दशकों तक, नेगेटिव गियरिंग न्यूजीलैंड की संपत्ति निवेश रणनीति का एक आधारशिला थी। किराये के नुकसान को अन्य आय के मुकाबले समायोजित करने की क्षमता ने उन संपत्तियों को बनाए रखना आसान बना दिया जो सकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न नहीं करती थीं, समय के साथ पूंजी वृद्धि पर निर्भर करते हुए रिटर्न प्राप्त करने के लिए।
2021 के ब्याज कटौती क्षमता में बदलाव ने इस समीकरण को मौलिक रूप से बदल दिया - कम से कम मौजूदा संपत्तियों के लिए। आज अपनी रणनीति की योजना बनाने वाले किसी भी संपत्ति निवेशक के लिए इन परिवर्तनों को समझना आवश्यक है।
क्या बदला और अब नियम कहाँ हैं
2021 में, ब्याज सीमा नियमों ने कई आवासीय निवेश संपत्तियों पर बंधक ब्याज का दावा करने की क्षमता को प्रतिबंधित कर दिया। नई निर्मित संपत्तियों को अधिक अनुकूल व्यवहार मिला, जबकि मौजूदा संपत्तियों ने धीरे-धीरे कटौती क्षमता खो दी।
यह अब वर्तमान स्थिति नहीं है। प्रतिबंध अवधि समाप्त हो गई है। 1 अप्रैल 2025 से, आवासीय निवेश संपत्ति ऋणों पर ब्याज फिर से पूरी तरह से कटौती योग्य है, बशर्ते सामान्य कर नियमों का पालन किया जाए और उधार वास्तव में किराये की आय अर्जित करने से जुड़ा हो।
व्यावहारिक 2026 की स्थिति सरल है:
| अवधि | आवासीय निवेश संपत्ति के लिए ब्याज कटौती क्षमता |
|---|---|
| 1 अप्रैल 2024 से 31 मार्च 2025 | 80% कटौती योग्य |
| 1 अप्रैल 2025 से | 100% कटौती योग्य |
इसका मतलब यह नहीं है कि हर ब्याज लागत स्वचालित रूप से कटौती योग्य है। ऋण का उद्देश्य और उसका पता लगाना अभी भी मायने रखता है। यदि ऋण का एक हिस्सा निजी तौर पर उपयोग किया जाता है, या एक निवेश ऋण को व्यक्तिगत उधार के साथ मिलाया गया है, तो कटौती योग्य हिस्से को आनुपातिक रूप से विभाजित करने की आवश्यकता हो सकती है।
यह नेगेटिव गियरिंग को कैसे प्रभावित करता है
नेगेटिव गियरिंग तब होती है जब आपके किराये की संपत्ति के खर्च आपकी किराये की आय से अधिक हो जाते हैं, जिससे कर हानि होती है। पारंपरिक रूप से, यह हानि आपके वेतन या व्यवसाय से होने वाली आय को समायोजित कर सकती थी, जिससे आपका कुल कर बिल कम हो जाता था।
अधिकांश मकान मालिकों के लिए मुख्य खर्च बंधक ब्याज, दरें, बीमा, संपत्ति प्रबंधन और रखरखाव हैं। इनमें से, ब्याज आमतौर पर सबसे बड़ा होता है - अक्सर कुल खर्चों का 60-70%।
जब आप ब्याज की कटौती नहीं कर सकते, या केवल उसके एक हिस्से की कटौती कर सकते हैं, तो कर उद्देश्यों के लिए आपकी किराये की संपत्ति का नुकसान नाटकीय रूप से कम हो जाता है, भले ही आपका वास्तविक नकदी प्रवाह नुकसान वही रहे। आप अभी भी हर हफ्ते पैसा खोते हैं, लेकिन उस नुकसान के लिए आपको कम कर राहत मिलती है।
एक ऐसी संपत्ति पर विचार करें जिसमें वार्षिक ब्याज लागत $35,000, अन्य खर्च $8,000 और किराये की आय $32,000 है। आपका वास्तविक नकदी प्रवाह नुकसान प्रति वर्ष $11,000 है। पूर्ण ब्याज कटौती क्षमता (जो अब अप्रैल 2025 से बहाल हो गई है) के तहत, आपका कर नुकसान भी $11,000 है, जिससे आपको 33% सीमांत दर पर कर में $3,630 की बचत होती है।
2021 से 2025 तक प्रतिबंध अवधि के दौरान, निवेशकों को काफी कम कर राहत का सामना करना पड़ा। उदाहरण के लिए, केवल 50% कटौती क्षमता के साथ, आप ब्याज का केवल $17,500 का दावा कर सकते थे। आपका कर नुकसान ब्रेक-ईवन से केवल $6,500 कम होगा, जिससे आपको समान वास्तविक नकदी प्रवाह नुकसान के बावजूद कर में बहुत कम बचत होगी।
क्या नेगेटिव गियरिंग अभी भी काम करती है?
