Le piège du crédit renouvelable

Le crédit renouvelable peut être un excellent outil pour les propriétaires occupants comme pour les investisseurs immobiliers. Il permet de réduire les frais d’intérêts et d’accélérer le remboursement des prêts immobiliers, tout en conservant une réserve de trésorerie disponible pour les urgences, un prochain achat important ou un futur investissement.

Mais lorsqu’il s’agit de financement d’investissement, il comporte des pièges fiscaux assez désagréables qui peuvent réduire considérablement la déduction fiscale disponible si vous ne le traitez pas correctement.

Veuillez noter que cela se distingue d’un mécanisme d’offset, qui bénéficie d’un traitement fiscal distinct et plus simple, mais qui comporte sa propre version du piège. Une courte note à ce sujet se trouve près de la fin.

Qu’est-ce que le crédit renouvelable ?

Un crédit renouvelable est essentiellement une importante facilité de découvert garantie par un bien immobilier, avec un taux d’intérêt variable ou flottant. Au moment de la rédaction, les taux bancaires de crédit renouvelable se situaient entre 3,45 % et 5,15 %, soit légèrement au-dessus des taux flottants habituels.

Vous disposez d’un seul compte avec un important solde « débiteur », que vous pouvez rembourser à tout moment, puis retirer à nouveau sans devoir déposer une nouvelle demande de prêt. Vous bénéficiez donc d’une flexibilité incomparable. Certains marchands de biens ou rénovateurs utilisent de grandes facilités renouvelables pour acheter et rénover directement un nouveau projet, évitant ainsi le besoin de financement à court terme, réduisant les frais juridiques et simplifiant leurs opérations.

Comme vous ne payez des intérêts que sur le solde utilisé, il est courant, et en soi sensé, de conseiller de verser votre salaire sur le compte, de payer vos factures par carte de crédit, puis de rembourser la carte depuis le crédit renouvelable. Mais c’est là que se trouve le piège fiscal. S’il s’agit d’un prêt immobilier privé, il n’y a pas de problème. Mais pour un prêt d’investissement, cela crée d’importantes complications de déductibilité fiscale.

Aux yeux de l’IRD, chaque fois que votre salaire est versé sur le compte, une partie du prêt est remboursée. Lorsque de l’argent est ensuite retiré pour payer votre carte de crédit ou d’autres dépenses privées, il s’agit d’un nouvel emprunt. Ainsi, si ce nouvel emprunt sert à des fins privées, il n’est pas déductible. Et cela contamine tout le compte de crédit renouvelable jusqu’à ce que l’ensemble soit remboursé ! Vous ne pouvez pas simplement rembourser la partie privée d’un compte et conserver la partie déductible. Considérez l’exemple ci-dessous, où la déductibilité du prêt renouvelable tombe à 33,7 % en seulement 3 ans, entraînant la perte de plus de 5 000 $ de déductions fiscales qui auraient dû être légitimes.

Éviter le piège

Alors, comment éviter le piège du crédit renouvelable décrit ci-dessus ? Il existe trois principales façons :

Ne prévoyez pas de retirer du RC pour des raisons personnelles (mauvais résultat, intérêts excessifs à payer)

Avoir un RC séparé et plus petit pour les opérations de salaire et de carte de crédit, et ne transférer de l’argent vers le RC principal que lorsque vous ne pensez pas en avoir besoin à des fins privées (mauvais résultat, complexité inutile, facile à rater)

Détenir la propriété et la dette associée dans une autre structure - une société ordinaire, une LTC ou un trust. En détenant la propriété et la dette dans une autre entité qui vous doit de l’argent (parlez-en à votre comptable pour en être sûr, ou contactez-moi !), tout emprunt à des fins privées constitue simplement un remboursement de cette dette due, rendant tout le piège du crédit renouvelable sans objet.

Et les offsets ?

Un compte offset fonctionne de manière similaire, mais il se distingue du crédit renouvelable car il est composé de deux comptes distincts : un prêt et un compte d’épargne à solde positif. En raison de cette distinction, il est traité différemment sur le plan fiscal.

L’argent présent sur la partie épargne du compte offset réduit le montant total des intérêts que vous payez, mais ne change pas la nature sous-jacente de la dette. Si le prêt initial était lié à la location, vos versements sur le compte offset peuvent être retirés librement et la dette locative vous facture simplement davantage d’intérêts à nouveau.

Cela peut toutefois vous piéger lorsque vous avez un compte offset sur votre résidence personnelle et que vous utilisez ensuite l’épargne pour acheter un bien d’investissement. Il n’y a pas de nouvelle dette ; vous payez simplement à nouveau plus d’argent sur votre prêt immobilier occupé par le propriétaire.

En conclusion, le crédit renouvelable et les comptes offset offrent une excellente flexibilité et un endroit judicieux où placer votre argent lorsque vous pourriez encore devoir y accéder à l’avenir. Mais soyez conscient des complications décrites ci-dessus et, idéalement, évitez-les grâce à de bonnes conversations avec votre comptable et votre courtier en prêts immobiliers.