利息抵扣变化后的负扣税策略：还有效吗？

数十年来，负扣税一直是新西兰房产投资策略的基石。将租金亏损抵扣其他收入的能力使得持有现金流为负的房产变得更容易，投资者期望通过资本增值获得长期回报。

2021年的利息抵扣变化从根本上改变了这一等式，至少对现有房产而言是如此。理解这些变化对于任何正在规划投资策略的房产投资者来说都是必要的。

2021年发生了什么变化

2021年3月，政府宣布住宅投资房产贷款的利息将不再完全可抵税。这些变化逐步实施，2021年10月抵扣比例从100%降至75%，然后降至50%、25%，对于2021年3月27日之前提取的贷款最终降至0%。

这些规则在新建房产和现有房产之间创造了明显的区别。新建房产保留了完全的利息抵扣权，从税务角度来看更具吸引力。"新建房产"的定义包括在过去12个月内获得合规证书的房产，新建房产身份从合规证书日期起持续20年。

2023年底，即将上任的国家党政府宣布恢复现有房产的利息抵扣。这从2024年4月1日起逐步恢复（80%可抵扣），到2025年4月1日起恢复100%完全抵扣。

这意味着利息抵扣现已对所有住宅投资房产完全恢复，无论是新建房产还是现有房产都可以将100%的房贷利息作为费用扣除。

这如何影响负扣税

当您的租赁房产费用超过租金收入时，就会产生负扣税，造成税务亏损。传统上，这种亏损可以抵扣您的工资或商业收入，从而减少您的整体税单。

对于大多数房东来说，主要费用是房贷利息、市政费、保险、物业管理和维护。其中，利息通常是最大的一项，往往占总费用的60-70%。

当您无法抵扣利息或只能抵扣部分利息时，即使您的实际现金流亏损保持不变，您的租赁房产税务亏损也会急剧缩小。

负扣税还有效吗？

随着利息抵扣从2025年4月起完全恢复，负扣税的运作方式与2021年变化之前完全相同。该策略已恢复全面有效。

对于新建房产，在限制期间没有任何变化，它们始终保留完全的利息抵扣权。

对于现有房产，负扣税现在再次完全可行。自2025年4月起，100%的利息抵扣已完全恢复。

该策略仍然依赖于资本增值来弥补长期的现金流亏损。如果您每周税后亏损200美元，您需要房产至少升值相同金额投资才有意义。在市场平稳或下跌时，负扣税只是意味着亏钱。

负扣税何时有意义

高收入投资者受益最大，因为他们按边际税率获得税收减免。长期时间框架是必要的，计划持有10-20年的投资者有时间度过市场周期。位置非常重要，只有在资本增值前景强劲的地区，负扣税房产才有意义。

替代方案：现金流为正的策略

利息抵扣变化促使许多投资者重新评估他们的方法，转向从第一天起就产生收入的现金流为正的房产。这种方法通常意味着关注不同的房产类型和位置，通常是收益率较高的地区。

没有客观的"正确"策略。您的选择取决于您的风险承受能力、时间框架、收入水平和投资目标。

展望未来

房产投资者的税务环境一直不稳定。完全抵扣现已恢复，但不能保证规则会保持稳定。基本面仍然适用：买得好，选择好租户，管理成本，长期持有。