

Isaalang-alang ang scenario na ito: Mayroon kang $150,000 na utang sa iyong investment property revolving credit. Ang iyong sahod na $5,000 ay ideposito, binabawasan ang balance sa $145,000. Pagkatapos ay nag-withdraw ka ng $3,000 para sa personal na gastos tulad ng car repair, bakasyon, o credit card payment.

Tinitingnan ng IRD ang $3,000 withdrawal na iyon bilang bagong loan para sa private purposes. Hindi ito ang "parehong" pera na naroon dati - ito ay fresh borrowing na secured laban sa iyong investment property. Ang resulta ay ang $3,000 ng iyong facility ay ngayon non-deductible, at ang interest sa bahaging iyon ay hindi maaaring i-claim laban sa iyong rental income.

Bakit Nagco-Compound Ito

Lumalalim ang problema sa paglipas ng panahon. Bawat personal na withdrawal ay "nagdu-dump" ng isa pang bahagi ng facility. Pagkatapos ng isang taon ng normal na paggamit, ang iyong $150,000 investment loan ay maaaring may $30,000-50,000 na non-deductible borrowing na naghalo, lahat dahil sa pagdaloy ng funds papasok at palabas para sa personal na paggamit.

Para ipakita ang epekto: sa $150,000 loan balance kung saan ang $40,000 ay nadumi mula sa naipong personal withdrawals, ang $110,000 lang ang nananatiling deductible. Sa 6% interest, nawawala sa iyo ang $2,400 bawat taon sa deductions. Sa 33% tax rate, nagkakahalaga iyon ng halos $800 bawat taon sa dagdag na tax. Sa loob ng 10 taon, iyon ay $8,000 sa hindi kinakailangang tax mula sa facility na dapat ay nagtipid sa iyo ng pera.

Ang Interest Deductibility Context

Mula 1 Abril 2025, ang interest sa residential investment property loans ay 100% deductible na muli. Ginagawa nitong mas relevant ang revolving credit trap. Bago Abril 2025, ang partial deductibility ay nangangahulugan na mas mababa ang halaga ng trap sa absolute terms. Mula Abril 2025, ang full deductibility ay nangangahulugan na bawat dolyar ng tainted debt ay nagkakahalaga sa iyo ng buong interest deduction.

Kung mag-claim ka ng 100% ng iyong interest bilang deduction, kailangan mong maipakita na 100% ng borrowing ay para sa investment purposes. Ang magulo na revolving credit facility ay ginagawang mahirap ito.

Paano Iwasan ang Trap

Solusyon 1: Panatilihing Ganap na Hiwalay ang Investment Revolving Credit

Ang pinakamalinis na approach ay huwag kailanman mag-deposit ng personal na income o gumawa ng personal withdrawals mula sa investment revolving credit. I-structure ang iyong investment property mortgage na may fixed-rate portion para sa stability at revolving portion para sa flexibility. Tiyakin na lahat ng rental income ay pumapasok sa revolving credit at lahat ng property expenses ay nanggagaling dito. Huwag kailanman mag-deposit ng sahod o gumawa ng personal withdrawals. Pinapanatili nito ang audit trail na malinis at tinitiyak ang 100% deductibility.

Solusyon 2: Gumamit ng Offset Accounts sa Halip

Ang offset account ay nakakonekta sa iyong mortgage ngunit ito ay hiwalay na transaction account. Ang pera sa offset ay nagbabawas ng interest na sinisingil sa iyong mortgage, ngunit iba ang mechanics. Ang mga deposits sa offset ay hindi nagbabayad ng loan - ino-offset nila ito. Ang mga withdrawals mula sa offset ay hindi lumilikha ng bagong borrowing - binabawasan lang nila ang offset benefit.

Nangangahulugan ito na maaari kang malayang mag-deposit at mag-withdraw mula sa offset account nang hindi nadudumihan ang iyong mortgage deductibility. Ang ideal na structure para sa mga investor ay nagsasangkot ng standard table loan o fixed-rate mortgage sa investment property na may offset account na nakakonekta sa loan na iyon. Ang rental income ay idinedeposito sa offset, ang property expenses ay binabayaran mula sa offset, at ang personal funds ay pinapanatiling ganap na hiwalay. Ang loan mismo ay nananatiling 100% para sa investment purposes habang ang offset ay nagbibigay ng flexibility nang walang tax complication.

