कई वर्षों तक नेगेटिव गियरिंग न्यूजीलैंड में संपत्ति निवेश की एक आम रणनीति थी। ऐतिहासिक रूप से, किराये के नुकसान को अन्य आय के खिलाफ ऑफसेट किया जा सकता था, जिससे उन संपत्तियों को रखना आसान हो जाता था जो सकारात्मक कैशफ्लो नहीं उत्पन्न करती थीं जबकि पूंजीगत वृद्धि पर भरोसा किया जाता था। वर्तमान आवासीय किराये के नुकसान रिंग-फेंसिंग नियमों का मतलब है कि अब अधिकांश आवासीय किराये के नुकसानों के साथ ऐसा नहीं होता है।
2021 के ब्याज कटौती परिवर्तनों ने इस समीकरण को मौलिक रूप से बदल दिया - कम से कम मौजूदा संपत्तियों के लिए। आज अपनी रणनीति की योजना बना रहे किसी भी संपत्ति निवेशक के लिए इन परिवर्तनों को समझना आवश्यक है।
क्या बदला और नियम अब कहां खड़े हैं
2021 में, ब्याज सीमा नियमों ने कई आवासीय निवेश संपत्तियों पर बंधक ब्याज का दावा करने की क्षमता को प्रतिबंधित कर दिया। नए निर्माणों को अधिक अनुकूल व्यवहार मिला, जबकि मौजूदा संपत्तियों ने धीरे-धीरे कटौती खो दी।
यह अब वर्तमान स्थिति नहीं है। प्रतिबंध अवधि समाप्त हो गई है। 1 अप्रैल 2025 से, आवासीय किराये की संपत्ति के लिए उधार लिए गए धन पर ब्याज आम तौर पर फिर से पूरी तरह कटौती योग्य है, बशर्ते सामान्य टैक्स नियमों का पालन किया जाए और उधार वास्तव में किराये की आय अर्जित करने से जुड़ा हो।
2026 की व्यावहारिक स्थिति सरल है:
| Period | Interest Deductibility For Residential Investment Property |
|---|---|
| 1 April 2024 to 31 March 2025 | 80% deductible |
| From 1 April 2025 | 100% deductible |
इसका मतलब यह नहीं है कि हर ब्याज लागत स्वचालित रूप से कटौती योग्य है। ऋण का उद्देश्य और ट्रेसिंग अभी भी मायने रखती है। यदि ऋण का एक हिस्सा निजी उपयोग में लिया गया है, या निवेश ऋण को व्यक्तिगत उधार के साथ मिलाया गया है, तो कटौती योग्य हिस्से को विभाजित करने की आवश्यकता हो सकती है।
यह नेगेटिव गियरिंग को कैसे प्रभावित करता है
नेगेटिव गियरिंग तब होता है जब आपकी किराये की संपत्ति के खर्च आपकी किराये की आय से अधिक हो जाते हैं, जिससे टैक्स नुकसान होता है। पारंपरिक रूप से, इस नुकसान को आपकी वेतन या व्यवसाय से आय के खिलाफ ऑफसेट किया जा सकता था, जिससे आपका कुल टैक्स बिल कम हो जाता था।
अधिकांश मकान मालिकों के लिए मुख्य खर्च बंधक ब्याज, रेट्स, बीमा, संपत्ति प्रबंधन और रखरखाव हैं। इनमें से, ब्याज आमतौर पर सबसे बड़ा होता है - अक्सर कुल खर्चों का 60-70%।
जब आप ब्याज काट नहीं सकते, या केवल इसका एक हिस्सा काट सकते हैं, तो टैक्स उद्देश्यों के लिए आपका किराये की संपत्ति नुकसान नाटकीय रूप से सिकुड़ जाता है भले ही आपका वास्तविक कैशफ्लो नुकसान वही रहता है। आप हर सप्ताह पैसे खोते हैं, लेकिन उस नुकसान के लिए आपको कम टैक्स राहत मिलती है।
एक संपत्ति पर विचार करें जिसमें वार्षिक ब्याज लागत $35,000, अन्य खर्च $8,000 और किराये की आय $32,000 है। आपका वास्तविक कैशफ्लो नुकसान प्रति वर्ष $11,000 है। पूर्ण ब्याज कटौती (अब अप्रैल 2025 से बहाल) के तहत, आपका टैक्स नुकसान भी $11,000 है, जो 33% मार्जिनल दर पर आपको $3,630 टैक्स बचाता है।
2021 से 2025 तक की प्रतिबंध अवधि के दौरान, निवेशकों को काफी कम टैक्स राहत का सामना करना पड़ा। उदाहरण के लिए, केवल 50% कटौती के साथ, आप ब्याज का केवल $17,500 ही दावा कर सकते थे। आपका टैक्स नुकसान ब्रेक-ईवन से केवल $6,500 कम होता, जिससे आपको वास्तविक कैशफ्लो नुकसान के बावजूद बहुत कम टैक्स बचत होती।
क्या नेगेटिव गियरिंग अब भी काम करता है?
