Negative Gearing Setelah Perubahan Aturan Pengurangan Bunga: Apakah Masih Berfungsi?

Selama bertahun-tahun, negative gearing merupakan strategi investasi properti yang umum di New Zealand. Secara historis, kerugian sewa dapat diimbangi dengan pendapatan lain, sehingga lebih mudah untuk memegang properti yang tidak menghasilkan arus kas positif sambil mengandalkan pertumbuhan modal. Aturan ring-fencing kerugian sewa residensial saat ini berarti bahwa sebagian besar kerugian sewa residensial tidak lagi berfungsi seperti itu.

Perubahan pengurangan bunga tahun 2021 secara fundamental mengubah persamaan ini - setidaknya untuk properti yang sudah ada. Memahami perubahan ini sangat penting bagi setiap investor properti yang merencanakan strateginya saat ini.

Apa yang Berubah dan Di Mana Aturan Berada Saat Ini

Pada tahun 2021, aturan pembatasan bunga membatasi kemampuan untuk mengklaim bunga hipotek pada banyak properti investasi residensial. Properti bangunan baru mendapatkan perlakuan yang lebih menguntungkan, sementara properti yang sudah ada secara bertahap kehilangan deductibility.

Itu bukan lagi posisi saat ini. Periode pembatasan telah berakhir. Mulai 1 April 2025, bunga atas dana yang dipinjam untuk properti sewa residensial umumnya sepenuhnya dapat dikurangkan lagi, asalkan aturan pajak biasa terpenuhi dan pinjaman tersebut benar-benar terkait dengan penghasilan sewa.

Posisi praktis untuk tahun 2026 adalah sederhana:

Ini tidak berarti setiap biaya bunga secara otomatis dapat dikurangkan. Tujuan pinjaman dan penelusuran masih penting. Jika sebagian pinjaman digunakan untuk keperluan pribadi, atau pinjaman investasi telah dicampur dengan pinjaman pribadi, porsi yang dapat dikurangkan mungkin perlu dibagi.

Bagaimana Ini Mempengaruhi Negative Gearing

Negative gearing terjadi ketika biaya properti sewa Anda melebihi pendapatan sewa, sehingga menciptakan kerugian pajak. Secara tradisional, kerugian ini dapat diimbangi dengan pendapatan dari gaji atau bisnis Anda, sehingga mengurangi tagihan pajak keseluruhan.

Biaya utama bagi sebagian besar tuan rumah adalah bunga hipotek, tarif, asuransi, manajemen properti, dan pemeliharaan. Dari semuanya, bunga biasanya merupakan yang terbesar - sering kali 60-70% dari total biaya.

Ketika Anda tidak dapat mengurangkan bunga, atau hanya dapat mengurangkan sebagian darinya, kerugian properti sewa Anda untuk tujuan pajak menyusut secara dramatis meskipun kerugian arus kas aktual Anda tetap sama. Anda tetap kehilangan uang setiap minggu, tetapi Anda mendapatkan pengurangan pajak yang lebih sedikit untuk kerugian tersebut.

Pertimbangkan sebuah properti dengan biaya bunga tahunan $35,000, biaya lain $8,000, dan pendapatan sewa $32,000. Kerugian arus kas aktual Anda adalah $11,000 per tahun. Dengan pengurangan bunga penuh (yang kini dipulihkan mulai April 2025), kerugian pajak Anda juga $11,000, sehingga menghemat Anda $3,630 pajak pada tarif marjinal 33%.

Selama periode pembatasan dari 2021 hingga 2025, investor menghadapi pengurangan pajak yang jauh lebih rendah. Misalnya, dengan deductibility hanya 50%, Anda hanya dapat mengklaim $17,500 dari bunga tersebut. Kerugian pajak Anda hanya akan $6,500 di bawah titik impas, sehingga menghemat pajak jauh lebih sedikit meskipun kerugian arus kas aktualnya sama.

Apakah Negative Gearing Masih Berfungsi?

Dengan pemulihan pengurangan bunga penuh mulai April 2025, negative gearing berfungsi persis seperti sebelum perubahan tahun 2021. Strategi ini kembali ke efektivitas penuh.

Untuk properti bangunan baru, tidak ada yang berubah selama periode pembatasan - mereka selalu mempertahankan pengurangan bunga penuh. Hal ini membuatnya lebih menarik bagi investor antara 2021 dan 2025.

Untuk properti yang sudah ada, bagian pengurangan bunga dari negative gearing menjadi jauh lebih menguntungkan lagi. Sejak 1 April 2025, bunga atas dana yang dipinjam untuk properti sewa residensial umumnya 100% dapat dikurangkan. Namun, ini tidak memulihkan kemampuan lama untuk menggunakan kerugian sewa residensial secara bebas terhadap gaji atau upah; ring-fencing kerugian sewa masih berlaku, sehingga kelebihan pengurangan umumnya dibawa ke depan.

Strategi ini masih mengandalkan pertumbuhan modal untuk mengkompensasi kerugian arus kas seiring waktu. Jika Anda kehilangan $200 per minggu setelah pajak, Anda memerlukan properti tersebut untuk naik nilai setidaknya sebesar itu (ditambah tingkat pengembalian yang Anda inginkan atas ekuitas) agar investasi tersebut masuk akal. Dalam pasar yang datar atau turun, negative gearing hanya berarti kehilangan uang.

