Fasilitas revolving credit populer di kalangan investor properti karena menawarkan fleksibilitas, memungkinkan Anda memarkir uang tunai untuk mengurangi bunga, dan memberikan akses mudah ke dana saat dibutuhkan. Tetapi untuk properti investasi, revolving credit menciptakan jebakan pajak yang dapat menghabiskan ribuan dalam pengurangan yang hilang jika tidak dikelola dengan hati-hati.
Dengan pengurangan bunga sepenuhnya dipulihkan dari April 2025, memahami jebakan ini lebih penting dari sebelumnya.
Apa Itu Revolving Credit?
Fasilitas revolving credit bekerja seperti cerukan yang dijamin terhadap properti Anda. Alih-alih pinjaman tetap dengan cicilan terjadwal, Anda memiliki batas kredit yang disetujui (mungkin $200.000) dengan suku bunga variabel. Anda dapat membayar saldo, menarik kembali dana, dan mengelola rekening sesuka Anda, dengan bunga dihitung harian pada saldo terutang.
Untuk pemilik-penghuni, fleksibilitas ini kuat. Anda dapat memarkir gaji Anda di rekening untuk mengurangi bunga harian, kemudian menarik untuk pengeluaran sesuai kebutuhan. Setiap dolar yang ada di rekening mengurangi biaya bunga Anda. Namun, untuk investor, fleksibilitas yang sama ini menciptakan masalah pajak yang signifikan.
Jebakan Pajak Dijelaskan
Masalah inti adalah bagaimana IRD memperlakukan uang yang mengalir melalui rekening revolving credit. Setiap setoran dan penarikan harus dilacak untuk menentukan untuk apa dana pinjaman digunakan.
Cara Kerja Jebakan
Pertimbangkan skenario ini: Anda memiliki $150.000 terutang pada revolving credit properti investasi Anda. Gaji Anda sebesar $5.000 disetorkan, mengurangi saldo menjadi $145.000. Anda kemudian menarik $3.000 untuk pengeluaran pribadi seperti perbaikan mobil, liburan, atau pembayaran kartu kredit.
IRD memandang penarikan $3.000 itu sebagai pinjaman baru untuk tujuan pribadi. Itu bukan uang yang "sama" yang ada sebelumnya - itu adalah pinjaman baru yang dijamin terhadap properti investasi Anda. Konsekuensinya adalah $3.000 dari fasilitas Anda sekarang tidak dapat dikurangkan, dan bunga pada porsi itu tidak dapat diklaim terhadap pendapatan sewa Anda.
Mengapa Ini Bertumpuk
Masalah ini bertambah seiring waktu. Setiap penarikan pribadi "mencemari" porsi lain dari fasilitas. Setelah satu tahun penggunaan normal, pinjaman investasi $150.000 Anda mungkin memiliki $30.000-50.000 pinjaman yang tidak dapat dikurangkan tercampur, semua karena dana mengalir masuk dan keluar untuk penggunaan pribadi.
Untuk menggambarkan dampaknya: pada saldo pinjaman $150.000 di mana $40.000 telah tercemar dari akumulasi penarikan pribadi, hanya $110.000 yang tetap dapat dikurangkan. Pada bunga 6%, Anda kehilangan $2.400 per tahun dalam pengurangan. Pada tarif pajak 33%, itu menghabiskan sekitar $800 per tahun dalam pajak ekstra. Selama 10 tahun, itu $8.000 dalam pajak yang tidak perlu dari fasilitas yang seharusnya menghemat uang Anda.
Konteks Pengurangan Bunga
Dari 1 April 2025, bunga pinjaman properti investasi residensial 100% dapat dikurangkan lagi. Ini membuat jebakan revolving credit semakin relevan. Sebelum April 2025, pengurangan parsial berarti jebakan itu biayanya lebih sedikit dalam istilah absolut. Dari April 2025, pengurangan penuh berarti setiap dolar utang yang tercemar menghabiskan pengurangan bunga penuh Anda.
Jika Anda akan mengklaim 100% bunga Anda sebagai pengurangan, Anda perlu dapat menunjukkan bahwa 100% pinjaman adalah untuk tujuan investasi. Fasilitas revolving credit yang berantakan membuat ini sulit.
Cara Menghindari Jebakan
Solusi 1: Jaga Revolving Credit Investasi Benar-Benar Terpisah
Pendekatan terbersih adalah tidak pernah menyetor pendapatan pribadi atau melakukan penarikan pribadi dari revolving credit investasi. Susun KPR properti investasi Anda dengan porsi suku bunga tetap untuk stabilitas dan porsi revolving untuk fleksibilitas. Pastikan semua pendapatan sewa masuk ke revolving credit dan semua pengeluaran properti keluar darinya. Jangan pernah menyetor gaji atau melakukan penarikan pribadi. Ini menjaga jejak audit bersih dan memastikan 100% dapat dikurangkan.
Solusi 2: Gunakan Offset Account Sebagai Gantinya
Offset account terkait dengan KPR Anda tetapi merupakan rekening transaksi terpisah. Uang di offset mengurangi bunga yang dikenakan pada KPR Anda, tetapi mekanikanya berbeda. Setoran ke offset tidak membayar pinjaman - mereka mengoffsetnya. Penarikan dari offset tidak menciptakan pinjaman baru - mereka hanya mengurangi manfaat offset.
Solusi 3: Pisahkan Fasilitas Anda
Jika Anda ingin fleksibilitas revolving credit untuk tujuan pribadi dan investasi, pertahankan fasilitas yang benar-benar terpisah. Satu revolving credit untuk properti investasi Anda, hanya digunakan untuk tujuan investasi. Satu lagi untuk rumah Anda atau penggunaan pribadi.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