1 अप्रैल 2025 से पूर्ण ब्याज कटौती बहाल होने के साथ, नेगेटिव गियरिंग 2021 के परिवर्तनों से पहले की तरह ही काम करता है। रणनीति पूर्ण प्रभावशीलता पर वापस आ गई है।
नए निर्माण वाली संपत्तियों के लिए, प्रतिबंध अवधि के दौरान कुछ भी नहीं बदला - उन्होंने हमेशा पूर्ण ब्याज कटौती बनाए रखी। इससे 2021 और 2025 के बीच निवेशकों के लिए उन्हें अधिक आकर्षक बनाया गया।
मौजूदा संपत्तियों के लिए, नेगेटिव गियरिंग का ब्याज कटौती वाला हिस्सा फिर से बहुत अधिक अनुकूल हो गया है। 1 अप्रैल 2025 से, आवासीय किराये की संपत्ति के लिए उधार लिए गए धन पर ब्याज आम तौर पर 100% कटौती योग्य है। हालांकि, इससे वेतन या मजदूरी के खिलाफ आवासीय किराये के नुकसान का पुराना स्वतंत्र उपयोग बहाल नहीं होता; किराये के नुकसान रिंग-फेंसिंग अभी भी लागू होता है, इसलिए अतिरिक्त कटौतियां आमतौर पर आगे बढ़ाई जाती हैं।
रणनीति अभी भी समय के साथ पूंजीगत वृद्धि द्वारा कैशफ्लो नुकसान की भरपाई पर निर्भर करती है। यदि आप टैक्स के बाद प्रति सप्ताह $200 खो रहे हैं, तो निवेश को सार्थक बनाने के लिए संपत्ति को कम से कम उतनी ही मात्रा में सराहना (साथ ही इक्विटी पर आपकी आवश्यक वापसी) की जरूरत है। एक सपाट या गिरते बाजार में, नेगेटिव गियरिंग का मतलब सिर्फ पैसे खोना है।
नेगेटिव गियरिंग कब समझ में आता है
सही परिस्थितियों में नेगेटिव गियरिंग अभी भी एक वैध रणनीति हो सकती है।
उच्च आय वाले निवेशकों को सबसे अधिक लाभ होता है क्योंकि उन्हें अपनी मार्जिनल दर पर टैक्स राहत मिलती है। 33% मार्जिनल दर वाले निवेशक को टैक्स नुकसान के प्रति डॉलर 33 सेंट बचत होती है। 39% वाले निवेशक को अधिक बचत होती है। टैक्स शेल्टर प्रभाव उन लोगों के लिए अधिक मूल्यवान है जो अधिक टैक्स दे रहे हैं।
लंबी समयावधि आवश्यक है। यदि आप संपत्ति को 10-20 वर्षों तक रखने की योजना बनाते हैं, तो आपके पास बाजार चक्रों से गुजरने और पूंजीगत वृद्धि के कंपाउंडिंग प्रभाव से लाभ उठाने का समय है। यदि आपको कुछ वर्षों के भीतर बेचना है, तो नेगेटिव गियरिंग का लाभ होने की संभावना नहीं है।
स्थान बहुत मायने रखता है। नेगेटिव गियर वाली संपत्तियां केवल उन क्षेत्रों में समझ में आती हैं जहां मजबूत पूंजीगत वृद्धि की संभावनाएं हैं। एक स्थिर बाजार में संपत्ति पर पैसे खोना सिर्फ पैसे खोना है। ऑकलैंड, वेलिंगटन और अन्य उच्च वृद्धि वाले क्षेत्रों ने ऐतिहासिक रूप से क्षेत्रीय केंद्रों की तुलना में नेगेटिव गियरिंग को बेहतर न्यायसंगत ठहराया, जहां उपज अधिक लेकिन सराहना धीमी है।
आपकी व्यापक वित्तीय स्थिति भी प्रासंगिक है। नेगेटिव गियरिंग के लिए आपको हर सप्ताह अन्य आय से कमी को फंड करना पड़ता है। यह वर्षों, संभवतः दशकों तक टिकाऊ होना चाहिए। यदि साप्ताहिक कैशफ्लो की निकासी आपके घरेलू बजट पर दबाव डालेगी, तो रणनीति बहुत जोखिम भरी हो सकती है।
विकल्प: कैशफ्लो-पॉजिटिव रणनीति
ब्याज कटौती परिवर्तनों ने कई निवेशकों को अपनी दृष्टिकोण की पुनर्मूल्यांकन करने के लिए प्रेरित किया। आज के नुकसानों को अंततः उचित ठहराने के लिए पूंजीगत वृद्धि पर निर्भर रहने के बजाय, कुछ ने पहले दिन से आय उत्पन्न करने वाली कैशफ्लो-पॉजिटिव संपत्तियों की ओर रुख किया है।
