如何筛选租客：新西兰房东完整指南

租客选择是房东成败的关键。好租客按时支付租金、善待房产，让您生活轻松。问题租客可能让您损失数月租金、数千美元损失费，以及无尽的压力。差异通常取决于您筛选申请人的彻底程度。

本指南详细介绍了新西兰房东的租客筛选流程，包括您可以合法询问什么、如何验证信息以及需要注意的警告信号。

为什么筛选如此重要

很难过分强调租客选择的财务影响。考虑两种情景，同样是每周$600租金的房产。

情景一涉及一个经过充分筛选的租客，住了三年，按时付租金，房产保持良好状态。情景二涉及一个筛选不充分的租客，反复晚交租金，六个月后拖欠租金，造成$5,000损失，迫使您经历三个月的仲裁程序才能收回房产。

这些结果之间的差异不仅仅是直接成本。还有追讨租金的时间、处理争议的压力，以及修复和重新出租期间的空置期。在30年的投资期限内，几次糟糕的租客经历可能让您损失数万美元。

良好的筛选不能保证完美的租客。但它大大提高了您的成功几率。

法律框架

在深入了解筛选技巧之前，了解您在法律上可以做什么和不能做什么。

《人权法》禁止基于性别、婚姻状况、宗教信仰、道德信仰、肤色、种族、民族来源、残疾、年龄、政治观点、就业状况、家庭状况和性取向的歧视。您不能因为申请人有孩子、因为他们的种族，或因为他们领取福利而拒绝。

您可以评估的是潜在租客支付租金的能力和他们作为租客的历史。您可以询问收入、要求以前房东的推荐信，以及在申请人同意的情况下查询信用记录。

《隐私法》规范您可以收集什么信息以及如何使用。您必须告诉申请人您正在收集什么信息以及为什么。您应该只收集与租赁决定相关的信息。

申请表

详尽的申请表是您的第一个筛选工具。至少收集所有拟议租客的全名、当前地址及居住时间、就业详情包括雇主名称和收入、以前房东联系方式至少涵盖最近两个地址、个人推荐人，以及信用和推荐人查询同意书。

询问他们为什么要离开当前房产以及什么日期需要搬入。这些问题可以揭示他们情况的有用背景。

要求身份证明（通常是驾驶执照或护照）和收入证明（最近的工资单或银行对账单）。许多房东要求三个月的银行对账单，这不仅显示收入，还显示消费模式。

验证收入

一般经验法则是租金不应超过家庭总收入的30-35%。如果一个家庭每周赚$1,500，他们可以舒适地负担每周$450-525的租金。超过这个比例会增加付款困难的风险。

对于受雇申请人，用最近的工资单或雇主信函验证收入。如果可能，直接联系雇主，使用您独立获取的电话号码而不是申请人提供的。

自雇申请人更复杂。要求他们过去两年的财务报表或税务申报表。如果他们的会计师可以提供确认收入的信函，会增加可信度。自雇收入可能是可变的，所以看平均值而不是最好情况的数字。

福利领取者可以是出色的租客。他们的收入稳定且可预测。您可以通过工作和收入部门的信函验证福利收入。不要假设领取福利的人风险更高, , 这种假设可能构成歧视。

推荐人核查

以前房东的推荐是最有价值的筛选工具。一个与这个人打过一年或更长时间交道的房东知道他们是否按时付租金、是否维护房产，以及是否合理易相处。

打电话给推荐人时，问具体问题。租客在整个租期内是否按时付租金？他们是否保持房产良好状态？他们是否适当通知并干净地离开房产？您会再次租给他们吗？

注意犹豫或含糊的回答。有过好体验的房东通常会清楚地说出来。不愿推荐可能与直接批评一样说明问题。

注意一些申请人提供虚假推荐, , 假装以前房东的朋友或家人。将电话号码与独立来源交叉核对。检查推荐人的名字是否出现在所声称地址的租赁或房产记录中。

来自雇主或同事的个人推荐有用但不太直接相关。他们可以在一般意义上说明品格和可靠性。

信用查询

在申请人书面同意的情况下，您可以通过Centrix或Equifax等机构进行信用查询。这些报告显示申请人信用记录中的任何违约、法院判决或破产。

完美的信用记录并非必需。许多优秀的租客过去曾因关系破裂、健康问题或失业而有财务困难。重要的是背景和模式。

警告信号包括多次最近违约、当前未偿还的以前房东或公用事业公司债务，以及针对他们的租赁仲裁裁决。五年前困难时期的单一违约不如持续付款问题的模式那么令人担忧。

租赁仲裁记录

租赁仲裁在网上发布一些裁决，但并非所有裁决都可以按姓名搜索。如果您对申请人有顾虑，在仲裁数据库中搜索他们的名字可能会揭示过去的争议。

一些租赁数据库服务汇编仲裁案件记录，可以代表您搜索。这些服务需要申请人的同意。

需要注意的警告信号

筛选过程中某些警告信号应该引起额外警觉。

没有解释的紧急搬入需求可能表明他们被要求离开当前房产。询问为什么他们需要快速搬入。

不愿提供推荐或租赁历史有间隙值得询问。那段时间他们住在哪里？为什么不能提供推荐？

他们告诉您的与推荐或文件显示的不一致令人担忧。如果他们声称的收入与银行对账单不符，或就业日期不吻合，要深入了解。

以前房东的负面评论, , 即使是轻微的, , 值得关注。大多数房东不愿批评过去的租客。如果他们这样做，请认真对待。

看起来好得令人难以置信的申请有时确实是这样。该地区异常高的收入或声称完美的租赁历史有时掩盖了欺诈。

做出决定

收集所有这些信息后，您需要做出决定。记录您的推理，以防以后出现关于歧视的问题。

如果您拒绝申请人，法律上不要求给出详细理由。简单说明您选择了另一个申请人就足够了。但是，确保您的实际理由与租赁相关因素如收入或推荐有关，而不是禁止的理由。

如果您在合格申请人之间无法选择，考虑拟议的租期长度、与房产规则的兼容性（宠物、吸烟），以及搬入时间等因素。

看房流程

租客筛选在您收到申请之前就开始了。潜在租客在看房时的行为提供有用信息。

他们是否准时到达？他们是否尊重现有租客或房产？他们是否问关于房产的合理问题？他们是否看起来真正感兴趣还是只是收集选项？

经验丰富的房东通常对申请人有直觉。虽然您不应该仅依靠直觉, , 且绝不能在禁止的理由上歧视, , 但您在看房期间的观察为正式筛选流程增添了背景。

彻底的租客筛选需要时间和精力。但通过更好的租客、更少的问题以及最终更好的房产投资回报，这项投资会多倍回报。