Paano Mag-screen ng mga Tenants: Kompletong Gabay para sa NZ Landlord

Ang tenant selection ay kung saan nagtatagumpay o nabibigo ang mga landlords sa kanilang investment. Ang mabuting tenant ay nagbabayad ng renta sa oras, maingat sa property, at ginagawang madali ang iyong buhay. Ang problemadong tenant ay maaaring magkahalaga sa iyo ng ilang buwan na renta, libu-libo sa damage, at walang katapusang stress. Ang pagkakaiba ay madalas na nakasalalay sa kung gaano ka katamang mag-screen ng mga applicants.

Tinutulak ng gabay na ito ang tenant screening process para sa New Zealand landlords, kabilang ang kung ano ang legal mong maaaring itanong, kung paano i-verify ang information, at ang mga warning signs na dapat bantayan.

Bakit Napakahalaga ng Screening

Mahirap i-overstate ang financial impact ng tenant selection. Isaalang-alang ang dalawang scenarios na may parehong property na nagre-rent ng $600 bawat linggo.

Ang scenario one ay kinasasangkutan ng mahusay na na-screen na tenant na nanatili ng tatlong taon, nagbabayad ng renta sa oras, at iniwan ang property sa magandang kondisyon. Ang scenario two ay kinasasangkutan ng hindi mahusay na na-screen na tenant na paulit-ulit na nagbabayad nang late, nahulog sa arrears pagkatapos ng anim na buwan, nagdulot ng $5,000 sa damage, at pinilit kang dumaan sa tatlong buwang Tribunal process para mabawi ang possession.

Ang pagkakaiba ng mga outcomes na ito ay hindi lamang ang direktang gastos. Ito ang oras na ginugol sa paghabol ng renta, ang stress ng pakikitungo sa mga disputes, at ang vacancy period habang nag-aayos at nagre-re-let ka. Sa loob ng 30-year investment horizon, ang ilang masamang tenant experiences ay maaaring magkahalaga sa iyo ng sampu-sampung libong dolyar.

Hindi ginagarantiya ng mabuting screening ang perpektong tenants. Ngunit dramatiko nitong pinapabuti ang iyong mga odds.

Ang Legal Framework

Bago sumabak sa mga screening techniques, unawain kung ano ang maaari at hindi mo maaaring gawin nang legal.

Ipinagbabawal ng Human Rights Act ang diskriminasyon batay sa kasarian, marital status, religious belief, ethical belief, kulay, lahi, ethnic origin, disability, edad, political opinion, employment status, family status, at sexual orientation. Hindi mo maaaring tanggihan ang tenant dahil mayroon silang mga anak, dahil sa kanilang ethnicity, o dahil tumatanggap sila ng benefit.

Ang maaari mong suriin ay ang kakayahan ng prospective tenant na magbayad ng renta at ang kanilang history bilang tenant. Maaari kang magtanong tungkol sa income, humingi ng references mula sa mga nakaraang landlords, at suriin ang credit history na may pahintulot ng applicant.

Ang Privacy Act ay namamahala kung anong information ang maaari mong kolektahin at kung paano mo ito maaaring gamitin. Dapat mong sabihin sa mga applicants kung anong information ang kinokolekta mo at bakit. Dapat ka lamang mangolekta ng information na relevant sa tenancy decision.

Ang Application Form

Ang matinding application form ang iyong unang screening tool. Sa minimum, kolektahin ang buong legal names ng lahat ng proposed tenants, kasalukuyang address at kung gaano katagal sila nakatira doon, employment details kabilang ang employer name at income, previous landlord contact details na sumasaklaw sa hindi bababa sa huling dalawang addresses, personal references, at pahintulot para sa credit at reference checks.

Itanong kung bakit sila umaalis sa kasalukuyan nilang property at kung anong petsa nila kailangan lumipat. Ang mga tanong na ito ay maaaring magbunyag ng kapaki-pakinabang na context tungkol sa kanilang mga kalagayan.

