Cara Menyaring Penyewa: Panduan Lengkap Pemilik Properti NZ

Pemilihan penyewa adalah di mana pemilik properti berhasil atau gagal dalam investasi mereka. Penyewa yang baik membayar sewa tepat waktu, memperlakukan properti dengan baik, dan membuat hidup Anda mudah. Penyewa bermasalah dapat menghabiskan bulan-bulan sewa Anda, ribuan dalam kerusakan, dan stres tanpa akhir. Perbedaannya seringkali tergantung pada seberapa menyeluruh Anda menyaring pelamar.

Panduan ini membahas proses penyaringan penyewa untuk pemilik properti Selandia Baru, termasuk apa yang dapat Anda tanyakan secara legal, cara memverifikasi informasi, dan tanda peringatan yang harus diwaspadai.

Mengapa Penyaringan Sangat Penting

Sulit untuk melebih-lebihkan dampak finansial dari pemilihan penyewa. Pertimbangkan dua skenario dengan properti yang sama yang disewakan $600 per minggu.

Skenario satu melibatkan penyewa yang disaring dengan baik yang tinggal selama tiga tahun, membayar sewa tepat waktu, dan meninggalkan properti dalam kondisi baik. Skenario dua melibatkan penyewa yang disaring dengan buruk yang berulang kali membayar terlambat, jatuh ke tunggakan setelah enam bulan, menyebabkan kerusakan $5.000, dan memaksa Anda melalui proses Tribunal tiga bulan untuk mendapatkan kembali kepemilikan.

Perbedaan antara hasil ini bukan hanya biaya langsung. Ini adalah waktu yang dihabiskan untuk mengejar sewa, stres menghadapi sengketa, dan periode kekosongan sementara Anda memperbaiki dan menyewakan kembali. Selama horizon investasi 30 tahun, beberapa pengalaman penyewa buruk dapat menghabiskan puluhan ribu dolar.

Penyaringan yang baik tidak menjamin penyewa sempurna. Tetapi ini secara dramatis meningkatkan peluang Anda.

Kerangka Hukum

Sebelum menyelami teknik penyaringan, pahami apa yang dapat dan tidak dapat Anda lakukan secara legal.

Human Rights Act melarang diskriminasi berdasarkan jenis kelamin, status perkawinan, keyakinan agama, keyakinan etis, warna kulit, ras, asal etnis, disabilitas, usia, opini politik, status pekerjaan, status keluarga, dan orientasi seksual. Anda tidak dapat menolak penyewa karena mereka memiliki anak, karena etnisitas mereka, atau karena mereka menerima tunjangan.

Yang dapat Anda nilai adalah kemampuan calon penyewa untuk membayar sewa dan riwayat mereka sebagai penyewa. Anda dapat bertanya tentang penghasilan, meminta referensi dari pemilik sebelumnya, dan memeriksa riwayat kredit dengan persetujuan pelamar.

Privacy Act mengatur informasi apa yang dapat Anda kumpulkan dan bagaimana Anda dapat menggunakannya. Anda harus memberi tahu pelamar informasi apa yang Anda kumpulkan dan mengapa. Anda hanya boleh mengumpulkan informasi yang relevan dengan keputusan penyewaan.

Formulir Aplikasi

Formulir aplikasi yang menyeluruh adalah alat penyaringan pertama Anda. Minimal, kumpulkan nama lengkap legal semua calon penyewa, alamat saat ini dan berapa lama mereka tinggal di sana, detail pekerjaan termasuk nama pemberi kerja dan penghasilan, detail kontak pemilik sebelumnya yang mencakup setidaknya dua alamat terakhir, referensi pribadi, dan persetujuan untuk pemeriksaan kredit dan referensi.

Tanyakan mengapa mereka meninggalkan properti saat ini dan tanggal berapa mereka perlu pindah. Pertanyaan-pertanyaan ini dapat mengungkapkan konteks berguna tentang keadaan mereka.

