Comment Sélectionner les Locataires : Guide Complet du Propriétaire en NZ

La sélection des locataires est l'endroit où les propriétaires font ou défont leur investissement. Un bon locataire paie le loyer à temps, traite bien la propriété et vous facilite la vie. Un locataire problématique peut vous coûter des mois de loyer, des milliers en dommages et un stress sans fin. La différence vient souvent de la rigueur avec laquelle vous sélectionnez les candidats.

Ce guide parcourt le processus de sélection des locataires pour les propriétaires néo-zélandais, y compris ce que vous pouvez légalement demander, comment vérifier les informations et les signaux d'alerte à surveiller.

Pourquoi la Sélection Est Si Importante

Il est difficile de surestimer l'impact financier de la sélection des locataires. Considérez deux scénarios avec la même propriété louée à 600 $ par semaine.

Le scénario un implique un locataire bien sélectionné qui reste trois ans, paie le loyer à temps et laisse la propriété en bon état. Le scénario deux implique un locataire mal sélectionné qui paie en retard à répétition, tombe en arriérés après six mois, cause 5 000 $ de dommages et vous oblige à passer par un processus de trois mois au Tribunal pour reprendre possession.

La différence entre ces résultats n'est pas seulement les coûts directs. C'est le temps passé à courir après le loyer, le stress de gérer les litiges et la période de vacance pendant que vous réparez et relouez. Sur un horizon d'investissement de 30 ans, quelques mauvaises expériences de locataires peuvent vous coûter des dizaines de milliers de dollars.

Une bonne sélection ne garantit pas des locataires parfaits. Mais elle améliore considérablement vos chances.

Le Cadre Juridique

Avant de plonger dans les techniques de sélection, comprenez ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire légalement.

La loi sur les droits de l'homme interdit la discrimination basée sur le sexe, le statut marital, les croyances religieuses, les croyances éthiques, la couleur, la race, l'origine ethnique, le handicap, l'âge, les opinions politiques, le statut d'emploi, le statut familial et l'orientation sexuelle. Vous ne pouvez pas rejeter un locataire parce qu'il a des enfants, à cause de son origine ethnique ou parce qu'il reçoit une allocation.

Ce que vous pouvez évaluer, c'est la capacité d'un locataire potentiel à payer le loyer et son historique en tant que locataire. Vous pouvez poser des questions sur les revenus, demander des références aux propriétaires précédents et vérifier l'historique de crédit avec le consentement du candidat.

La loi sur la vie privée régit quelles informations vous pouvez collecter et comment vous pouvez les utiliser. Vous devez dire aux candidats quelles informations vous collectez et pourquoi. Vous ne devez collecter que les informations pertinentes pour la décision de location.

Le Formulaire de Candidature

Un formulaire de candidature complet est votre premier outil de sélection. Au minimum, collectez les noms légaux complets de tous les locataires proposés, l'adresse actuelle et depuis combien de temps ils y vivent, les détails d'emploi incluant le nom de l'employeur et les revenus, les coordonnées des propriétaires précédents couvrant au moins les deux dernières adresses, des références personnelles et le consentement pour les vérifications de crédit et de références.

Demandez pourquoi ils quittent leur propriété actuelle et à quelle date ils doivent emménager. Ces questions peuvent révéler un contexte utile sur leur situation.

Demandez une preuve d'identité (généralement un permis de conduire ou un passeport) et une preuve de revenus (fiches de paie récentes ou relevés bancaires). Beaucoup de propriétaires demandent trois mois de relevés bancaires, qui montrent non seulement les revenus mais aussi les habitudes de dépenses.

Vérifier les Revenus

La règle générale est que le loyer ne devrait pas dépasser 30-35% du revenu brut du ménage. Si un ménage gagne 1 500 $ par semaine, il peut confortablement se permettre un loyer de 450 à 525 $ par semaine. Dépasser cela augmente le risque de difficultés de paiement.

Pour les candidats employés, vérifiez les revenus avec des fiches de paie récentes ou une lettre de leur employeur. Appelez l'employeur directement si possible, en utilisant un numéro de téléphone que vous trouvez indépendamment plutôt qu'un numéro fourni par le candidat.

Les candidats travailleurs indépendants présentent plus de complexité. Demandez leurs deux dernières années d'états financiers ou déclarations d'impôts. Si leur comptable peut fournir une lettre confirmant les revenus, cela ajoute de la crédibilité. Les revenus des travailleurs indépendants peuvent être variables, alors regardez les moyennes plutôt que les chiffres dans le meilleur des cas.

Les bénéficiaires d'allocations peuvent être d'excellents locataires. Leurs revenus sont stables et prévisibles. Vous pouvez vérifier les revenus d'allocations par une lettre de Work and Income. Ne supposez pas que quelqu'un bénéficiant d'une allocation présente un risque plus élevé, cette hypothèse peut être discriminatoire.

Vérifications des Références

Les références des propriétaires précédents sont l'outil de sélection le plus précieux disponible. Un propriétaire qui a traité avec cette personne pendant un an ou plus sait si elle paie à temps, entretient la propriété et est raisonnable à gérer.

