循环信贷陷阱

循环信贷对自住房业主和物业投资者来说都可以是一个非常有用的工具。它可以帮助降低利息成本、加快还清房贷，同时保留现金可用额度，作为应急缓冲或为下一笔大额消费或投资做准备。

但当它用于投资贷款时，如果处理不当，就会带来相当麻烦的税务问题，并可能显著减少你可申报的税务抵扣。

请注意，这与 offset 安排不同。Offset 有独立且相对简单的税务处理方式，但也有自己的陷阱。文末会简短说明。

什么是循环信贷？

循环信贷安排本质上是一种以房地产作为抵押的大额透支工具，采用浮动利率。按文章撰写时的情况，银行循环信贷利率大约在 3.45% 到 5.15% 之间，比普通浮动利率略高一点。

你拥有一个大额“透支”余额的单一账户，可以随时还款，然后无需重新申请贷款就再次提款。因此，它具有极高的灵活性。一些物业交易者（翻新转售者）会使用大额循环信贷工具直接购买并翻新新项目，从而避免短期融资、降低法律成本并简化交易。

因为你只需为已使用的余额支付利息，所以常见且本身合理的建议是：把工资存入该账户，用信用卡支付账单，然后从循环信贷中还信用卡。但税务陷阱也正是在这里出现。如果这是私人住房贷款，通常没有问题；但如果这是投资贷款，就会产生重大的税务抵扣复杂性。

在 IRD 看来，每当你的工资存入该账户时，贷款的一部分就被偿还了。当资金再次被提取出来用于支付信用卡或其他私人开支时，这就是新的借款。因此，如果新的借款是用于私人目的，它就不可抵扣。而且它会污染整个循环信贷账户，直到整个账户全部还清！你不能只还掉账户里的私人部分，同时保留可抵扣部分。请看下面的例子：循环贷款的可抵扣比例在短短 3 年内下降到 33.7%，损失超过 5,000 美元本应合法可抵扣的税务扣除。

避免陷阱

那么，如何避免上述循环信贷陷阱？主要有三种方式：

不要计划从循环信贷中提取资金用于私人目的（结果较差，会支付过多利息）

为工资和信用卡交易设置一个单独、较小的循环信贷账户，并且只有在预计不会因私人目的需要资金时，才把钱转入主要循环信贷账户（结果较差，复杂度不必要地增加，也很容易出错）

将物业和相关债务放在不同结构中持有，例如普通公司、LTC 或信托。通过让另一个欠你钱的实体持有物业和债务（请务必与你的会计师确认，或联系我！），任何用于私人目的的借款都只是偿还该实体欠你的债务，从而使整个循环信贷陷阱变得无关紧要。

Offset 账户呢？

Offset 账户运作方式相似，但不同于循环信贷，因为它由两个独立账户组成：一个贷款账户和一个正余额储蓄账户。由于这种区别，它在税务上也有不同处理。

Offset 储蓄账户中的资金会减少你支付的总利息，但不会改变基础债务的性质。如果最初的贷款与出租物业有关，你存入 offset 账户的资金可以自由提取，而出租物业债务只是再次产生更多利息。

不过，如果你的 offset 账户挂在个人自住房贷款上，然后你使用其中的储蓄购买投资物业，就可能出现问题。因为并没有产生新的债务，你只是再次在自住房贷款上支付更多利息。

总之，循环信贷和 offset 账户都能提供很好的灵活性，也是一个合理的资金停放位置，尤其是在你未来可能仍然需要使用这笔钱的时候。但请注意，并尽量通过与你的会计师和贷款顾问进行良好沟通，避免上述复杂问题。