投资者的循环信贷税务陷阱, , 客座博客

循环信贷设施在房产投资者中很受欢迎，因为它们提供灵活性、允许您存放现金以减少利息，并在需要时方便获取资金。但对于投资房产，如果管理不当，循环信贷会造成一个可能让您损失数千美元扣除额的税务陷阱。

随着利息扣除从2025年4月起全面恢复，了解这个陷阱比以往任何时候都更重要。

什么是循环信贷？

循环信贷设施的运作方式类似于以您的房产为担保的透支。不是有固定还款计划的固定贷款，而是您有一个批准的信用额度（可能是$200,000）和浮动利率。您可以偿还余额、重新提取资金，并按您希望的方式管理账户，利息按每日未偿余额计算。

对于自住房主，这种灵活性很强大。您可以将工资存入账户以减少每日利息，然后在需要时提取用于支出。账户中的每一美元都会减少您的利息成本。然而，对于投资者来说，这种灵活性造成了重大税务问题。

税务陷阱解释

核心问题是IRD如何对待流经循环信贷账户的资金。每笔存款和提款都必须追踪以确定借入资金的用途。

陷阱如何运作

考虑这个场景：您在投资房产循环信贷上欠$150,000。您的$5,000工资存入，将余额减少到$145,000。然后您提取$3,000用于个人支出，如汽车修理、假期或信用卡付款。

IRD将那$3,000提款视为用于私人目的的新贷款。它不是之前那里的"同一笔"钱, , 它是以您的投资房产为担保的新借款。后果是您设施的$3,000现在不可扣除，该部分的利息不能从您的租金收入中扣除。

为什么这会叠加

问题随时间复合。每次个人提款都会"污染"设施的另一部分。经过一年的正常使用，您的$150,000投资贷款可能混入了$30,000-50,000的不可扣除借款，都是因为资金因个人使用而流入流出。

举例说明影响：在$150,000贷款余额中，$40,000因累积的个人提款而被污染，只有$110,000仍可扣除。以6%利率计算，您每年损失$2,400的扣除额。以33%税率计算，每年约多交$800税。十年内，这就是$8,000的不必要税款，而这个设施本应为您省钱。

利息扣除背景

从2025年4月1日起，住宅投资房产贷款利息100%可扣除。这使循环信贷陷阱更加相关。在2025年4月之前，部分扣除意味着陷阱的绝对成本较低。从2025年4月起，全额扣除意味着每一美元被污染的债务都让您损失全额利息扣除。

如果您要将100%的利息作为扣除申报，您需要能够证明100%的借款是用于投资目的。混乱的循环信贷设施使这变得困难。

如何避免陷阱

解决方案1：将投资循环信贷完全分开

最干净的方法是永远不要将个人收入存入或从投资循环信贷中提取个人款项。将您的投资房产房贷结构化，固定利率部分用于稳定性，循环部分用于灵活性。确保所有租金收入进入循环信贷，所有房产支出从中支出。永远不要存入工资或进行个人提款。这保持审计轨迹清晰并确保100%可扣除。

解决方案2：改用对冲账户

对冲账户与您的房贷挂钩但是一个单独的交易账户。对冲账户中的钱减少房贷收取的利息，但机制不同。存入对冲账户不会偿还贷款, , 而是抵消它。从对冲账户提款不会创造新借款, , 只是减少对冲收益。

这意味着您可以在不创造混合用途借款的情况下存入和提取。底层贷款保持原样, , 用于投资目的, , 而对冲账户只是减少支付的利息。

解决方案3：分离您的设施

许多房贷经纪人推荐"房贷堆叠", , 为不同目的使用单独的设施。将您的投资房产房贷结构化为多个分割。分割A可以是固定利率，纯投资，不流入任何个人资金。分割B可以是您用于储蓄的个人循环信贷，工资进出。

这种方法需要纪律, , 永远不要混淆, , 但提供灵活性和清晰的税务处理。

解决方案4：使用实体结构

在公司、信托或有限合伙中持有投资房产可以帮助分离。对于公司所有权，公司有自己的银行账户，个人资金不能流经公司账户，分离默认更清晰。

实体结构有自己的成本、税务影响和复杂性。不要仅仅为了解决循环信贷问题而重组, , 但如果您已经在使用结构，确保银行账户设置正确。

记录保存要求

如果您确实为投资房产使用循环信贷，IRD要求详细的记录保存。您必须追踪每笔存款及其来源、每笔提款及其目的、设施用于可扣除与不可扣除目的的比例，以及您确定可扣除利息的计算。

对于复杂的设施，这可能需要追踪每笔交易的电子表格。管理负担通常超过灵活性收益。如果您的会计师每年必须花几个小时理清您的循环信贷交易，您支付的会计费可能比您节省的利息还多。

如果您已经陷入陷阱怎么办？

如果您一直将投资循环信贷用于个人目的，您有几个选择。

第一个选择是干净的再融资。用新的干净贷款再融资投资房产。使用资金清除混乱的循环信贷，并在今后保持适当的分离。

第二个选择是追踪和分摊。与您的会计师合作计算可扣除与不可扣除的部分。只申报合法可扣除的利息。这很复杂，但如果再融资不切实际可能是必要的。

第三个选择是接受减少的扣除。如果被污染的部分很小且追踪不切实际，接受保守的扣除方法。不理想，但对于小金额是务实的。

将投资和个人银行业务分开

循环信贷对于利息无论如何不可扣除的自住房是一个很好的工具。对于投资房产，税务复杂性通常超过收益。

投资者的最佳实践是为投资房产使用固定利率或等额本息贷款。如果您想要灵活性，使用对冲账户而不是循环信贷。将个人和投资银行业务完全分开，并在为投资房产设置任何灵活设施之前咨询您的会计师。

从2025年4月起的利息扣除变化使这比以往任何时候都更重要。现在就把结构搞对，避免以后代价高昂的复杂情况。