Jebakan Kredit Bergulir

Kredit bergulir dapat menjadi alat yang sangat baik bagi pemilik rumah maupun investor properti untuk mengurangi biaya bunga dan mempercepat pelunasan hipotek, sambil tetap menyediakan akses kas sebagai dana darurat atau tabungan untuk pembelian besar maupun investasi berikutnya.

Namun untuk pinjaman investasi, fasilitas ini memiliki kait pajak yang cukup berbahaya dan dapat secara signifikan mengurangi pengurangan pajak yang tersedia jika tidak diperlakukan dengan benar.

Harap dicatat bahwa ini berbeda dari pengaturan offset, yang memiliki perlakuan pajak terpisah dan lebih sederhana, tetapi memiliki versi jebakannya sendiri. Catatan singkat tentang itu ada di bagian akhir.

Apa itu Kredit Bergulir?

Pengaturan kredit bergulir pada dasarnya adalah fasilitas cerukan besar yang dijamin dengan real estat, dengan suku bunga variabel atau mengambang. Pada saat artikel ini ditulis, suku bunga kredit bergulir bank berada di antara 3,45% dan 5,15%, sedikit lebih tinggi daripada suku bunga mengambang biasa.

Anda memiliki satu rekening dengan saldo “overdrawn” yang besar, dan dapat membayarnya kapan saja, lalu menariknya kembali tanpa harus mengajukan pinjaman baru. Karena itu, fleksibilitasnya sangat tinggi. Beberapa pedagang properti atau flipper menggunakan fasilitas bergulir besar untuk membeli dan merenovasi proyek baru secara langsung, sehingga menghindari kebutuhan pendanaan jangka pendek, mengurangi biaya hukum, dan menyederhanakan transaksi mereka.

Karena Anda hanya membayar bunga atas saldo yang ditarik, saran yang umum dan pada dasarnya masuk akal adalah memasukkan gaji Anda ke rekening tersebut, membayar tagihan dengan kartu kredit, lalu membayar kartu tersebut dari kredit bergulir. Tetapi di situlah jebakan pajaknya. Jika ini adalah hipotek pribadi, tidak ada masalah. Namun untuk hipotek investasi, hal ini menyebabkan komplikasi besar dalam hal pengurangan pajak.

Di mata IRD, setiap kali gaji Anda dibayarkan ke rekening tersebut, sebagian pinjaman sedang dilunasi. Ketika uang ditarik kembali untuk membayar kartu kredit atau pengeluaran pribadi lainnya, itu adalah pinjaman baru. Dengan demikian, jika pinjaman baru tersebut untuk tujuan pribadi, bunganya tidak dapat dikurangkan. Dan hal itu mencemari seluruh rekening kredit bergulir sampai seluruhnya dilunasi! Anda tidak bisa sekadar membayar kembali bagian pribadi dari rekening dan meninggalkan bagian yang dapat dikurangkan. Perhatikan contoh di bawah, di mana pengurangan atas pinjaman bergulir turun menjadi 33,7% hanya dalam 3 tahun, kehilangan lebih dari $5.000 pengurangan pajak yang seharusnya sah.

Menghindari Jebakan

Jadi, bagaimana Anda dapat menghindari jebakan kredit bergulir yang dijelaskan di atas? Ada tiga cara utama:

Jangan berencana menarik dana dari kredit bergulir untuk alasan pribadi (hasilnya buruk, membayar bunga berlebihan)

Miliki kredit bergulir terpisah yang lebih kecil untuk transaksi gaji dan kartu kredit, dan hanya transfer uang ke kredit bergulir utama ketika Anda tidak memperkirakan akan membutuhkannya untuk tujuan pribadi (hasilnya buruk, rumit tanpa perlu, mudah kacau)

Kepemilikan properti dan utang terkait berada dalam struktur yang berbeda, seperti perusahaan biasa, LTC, atau trust. Dengan memiliki properti dan utang dalam entitas lain yang berutang uang kepada Anda (bicarakan dengan akuntan Anda untuk memastikannya, atau hubungi saya!), setiap pinjaman untuk tujuan pribadi hanyalah pelunasan utang yang terutang, sehingga seluruh jebakan kredit bergulir menjadi tidak relevan.

Bagaimana dengan Offset?

Rekening offset beroperasi dengan cara serupa, tetapi berbeda dari kredit bergulir karena terdiri dari dua rekening terpisah: pinjaman dan rekening tabungan bersaldo positif. Karena perbedaan ini, perlakuan pajaknya berbeda.

Uang di sisi tabungan rekening offset mengurangi total bunga yang Anda bayar, tetapi tidak mengubah sifat dasar utangnya. Jika pinjaman awal terkait dengan properti sewaan, kontribusi Anda ke rekening offset dapat ditarik bebas dan utang sewaan tersebut hanya membebankan bunga lebih banyak lagi.

Namun ini dapat menjebak Anda ketika Anda memiliki rekening offset pada rumah pribadi, lalu menggunakan tabungannya untuk membeli properti investasi. Tidak ada utang baru; Anda hanya membayar lebih banyak bunga pada hipotek rumah yang Anda tempati sendiri.

Kesimpulannya, kredit bergulir dan rekening offset memberikan fleksibilitas yang sangat baik dan tempat yang masuk akal untuk menaruh uang ketika Anda mungkin masih memerlukan akses ke uang tersebut di masa depan. Namun waspadai, dan idealnya hindari, komplikasi yang dijelaskan di atas melalui percakapan yang baik dengan akuntan dan broker hipotek Anda.