Minta bukti identitas (biasanya SIM atau paspor) dan bukti penghasilan (slip gaji terbaru atau rekening koran bank). Banyak pemilik meminta tiga bulan rekening koran bank, yang menunjukkan tidak hanya penghasilan tetapi juga pola pengeluaran.

Memverifikasi Penghasilan

Aturan praktis umum adalah bahwa sewa tidak boleh melebihi 30-35% dari penghasilan kotor rumah tangga. Jika rumah tangga menghasilkan $1.500 per minggu, mereka dapat dengan nyaman membayar sewa $450-525 per minggu. Merentang di luar ini meningkatkan risiko kesulitan pembayaran.

Untuk pelamar yang bekerja, verifikasi penghasilan dengan slip gaji terbaru atau surat dari pemberi kerja mereka. Hubungi pemberi kerja langsung jika memungkinkan, menggunakan nomor telepon yang Anda sumber secara independen daripada yang diberikan oleh pelamar.

Pelamar wiraswasta menghadirkan lebih banyak kompleksitas. Minta dua tahun terakhir laporan keuangan atau pengembalian pajak mereka. Jika akuntan mereka dapat memberikan surat yang mengonfirmasi penghasilan, itu menambah kredibilitas. Penghasilan wiraswasta bisa bervariasi, jadi lihat rata-rata daripada angka kasus terbaik.

Penerima tunjangan bisa menjadi penyewa yang sangat baik. Penghasilan mereka stabil dan dapat diprediksi. Anda dapat memverifikasi penghasilan tunjangan melalui surat dari Work and Income. Jangan berasumsi seseorang dengan tunjangan adalah risiko lebih tinggi - asumsi itu mungkin diskriminatif.

Pemeriksaan Referensi

Referensi pemilik sebelumnya adalah alat penyaringan paling berharga yang tersedia. Pemilik yang telah berurusan dengan orang ini selama satu tahun atau lebih tahu apakah mereka membayar tepat waktu, memelihara properti, dan wajar untuk dihadapi.

Saat menelepon referensi, ajukan pertanyaan spesifik. Apakah penyewa membayar sewa tepat waktu sepanjang masa sewa? Apakah mereka memelihara properti dalam kondisi baik? Apakah mereka memberikan pemberitahuan yang sesuai dan meninggalkan properti dalam keadaan bersih? Apakah Anda akan menyewakan kepada mereka lagi?

Dengarkan keraguan atau jawaban samar. Pemilik yang memiliki pengalaman baik biasanya akan mengatakannya dengan jelas. Keengganan untuk merekomendasikan bisa sama signifikannya dengan kritik langsung.

Waspadai bahwa beberapa pelamar memberikan referensi palsu - teman atau keluarga yang berpura-pura sebagai pemilik sebelumnya. Cocokkan nomor telepon dengan sumber independen. Periksa apakah nama pemberi referensi muncul pada catatan penyewaan atau properti untuk alamat yang diklaim.

Referensi pribadi dari pemberi kerja atau kolega berguna tetapi kurang relevan secara langsung. Mereka dapat berbicara tentang karakter dan keandalan secara umum.

Pemeriksaan Kredit

Dengan persetujuan tertulis pelamar, Anda dapat menjalankan pemeriksaan kredit melalui agensi seperti Centrix atau Equifax. Laporan ini menunjukkan default, putusan pengadilan, dan kebangkrutan dalam riwayat kredit pelamar.

Riwayat kredit sempurna tidak penting. Banyak penyewa sangat baik pernah mengalami kesulitan keuangan masa lalu karena putusnya hubungan, masalah kesehatan, atau kehilangan pekerjaan. Yang penting adalah konteks dan polanya.

Tanda bahaya termasuk beberapa default baru-baru ini, utang yang belum dibayar saat ini kepada pemilik sebelumnya atau perusahaan utilitas, dan perintah Tenancy Tribunal terhadap mereka. Satu default dari lima tahun lalu setelah periode sulit kurang mengkhawatirkan daripada pola masalah pembayaran berkelanjutan.