Solusyon 3: Hatiin ang Iyong Facilities

Kung gusto mo ng revolving credit benefits para sa parehong personal use at investment properties, gumamit ng magkahiwalay na facilities. Ang iyong personal na revolving credit (marahil $50,000) ay makakabit sa iyong tahanan, hinahawakan ang salary deposits, personal withdrawals, at everyday banking. Dahil ang home loan interest ay hindi deductible anyway, walang tax issue. Ang iyong investment revolving credit (marahil $150,000) ay makakabit sa iyong investment property, hinahawakan ang rental income lamang at property expenses lamang. Ang bahaging ito ay nananatiling 100% deductible.

Ang approach na ito ay nangangailangan ng disiplina - huwag kailanman paghaluin ang mga streams - ngunit nagbibigay ng parehong flexibility at malinis na tax treatment.

Solusyon 4: Gumamit ng Entity Structures

Ang paghawak ng investment properties sa company, trust, o limited partnership ay makakatulong sa separation. Sa company ownership, ang company ay may sariling bank accounts, hindi maaaring dumaloy ang personal funds sa company accounts, at mas malinis ang separation by default.

Ang entity structures ay may sariling costs, tax implications, at complexity. Huwag mag-restructure para lang malutas ang revolving credit problem - ngunit kung gumagamit ka na ng structures, tiyakin na tama ang pagkakaset-up ng bank accounts.

Mga Kinakailangan sa Record Keeping

Kung gumagamit ka ng revolving credit para sa investment properties, nangangailangan ang IRD ng detalyadong record keeping. Dapat mong subaybayan ang bawat deposit at pinagmulan nito, bawat withdrawal at layunin nito, ang proporsiyon ng facility na ginagamit para sa deductible versus non-deductible purposes, at ang iyong mga calculations na nagpapakita kung paano mo natukoy ang deductible interest.

Para sa complex facilities, maaaring mangailangan ito ng spreadsheets na nagsusubaybay sa bawat transaction. Ang administrative burden ay madalas na mas malaki kaysa sa flexibility benefit. Kung ang iyong accountant ay kailangang gumastos ng mga oras sa pag-unravel ng iyong revolving credit transactions bawat taon, malamang na nagbabayad ka ng mas mataas sa accounting fees kaysa sa naiipon mo sa interest.

Paano Kung Nasa Trap Ka Na?

Kung ginagamit mo na ang investment revolving credit para sa personal purposes, mayroon kang mga options.

Ang unang option ay clean slate refinance. I-refinance ang investment property na may bago, malinis na loan. Gamitin ang funds para alisin ang magulo na revolving credit at panatilihin ang tamang separation sa hinaharap.

Ang pangalawang option ay mag-track at mag-apportion. Makipagtrabaho sa iyong accountant para kalkulahin ang deductible versus non-deductible portions. I-claim lamang ang legitimately deductible interest. Kumplikado ito ngunit maaaring kailangan kung hindi practical ang refinancing.

Ang pangatlong option ay tanggapin ang reduced deductions. Kung ang tainted portion ay maliit at hindi practical ang tracking, tanggapin ang conservative deduction approach. Hindi ideal, ngunit pragmatic para sa maliliit na amounts.

Panatilihing Hiwalay ang Investment at Personal Banking

Ang revolving credit ay mahusay na tool para sa owner-occupied homes kung saan ang interest ay hindi deductible anyway. Para sa investment properties, ang tax complications ay karaniwang mas malaki kaysa sa benefits.

Ang best practice para sa mga investor ay gumamit ng fixed-rate o table loans para sa investment properties. Kung gusto mo ng flexibility, gumamit ng offset account sa halip na revolving credit. Panatilihing ganap na hiwalay ang personal at investment banking, at kumonsulta sa iyong accountant bago mag-set up ng anumang flexible facility sa investment property.

Ginagawa ng interest deductibility changes mula Abril 2025 na mas mahalaga ito kaysa dati. Ayusin ang iyong structure ngayon para maiwasan ang costly complications sa hinaharap.