अप्रैल 2025 से पूर्ण ब्याज कटौती क्षमता बहाल होने के साथ, नेगेटिव गियरिंग ठीक वैसे ही काम करती है जैसे 2021 के बदलावों से पहले करती थी। यह रणनीति अपनी पूरी प्रभावशीलता पर वापस आ गई है।
नई निर्मित संपत्तियों के लिए, प्रतिबंध अवधि के दौरान कुछ भी नहीं बदला - उन्होंने हमेशा पूर्ण ब्याज कटौती क्षमता बनाए रखी। इसने उन्हें 2021 और 2025 के बीच निवेशकों के लिए अधिक आकर्षक बना दिया।
मौजूदा संपत्तियों के लिए, नेगेटिव गियरिंग अब फिर से पूरी तरह से व्यवहार्य है। अप्रैल 2025 से, पूर्ण 100% ब्याज कटौती क्षमता बहाल कर दी गई है, जिसका अर्थ है कि कर उपचार अब 2021 से पहले मौजूद स्थिति से मेल खाता है। हालांकि, जिन निवेशकों ने 2021 और 2024 के बीच मौजूदा संपत्तियां खरीदीं, उन्हें एक चुनौतीपूर्ण अवधि का सामना करना पड़ा जहां नुकसान से न्यूनतम कर लाभ मिला।
यह रणनीति अभी भी समय के साथ नकदी प्रवाह के नुकसान की भरपाई के लिए पूंजी वृद्धि पर निर्भर करती है। यदि आप कर के बाद प्रति सप्ताह $200 खो रहे हैं, तो निवेश को सार्थक बनाने के लिए संपत्ति को कम से कम उस राशि (आपके इक्विटी पर आवश्यक रिटर्न के अलावा) से बढ़ना चाहिए। एक स्थिर या गिरते बाजार में, नेगेटिव गियरिंग का सीधा मतलब पैसा खोना है।
नेगेटिव गियरिंग कब समझ में आती है
सही परिस्थितियों में नेगेटिव गियरिंग अभी भी एक वैध रणनीति हो सकती है।
उच्च आय वाले निवेशकों को सबसे अधिक लाभ होता है क्योंकि उन्हें अपनी सीमांत दर पर कर राहत मिलती है। 33% सीमांत दर पर एक निवेशक कर हानि के प्रति डॉलर 33 सेंट बचाता है। 39% पर एक निवेशक अधिक बचाता है। कर आश्रय प्रभाव उन लोगों के लिए अधिक मूल्यवान है जो अधिक कर का भुगतान करते हैं।
लंबी समय सीमा आवश्यक है। यदि आप संपत्ति को 10-20 वर्षों तक रखने की योजना बनाते हैं, तो आपके पास बाजार चक्रों से निपटने और पूंजी वृद्धि के चक्रवृद्धि प्रभाव से लाभ उठाने का समय होता है। यदि आपको कुछ वर्षों के भीतर बेचना है, तो नेगेटिव गियरिंग का लाभ मिलने की संभावना नहीं है।
स्थान बहुत मायने रखता है। नेगेटिव गियर वाली संपत्तियां केवल उन क्षेत्रों में समझ में आती हैं जहां पूंजी वृद्धि की मजबूत संभावनाएं हैं। एक स्थिर बाजार में संपत्ति पर पैसा खोना केवल पैसा खोना है। ऑकलैंड, वेलिंगटन और अन्य उच्च-विकास वाले क्षेत्रों ने ऐतिहासिक रूप से उच्च उपज वाले लेकिन धीमी सराहना वाले क्षेत्रीय केंद्रों की तुलना में नेगेटिव गियरिंग को बेहतर ढंग से उचित ठहराया।
आपकी व्यापक वित्तीय स्थिति भी प्रासंगिक है। नेगेटिव गियरिंग के लिए आपको हर हफ्ते अन्य आय से कमी को पूरा करने की आवश्यकता होती है। यह वर्षों, संभवतः दशकों तक टिकाऊ होना चाहिए। यदि साप्ताहिक नकदी प्रवाह का निकास आपके घरेलू बजट पर दबाव डालेगा, तो रणनीति बहुत जोखिम भरी हो सकती है।
विकल्प: नकदी प्रवाह-सकारात्मक रणनीति
ब्याज कटौती क्षमता में बदलाव ने कई निवेशकों को अपने दृष्टिकोण का पुनर्मूल्यांकन करने के लिए प्रेरित किया। आज के नुकसान को अंततः सही ठहराने के लिए पूंजी वृद्धि पर निर्भर रहने के बजाय, कुछ ने नकदी प्रवाह-सकारात्मक संपत्तियों की ओर रुख किया है जो पहले दिन से आय उत्पन्न करती हैं।