इस दृष्टिकोण का मतलब आमतौर पर अलग-अलग संपत्ति प्रकारों और स्थानों को देखना है - अक्सर उच्च उपज वाले क्षेत्रीय क्षेत्र, या फ्लैट्स या यूनिट्स जैसी बहु-आय वाली संपत्तियां। रिटर्न एक उभरते बाजार में लीवरेज्ड ऑकलैंड निवेश जितने शानदार नहीं हो सकते, लेकिन जोखिम प्रोफाइल अलग है।
कोई उद्देश्यपूर्ण "सही" रणनीति नहीं है। आपकी पसंद आपके जोखिम सहनशीलता, समय क्षितिज, आय स्तर और निवेश लक्ष्यों पर निर्भर करती है। 2021 के परिवर्तनों ने विभिन्न दृष्टिकोणों की सापेक्ष आकर्षकता को बदल दिया, जिससे उपज अधिक मूल्यवान हो गई और शुद्ध पूंजीगत वृद्धि खेल कम टैक्स-कुशल हो गए।
टैक्स प्लानिंग विचार
यदि आप मौजूदा निवेश संपत्तियों को रखते हैं, तो वर्तमान नियमों के भीतर कटौतियों को अधिकतम करने के लिए अपने एकाउंटेंट के साथ काम करें। सुनिश्चित करें कि आप सभी वैध खर्चों का दावा कर रहे हैं - न केवल ब्याज, बल्कि रेट्स, बीमा, संपत्ति प्रबंधन, मरम्मत और रखरखाव, संपत्तियों का निरीक्षण करने के लिए यात्रा, और चीजों पर डेप्रिसिएशन।
रखरखाव और मरम्मत के समय पर विचार करें। बड़े एकमुश्त खर्चों को उच्च आय वाले वर्षों में किराये की आय को ऑफसेट करने के लिए रणनीतिक रूप से समय दिया जा सकता है।
नए खरीद के लिए, नया निर्माण बनाम मौजूदा संपत्ति का निर्णय अब केवल ब्याज कटौती के बजाय स्थान, उपज, उधार सेटिंग्स, रखरखाव और LVR आवश्यकताओं के बारे में अधिक है - 1 अप्रैल 2025 से नए निर्माण और मौजूदा आवासीय किराये दोनों को आम तौर पर समान ब्याज कटौती व्यवहार प्राप्त है।
ब्राइट-लाइन निहितार्थ नेगेटिव गियरिंग के साथ भी इंटरैक्ट करते हैं। 1 जुलाई 2024 को या उसके बाद बेची गई आवासीय संपत्ति के लिए, ब्राइट-लाइन परीक्षण आम तौर पर 2 वर्ष का है। यदि आप ब्राइट-लाइन अवधि के भीतर बेचते हैं, तो कोई भी लाभ कर योग्य आय हो सकता है। रिंग-फेंस्ड आवासीय किराये की कटौतियां आवासीय संपत्ति आय के खिलाफ उपयोग की जा सकती हैं, जिसमें कुछ कर योग्य बिक्री आय शामिल है, लेकिन इस पर भरोसा करने से पहले एकाउंटेंट से जांच करानी चाहिए।
आगे देखते हुए
संपत्ति निवेशकों के लिए टैक्स परिदृश्य अस्थिर रहा है, जिसमें 2021 में और फिर 2024-2025 में बड़े परिवर्तन हुए। पूर्ण कटौती अब बहाल कर दी गई है, लेकिन कोई गारंटी नहीं है कि नियम स्थिर रहेंगे। भविष्य की सरकारें सेटिंग्स को फिर से बदल सकती हैं - 2026 में एक सामान्य चुनाव है।
यह अनिश्चितता यह सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण बनाती है कि आपकी निवेश रणनीति विभिन्न टैक्स परिदृश्यों में काम करे। संख्याओं को काम करने के लिए पूरी तरह टैक्स लाभों पर निर्भर रहना आपको तब कमजोर बनाता है जब वे लाभ गायब हो जाते हैं।
मूल सिद्धांत अभी भी लागू होते हैं: अच्छी खरीदारी करें, अच्छे किरायेदार चुनें, लागत प्रबंधित करें, और लंबी अवधि के लिए रखें। टैक्स व्यवहार मार्जिन पर रिटर्न को प्रभावित करता है, लेकिन संपत्ति निवेश सफलता के मुख्य चालक नहीं बदले हैं।
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