Kapan Negative Gearing Masuk Akal

Negative gearing masih dapat menjadi strategi yang valid dalam keadaan yang tepat.

Investor berpenghasilan tinggi mendapat manfaat paling besar karena mereka menerima pengurangan pajak pada tarif marjinal mereka. Investor dengan tarif marjinal 33% menghemat 33 sen per dolar kerugian pajak. Investor dengan tarif 39% menghemat lebih banyak. Efek perlindungan pajak lebih berharga bagi mereka yang membayar pajak lebih tinggi.

Horizon waktu yang panjang sangat penting. Jika Anda berencana memegang properti tersebut selama 10-20 tahun, Anda memiliki waktu untuk melewati siklus pasar dan mendapatkan manfaat dari efek compounding pertumbuhan modal. Jika Anda perlu menjual dalam beberapa tahun, negative gearing tidak mungkin menguntungkan.

Lokasi sangat penting. Properti yang digear negatif hanya masuk akal di area dengan prospek pertumbuhan modal yang kuat. Kehilangan uang pada properti di pasar yang stagnan hanya berarti kehilangan uang. Auckland, Wellington, dan area pertumbuhan tinggi lainnya secara historis lebih membenarkan negative gearing dibandingkan pusat regional dengan hasil lebih tinggi tetapi apresiasi yang lebih lambat.

Posisi keuangan Anda yang lebih luas juga relevan. Negative gearing mengharuskan Anda mendanai kekurangan tersebut dari pendapatan lain setiap minggu. Hal ini perlu berkelanjutan selama bertahun-tahun, mungkin puluhan tahun. Jika pengurasan arus kas mingguan akan membebani anggaran rumah tangga Anda, strategi ini mungkin terlalu berisiko.

Alternatifnya: Strategi Arus Kas Positif

Perubahan pengurangan bunga mendorong banyak investor untuk mengevaluasi kembali pendekatan mereka. Alih-alih mengandalkan pertumbuhan modal untuk akhirnya membenarkan kerugian hari ini, sebagian telah beralih ke properti yang menghasilkan arus kas positif yang menghasilkan pendapatan sejak hari pertama.

Pendekatan ini biasanya berarti melihat jenis dan lokasi properti yang berbeda - sering kali area regional dengan hasil lebih tinggi, atau properti multi-pendapatan seperti flat atau unit. Imbalannya mungkin tidak se spektakuler investasi leveraged di Auckland di pasar yang sedang booming, tetapi profil risikonya berbeda.

Tidak ada strategi yang secara objektif "benar". Pilihan Anda tergantung pada toleransi risiko, horizon waktu, tingkat pendapatan, dan tujuan investasi Anda. Yang dilakukan oleh perubahan tahun 2021 adalah menggeser daya tarik relatif dari berbagai pendekatan, sehingga membuat hasil lebih berharga dan permainan pertumbuhan modal murni menjadi kurang efisien pajak.

Pertimbangan Perencanaan Pajak

Jika Anda memegang properti investasi yang sudah ada, bekerja samalah dengan akuntan Anda untuk memaksimalkan pengurangan dalam aturan saat ini. Pastikan Anda mengklaim semua biaya yang sah - tidak hanya bunga, tetapi juga tarif, asuransi, manajemen properti, perbaikan dan pemeliharaan, perjalanan untuk memeriksa properti, dan depresiasi pada barang-barang.

Pertimbangkan waktu pemeliharaan dan perbaikan. Biaya satu kali yang besar dapat diatur waktu secara strategis untuk mengimbangi pendapatan sewa di tahun-tahun berpenghasilan tinggi.

Untuk pembelian baru, keputusan bangunan baru versus properti yang sudah ada kini lebih berkaitan dengan lokasi, hasil, pengaturan pinjaman, pemeliharaan, dan persyaratan LVR daripada pengurangan bunga saja - baik bangunan baru maupun sewa residensial yang sudah ada umumnya memiliki perlakuan pengurangan bunga yang sama mulai 1 April 2025.

Implikasi bright-line juga berinteraksi dengan negative gearing. Untuk properti residensial yang dijual pada atau setelah 1 Juli 2024, uji bright-line umumnya adalah uji 2 tahun. Jika Anda menjual dalam periode bright-line, keuntungan apa pun dapat menjadi pendapatan kena pajak. Pengurangan sewa residensial yang di-ring-fence dapat digunakan terhadap pendapatan properti residensial, termasuk sebagian pendapatan penjualan yang kena pajak, tetapi ini harus diperiksa dengan akuntan sebelum mengandalkannya.

Melihat ke Depan

Lanskap pajak bagi investor properti telah bergejolak, dengan perubahan besar pada tahun 2021 dan lagi pada 2024-2025. Pengurangan penuh kini telah dipulihkan, tetapi tidak ada jaminan aturan akan tetap stabil. Pemerintah di masa depan mungkin mengubah pengaturannya lagi - ada pemilihan umum pada tahun 2026.

Ketidakpastian ini membuat penting untuk memastikan strategi investasi Anda berfungsi di berbagai skenario pajak. Mengandalkan sepenuhnya pada manfaat pajak untuk membuat angka-angka berhasil membuat Anda rentan jika manfaat tersebut hilang.

Fundamennya tetap berlaku: beli dengan baik, pilih penyewa yang baik, kelola biaya, dan pegang untuk jangka panjang. Perlakuan pajak memengaruhi hasil di pinggir, tetapi pendorong utama keberhasilan investasi properti tidak berubah.