इस दृष्टिकोण का आमतौर पर मतलब है विभिन्न संपत्ति प्रकारों और स्थानों को देखना - अक्सर उच्च उपज वाले क्षेत्रीय क्षेत्र, या फ्लैट या इकाइयों जैसी बहु-आय वाली संपत्तियां। एक तेजी से बढ़ते बाजार में लीवरेज्ड ऑकलैंड निवेश की तुलना में रिटर्न कम शानदार हो सकता है, लेकिन जोखिम प्रोफ़ाइल अलग है।
कोई वस्तुनिष्ठ रूप से "सही" रणनीति नहीं है। आपकी पसंद आपकी जोखिम सहनशीलता, समय सीमा, आय स्तर और निवेश लक्ष्यों पर निर्भर करती है। 2021 के बदलावों ने विभिन्न दृष्टिकोणों की सापेक्ष आकर्षण को बदल दिया, जिससे उपज अधिक मूल्यवान हो गई और शुद्ध पूंजी वृद्धि के खेल कम कर-कुशल हो गए।
कर योजना संबंधी विचार
यदि आपके पास मौजूदा निवेश संपत्तियां हैं, तो वर्तमान नियमों के भीतर कटौती को अधिकतम करने के लिए अपने एकाउंटेंट के साथ काम करें। सुनिश्चित करें कि आप सभी वैध खर्चों का दावा कर रहे हैं - न केवल ब्याज, बल्कि दरें, बीमा, संपत्ति प्रबंधन, मरम्मत और रखरखाव, संपत्तियों का निरीक्षण करने के लिए यात्रा, और चल संपत्ति पर मूल्यह्रास।
रखरखाव और मरम्मत के समय पर विचार करें। बड़े एकमुश्त खर्चों को उच्च-आय वाले वर्षों में किराये की आय को समायोजित करने के लिए रणनीतिक रूप से समयबद्ध किया जा सकता है।
नई खरीद के लिए, नई निर्मित बनाम मौजूदा संपत्ति का निर्णय अब कर उपचार की तुलना में स्थान, उपज और LVR आवश्यकताओं के बारे में अधिक है - दोनों में अब पूर्ण ब्याज कटौती क्षमता और समान 2-वर्ष की bright-line अवधि है।
Bright-line के निहितार्थ नेगेटिव गियरिंग के साथ भी बातचीत करते हैं। 1 जुलाई 2024 से, सभी आवासीय निवेश संपत्तियों के लिए bright-line अवधि को घटाकर केवल 2 वर्ष कर दिया गया। यदि आप इस अवधि के भीतर बेचते हैं, तो कोई भी लाभ कर योग्य आय है। लेकिन संचित नुकसान को उस लाभ के मुकाबले घटाया जा सकता है। इन नियमों के बीच की बातचीत जटिल हो सकती है, इसलिए पेशेवर सलाह महत्वपूर्ण है।
आगे देखना
संपत्ति निवेशकों के लिए कर परिदृश्य अस्थिर रहा है, जिसमें 2021 में और फिर 2024-2025 में बड़े बदलाव हुए हैं। पूर्ण कटौती क्षमता अब बहाल कर दी गई है, लेकिन इस बात की कोई गारंटी नहीं है कि नियम स्थिर रहेंगे। भविष्य की सरकारें फिर से सेटिंग्स बदल सकती हैं - 2026 में आम चुनाव हैं।
यह अनिश्चितता आपकी निवेश रणनीति को विभिन्न कर परिदृश्यों में काम करने योग्य बनाना महत्वपूर्ण बनाती है। संख्याओं को काम करने के लिए पूरी तरह से कर लाभों पर निर्भर रहना आपको कमजोर बना देता है यदि वे लाभ गायब हो जाते हैं।
मूल सिद्धांत अभी भी लागू होते हैं: अच्छी तरह से खरीदें, अच्छे किरायेदारों का चयन करें, लागतों का प्रबंधन करें, और लंबी अवधि के लिए रखें। कर उपचार सीमांत पर रिटर्न को प्रभावित करता है, लेकिन संपत्ति निवेश की सफलता के मुख्य चालक नहीं बदले हैं।
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