Lorsque vous appelez les références, posez des questions spécifiques. Le locataire a-t-il payé le loyer à temps tout au long de la location ? A-t-il maintenu la propriété en bon état ? A-t-il donné un préavis approprié et laissé la propriété propre ? Le reloueriez-vous ?

Écoutez les hésitations ou les réponses vagues. Un propriétaire qui a eu une bonne expérience le dira généralement clairement. La réticence à recommander peut être aussi révélatrice que les critiques ouvertes.

Sachez que certains candidats fournissent de fausses références, des amis ou de la famille se faisant passer pour d'anciens propriétaires. Recoupez le numéro de téléphone avec des sources indépendantes. Vérifiez si le nom du référent apparaît sur les registres de location ou de propriété pour l'adresse revendiquée.

Les références personnelles d'employeurs ou de collègues sont utiles mais moins directement pertinentes. Elles peuvent parler du caractère et de la fiabilité de manière générale.

Vérifications de Crédit

Avec le consentement écrit du candidat, vous pouvez effectuer une vérification de crédit via des agences comme Centrix ou Equifax. Ces rapports montrent tout défaut de paiement, jugement de tribunal ou faillite dans l'historique de crédit du candidat.

Un historique de crédit parfait n'est pas essentiel. Beaucoup d'excellents locataires ont eu des difficultés financières passées dues à des ruptures de relations, des problèmes de santé ou des pertes d'emploi. Ce qui compte, c'est le contexte et le schéma.

Les signaux d'alerte incluent de multiples défauts récents, des dettes impayées actuelles envers d'anciens propriétaires ou des compagnies de services publics, et des ordonnances du Tribunal de location contre eux. Un seul défaut d'il y a cinq ans après une période difficile est moins préoccupant qu'un schéma de problèmes de paiement continus.

Historique au Tribunal de Location

Le Tribunal de location publie certaines décisions en ligne, bien que toutes ne soient pas consultables par nom. Si vous avez des inquiétudes concernant un candidat, rechercher son nom dans la base de données du Tribunal peut révéler des litiges passés.

Certains services de base de données de location compilent des enregistrements de cas du Tribunal et peuvent les rechercher en votre nom. Ces services nécessitent le consentement du candidat.

Signaux d'Alerte à Surveiller

Certains signes d'avertissement devraient inciter à une prudence supplémentaire pendant la sélection.

L'urgence d'emménager immédiatement sans explication peut indiquer qu'on leur a demandé de quitter leur propriété actuelle. Demandez pourquoi ils doivent déménager rapidement.

La réticence à fournir des références ou les lacunes dans l'historique de location méritent des questions. Où vivaient-ils pendant cette période ? Pourquoi ne peuvent-ils pas fournir de référence ?

Les incohérences entre ce qu'ils vous disent et ce que montrent les références ou la documentation sont préoccupantes. Si leurs revenus déclarés ne correspondent pas à leurs relevés bancaires, ou si leurs dates d'emploi ne correspondent pas, creusez plus profondément.

Les commentaires négatifs des propriétaires précédents, même légers, méritent attention. La plupart des propriétaires sont réticents à critiquer les anciens locataires. S'ils le font, prenez-le au sérieux.

Les candidatures qui semblent trop belles pour être vraies le sont parfois. Des revenus inhabituellement élevés pour la zone ou des revendications d'historique de location parfait cachent parfois une fraude.

Prendre Votre Décision

Après avoir rassemblé toutes ces informations, vous devez prendre une décision. Documentez votre raisonnement au cas où des questions sur la discrimination surgiraient plus tard.

Si vous refusez un candidat, vous n'êtes pas légalement tenu de donner des raisons détaillées. Une simple déclaration que vous avez choisi un autre candidat est suffisante. Cependant, assurez-vous que vos vraies raisons sont liées à des facteurs pertinents pour la location comme les revenus ou les références, et non à des motifs interdits.

Si vous ne pouvez pas choisir entre des candidats qualifiés, considérez des facteurs comme la durée de location proposée, la compatibilité avec les règles de la propriété (animaux, tabac) et le timing d'emménagement.

Le Processus de Visite

La sélection des locataires commence avant même que vous receviez des candidatures. Comment les locataires potentiels se comportent lors des visites fournit des informations utiles.

Arrivent-ils à l'heure ? Traitent-ils le locataire actuel ou la propriété avec respect ? Posent-ils des questions sensées sur la propriété ? Semblent-ils véritablement intéressés ou collectent-ils simplement des options ?

Les propriétaires expérimentés développent souvent des intuitions sur les candidats. Bien que vous ne devriez pas vous fier uniquement à votre instinct, et ne devez jamais discriminer sur des motifs interdits, vos observations pendant les visites ajoutent du contexte au processus de sélection formel.

Une sélection approfondie des locataires prend du temps et des efforts. Mais l'investissement paie des dividendes plusieurs fois grâce à de meilleurs locataires, moins de problèmes et finalement de meilleurs retours sur votre investissement immobilier.