Humingi ng proof of identity (karaniwang driver licence o passport) at proof of income (kamakailang payslips o bank statements). Maraming landlords ang humihingi ng tatlong buwang bank statements, na nagpapakita hindi lamang ng income kundi pati ng spending patterns.

Pag-verify ng Income

Ang pangkalahatang rule of thumb ay ang renta ay hindi dapat lumampas sa 30-35% ng gross household income. Kung ang household ay kumikita ng $1,500 bawat linggo, komportable nilang kayang bayaran ang renta na $450-525 bawat linggo. Ang pag-stretch lampas dito ay nagpapataas ng panganib ng mga problema sa pagbabayad.

Para sa employed applicants, i-verify ang income gamit ang kamakailang payslips o sulat mula sa kanilang employer. Direktang tawagan ang employer kung maaari, gamit ang phone number na ikaw mismo ang kumuha sa halip na ang ibinigay ng applicant.

Ang mga self-employed applicants ay nagpapakita ng higit na complexity. Humingi ng kanilang huling dalawang taong financial statements o tax returns. Kung maaaring magbigay ang kanilang accountant ng sulat na nagkukumpirma ng income, nagdadagdag iyon ng credibility. Ang self-employed income ay maaaring variable, kaya tingnan ang mga averages sa halip na best-case figures.

Ang mga beneficiaries ay maaaring maging mahusay na tenants. Ang kanilang income ay stable at predictable. Maaari mong i-verify ang benefit income sa pamamagitan ng sulat mula sa Work and Income. Huwag ipagpalagay na ang isang tao na nasa benefit ay mas mataas na panganib - ang assumption na iyon ay maaaring discriminatory.

Reference Checks

Ang mga previous landlord references ang pinaka-mahahalagang screening tool na available. Ang landlord na nakitungo sa taong ito sa loob ng isang taon o higit pa ay nakakaalam kung nagbabayad sila sa oras, pinapanatili ang property, at makatwirang makitungo.

Kapag tumatawag sa references, magtanong ng partikular na mga tanong. Nagbayad ba ang tenant ng renta sa oras sa buong tenancy? Pinanatili ba nila ang property sa magandang kondisyon? Nagbigay ba sila ng tamang notice at iniwan ang property na malinis? Upa-upahan mo ba sila ulit?

Makinig para sa pag-aalangan o mga vague na sagot. Ang landlord na nagkaroon ng magandang experience ay karaniwang malinaw na magsasabi nito. Ang pag-aalangan na mag-recommend ay maaaring kasinghayag ng outright criticism.

Mag-ingat na ang ilang applicants ay nagbibigay ng fake references - mga kaibigan o pamilya na nagpapanggap na dating landlords. I-cross-reference ang phone number sa mga independent sources. Suriin kung ang pangalan ng referee ay lumalabas sa tenancy o property records para sa address na inangkin.

Ang mga personal references mula sa employers o colleagues ay kapaki-pakinabang ngunit hindi gaanong direktang relevant. Maaari silang magsalita sa character at reliability sa pangkalahatang kahulugan.

Credit Checks

Sa nakasulat na pahintulot ng applicant, maaari kang mag-run ng credit check sa pamamagitan ng mga agencies tulad ng Centrix o Equifax. Ang mga reports na ito ay nagpapakita ng anumang defaults, court judgments, o bankruptcies sa credit history ng applicant.

Hindi esensyal ang perpektong credit history. Maraming mahuhusay na tenants ang nagkaroon ng nakaraang financial difficulties dahil sa relationship breakdowns, health issues, o job losses. Ang mahalaga ay ang context at pattern.

Kasama sa mga red flags ang maramihang kamakailang defaults, kasalukuyang hindi nabayarang utang sa mga nakaraang landlords o utility companies, at mga Tenancy Tribunal orders laban sa kanila. Ang isang default mula limang taon na ang nakakaraan pagkatapos ng mahirap na panahon ay hindi gaanong nakakabahala kaysa sa pattern ng patuloy na mga problema sa pagbabayad.