Riwayat Tenancy Tribunal

Tenancy Tribunal menerbitkan beberapa keputusan secara online, meskipun tidak semua dapat dicari berdasarkan nama. Jika Anda memiliki kekhawatiran tentang pelamar, mencari database Tribunal untuk nama mereka mungkin mengungkapkan sengketa masa lalu.

Beberapa layanan database penyewaan mengkompilasi catatan kasus Tribunal dan dapat mencari ini atas nama Anda. Layanan ini memerlukan persetujuan pelamar.

Tanda Bahaya yang Harus Diwaspadai

Tanda peringatan tertentu harus mendorong kehati-hatian ekstra selama penyaringan.

Urgensi untuk segera pindah tanpa penjelasan dapat menunjukkan mereka telah diminta meninggalkan properti saat ini. Tanyakan mengapa mereka perlu pindah dengan cepat.

Keengganan untuk memberikan referensi atau celah dalam riwayat penyewaan memerlukan pertanyaan. Di mana mereka tinggal selama periode itu? Mengapa mereka tidak dapat memberikan referensi?

Inkonsistensi antara apa yang mereka katakan dan apa yang ditunjukkan referensi atau dokumentasi mengkhawatirkan. Jika penghasilan yang dinyatakan tidak cocok dengan rekening koran mereka, atau tanggal pekerjaan mereka tidak selaras, gali lebih dalam.

Komentar negatif dari pemilik sebelumnya - bahkan yang ringan - layak diperhatikan. Kebanyakan pemilik enggan berbicara negatif tentang penyewa masa lalu. Jika mereka melakukannya, anggap serius.

Aplikasi yang tampak terlalu bagus untuk menjadi kenyataan terkadang memang demikian. Penghasilan yang luar biasa tinggi untuk area atau klaim riwayat penyewaan sempurna terkadang menutupi penipuan.

Membuat Keputusan Anda

Setelah mengumpulkan semua informasi ini, Anda perlu membuat keputusan. Dokumentasikan alasan Anda jika pertanyaan muncul nanti tentang diskriminasi.

Jika Anda menolak pelamar, Anda tidak diwajibkan secara hukum untuk memberikan alasan terperinci. Pernyataan sederhana bahwa Anda telah memilih pelamar lain sudah cukup. Namun, pastikan alasan sebenarnya Anda berkaitan dengan faktor-faktor yang relevan dengan penyewaan seperti penghasilan atau referensi, bukan alasan yang dilarang.

Jika Anda tidak dapat memilih antara pelamar yang memenuhi syarat, pertimbangkan faktor-faktor seperti durasi penyewaan yang diusulkan, kompatibilitas dengan aturan properti (hewan peliharaan, merokok), dan waktu pindah.

Proses Viewing

Penyaringan penyewa dimulai sebelum Anda bahkan menerima aplikasi. Bagaimana calon penyewa berperilaku saat viewing memberikan informasi berguna.

Apakah mereka tiba tepat waktu? Apakah mereka memperlakukan penyewa saat ini atau properti dengan hormat? Apakah mereka mengajukan pertanyaan yang masuk akal tentang properti? Apakah mereka tampak benar-benar tertarik atau hanya mengumpulkan opsi?

Pemilik berpengalaman seringkali mengembangkan insting tentang pelamar. Meskipun Anda tidak boleh hanya mengandalkan perasaan - dan tidak boleh pernah mendiskriminasi berdasarkan alasan yang dilarang - pengamatan Anda selama viewing menambah konteks pada proses penyaringan formal.

Penyaringan penyewa yang menyeluruh membutuhkan waktu dan usaha. Tetapi investasi ini membayar dividen berkali-kali lipat melalui penyewa yang lebih baik, lebih sedikit masalah, dan akhirnya pengembalian yang lebih baik pada investasi properti Anda.