Tenancy Tribunal History

Ang Tenancy Tribunal ay naglalathala ng ilang decisions online, bagaman hindi lahat ay mahahanap ayon sa pangalan. Kung may mga concerns ka tungkol sa applicant, ang paghahanap sa Tribunal database para sa kanilang pangalan ay maaaring magbunyag ng mga nakaraang disputes.

Ang ilang tenancy database services ay nag-compile ng records ng Tribunal cases at maaaring maghanap sa mga ito para sa iyo. Nangangailangan ang mga serbisyong ito ng pahintulot ng applicant.

Mga Red Flags na Dapat Bantayan

May ilang warning signs na dapat mag-udyok ng karagdagang pag-iingat sa panahon ng screening.

Ang pagmamadali na lumipat kaagad nang walang paliwanag ay maaaring magpahiwatig na hiniling sa kanila na umalis sa kanilang kasalukuyang property. Itanong kung bakit kailangan nilang lumipat nang mabilis.

Ang pag-aalangan na magbigay ng references o mga gaps sa tenancy history ay nangangailangan ng mga tanong. Saan sila nakatira sa panahong iyon? Bakit hindi sila makapagbigay ng reference?

Ang mga inconsistencies sa pagitan ng sinasabi nila sa iyo at kung ano ang ipinapakita ng references o documentation ay nakakabahala. Kung ang kanilang stated income ay hindi tumutugma sa kanilang bank statements, o ang kanilang employment dates ay hindi naka-align, mag-dig nang mas malalim.

Ang mga negatibong komento mula sa mga nakaraang landlords - kahit mild - ay nararapat sa atensyon. Karamihan sa mga landlords ay nag-aalangan na magsalita nang negatibo tungkol sa mga nakaraang tenants. Kung gagawin nila, seryosohin ito.

Ang mga applications na mukhang masyadong maganda para maging totoo ay minsan ay ganoon nga. Ang hindi pangkaraniwang mataas na income para sa lugar o mga claim ng perpektong tenancy history ay minsan ay nagtatakip ng fraud.

Paggawa ng Iyong Desisyon

Pagkatapos tipunin ang lahat ng information na ito, kailangan mong gumawa ng desisyon. I-document ang iyong reasoning kung sakaling may lumitaw na mga tanong mamaya tungkol sa diskriminasyon.

Kung tatanggihan mo ang applicant, hindi ka legally required na magbigay ng detalyadong mga dahilan. Ang simpleng pahayag na pinili mo ang ibang applicant ay sapat na. Gayunpaman, tiyakin na ang iyong aktwal na mga dahilan ay nauugnay sa tenancy-relevant factors tulad ng income o references, hindi sa mga ipinagbabawal na batayan.

Kung hindi ka makapili sa pagitan ng qualified applicants, isaalang-alang ang mga factors tulad ng proposed tenancy length, compatibility sa property rules (pets, smoking), at move-in timing.

Ang Viewing Process

Nagsisimula ang tenant screening bago ka pa man tumanggap ng applications. Kung paano gumagawi ang mga prospective tenants sa viewings ay nagbibigay ng kapaki-pakinabang na information.

Dumating ba sila sa oras? Itinuturing ba nila nang may respeto ang kasalukuyang tenant o property? Nagtatanong ba sila ng makatwirang mga tanong tungkol sa property? Mukhang tunay ba silang interesado o nangongolekta lang ng mga options?

Ang mga experienced landlords ay madalas na nagkakaroon ng instincts tungkol sa mga applicants. Bagaman hindi ka dapat umasa lamang sa gut feelings - at hindi ka dapat kailanman mag-discriminate sa mga ipinagbabawal na batayan - ang iyong mga observations sa panahon ng viewings ay nagdadagdag ng context sa formal screening process.

Ang masusing tenant screening ay nangangailangan ng oras at effort. Ngunit ang investment ay nagbabayad ng maraming beses sa pamamagitan ng mas mahuhusay na tenants, mas kaunting problems, at sa huli ay mas mahusay na returns sa iyong property investment.