Le gearing négatif après les changements sur la déductibilité des intérêts : Est-ce que cela fonctionne encore ?

Pendant des années, le gearing négatif a été une stratégie courante d'investissement immobilier en Nouvelle-Zélande. Historiquement, les pertes locatives pouvaient être compensées par d'autres revenus, facilitant la détention de biens ne générant pas de flux de trésorerie positif tout en comptant sur la plus-value. Les règles actuelles de ring-fencing des pertes locatives résidentielles signifient que ce n'est plus ainsi que fonctionnent la plupart des pertes locatives résidentielles.

Les changements de 2021 sur la déductibilité des intérêts ont fondamentalement modifié cette équation - du moins pour les biens existants. Comprendre ces changements est essentiel pour tout investisseur immobilier qui planifie sa stratégie aujourd'hui.

Ce qui a changé et où en sont les règles aujourd'hui

En 2021, les règles de limitation des intérêts ont restreint la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt sur de nombreux biens d'investissement résidentiels. Les constructions neuves bénéficiaient d'un traitement plus favorable, tandis que les biens existants ont progressivement perdu leur déductibilité.

Ce n'est plus la position actuelle. La période de restriction est terminée. À compter du 1er avril 2025, les intérêts sur les fonds empruntés pour un bien locatif résidentiel sont généralement entièrement déductibles à nouveau, à condition que les règles fiscales habituelles soient respectées et que l'emprunt soit effectivement lié à la perception de revenus locatifs.

La situation pratique en 2026 est simple :

Cela ne signifie pas que tous les coûts d'intérêts sont automatiquement déductibles. L'objet du prêt et le traçage restent importants. Si une partie d'un prêt est utilisée à des fins privées, ou si un prêt d'investissement a été mixé avec un emprunt personnel, la portion déductible peut devoir être ventilée.

Comment cela affecte le gearing négatif

Le gearing négatif se produit lorsque les dépenses de votre bien locatif dépassent vos revenus locatifs, créant une perte fiscale. Traditionnellement, cette perte pouvait compenser les revenus de votre salaire ou de votre entreprise, réduisant ainsi votre facture fiscale globale.

Les principales dépenses pour la plupart des propriétaires sont les intérêts d'emprunt, les taux, l'assurance, la gestion immobilière et l'entretien. Parmi celles-ci, les intérêts constituent généralement la plus grande part - souvent 60-70 % des dépenses totales.

Lorsque vous ne pouvez pas déduire les intérêts, ou ne pouvez en déduire qu'une partie, votre perte locative à des fins fiscales diminue considérablement même si votre perte réelle de flux de trésorerie reste la même. Vous perdez toujours de l'argent chaque semaine, mais vous obtenez moins de soulagement fiscal pour cette perte.

Considérez un bien avec 35 000 $ de coûts d'intérêts annuels, 8 000 $ d'autres dépenses et 32 000 $ de revenus locatifs. Votre perte réelle de flux de trésorerie est de 11 000 $ par an. Avec une déductibilité totale des intérêts (désormais rétablie à partir d'avril 2025), votre perte fiscale est également de 11 000 $, ce qui vous permet d'économiser 3 630 $ d'impôt au taux marginal de 33 %.

Pendant la période de restriction de 2021 à 2025, les investisseurs ont bénéficié d'un allègement fiscal nettement réduit. Par exemple, avec seulement 50 % de déductibilité, vous ne pouviez déduire que 17 500 $ d'intérêts. Votre perte fiscale n'était que de 6 500 $ en deçà du seuil de rentabilité, vous permettant d'économiser beaucoup moins d'impôt malgré la même perte réelle de flux de trésorerie.

Le gearing négatif fonctionne-t-il encore ?

Avec le rétablissement complet de la déductibilité des intérêts à partir d'avril 2025, le gearing négatif fonctionne exactement comme avant les changements de 2021. La stratégie retrouve toute son efficacité.

Pour les constructions neuves, rien n'a changé pendant la période de restriction - elles ont toujours conservé une déductibilité totale des intérêts. Cela les a rendues plus attractives pour les investisseurs entre 2021 et 2025.

Pour les biens existants, la partie déductibilité des intérêts du gearing négatif est à nouveau bien plus favorable. Depuis le 1er avril 2025, les intérêts sur les fonds empruntés pour un bien locatif résidentiel sont généralement déductibles à 100 %. Cependant, cela ne rétablit pas l'ancienne possibilité d'utiliser librement les pertes locatives résidentielles contre un salaire ou des traitements ; le ring-fencing des pertes locatives s'applique toujours, de sorte que les déductions excédentaires sont généralement reportées.

La stratégie repose toujours sur la plus-value compensant les pertes de flux de trésorerie au fil du temps. Si vous perdez 200 $ par semaine après impôt, le bien doit s'apprécier d'au moins ce montant (plus votre rendement requis sur les fonds propres) pour que l'investissement ait du sens. Dans un marché stable ou en baisse, le gearing négatif signifie simplement perdre de l'argent.

Quand le gearing négatif a-t-il du sens ?

Le gearing négatif peut encore être une stratégie valable dans les bonnes circonstances.

Les investisseurs à revenus élevés en bénéficient le plus car ils obtiennent un allègement fiscal à leur taux marginal. Un investisseur au taux marginal de 33 % économise 33 cents par dollar de perte fiscale. Un investisseur à 39 % économise davantage. L'effet d'abri fiscal est plus précieux pour ceux qui paient plus d'impôts.

Des horizons temporels longs sont essentiels. Si vous prévoyez de détenir le bien pendant 10 à 20 ans, vous avez le temps de traverser les cycles du marché et de bénéficier de l'effet composé de la plus-value. Si vous devez vendre dans quelques années, le gearing négatif a peu de chances d'être rentable.

L'emplacement importe énormément. Les biens en gearing négatif n'ont de sens que dans les zones offrant de fortes perspectives de plus-value. Perdre de l'argent sur un bien dans un marché stagnant revient simplement à perdre de l'argent. Auckland, Wellington et d'autres zones à forte croissance ont historiquement mieux justifié le gearing négatif que les centres régionaux offrant des rendements plus élevés mais une appréciation plus lente.

Votre situation financière globale est également pertinente. Le gearing négatif exige que vous financiez le déficit à partir d'autres revenus chaque semaine. Cela doit être durable pendant des années, potentiellement des décennies. Si le drain hebdomadaire de trésorerie devait stresser votre budget familial, la stratégie peut être trop risquée.

L'alternative : une stratégie génératrice de flux de trésorerie positif

Les changements sur la déductibilité des intérêts ont incité de nombreux investisseurs à réévaluer leur approche. Plutôt que de compter sur la plus-value pour justifier éventuellement les pertes actuelles, certains se sont tournés vers des biens générateurs de flux de trésorerie positif qui produisent des revenus dès le premier jour.

Cette approche signifie généralement de regarder des types de biens et des emplacements différents - souvent des zones régionales à rendements plus élevés, ou des biens à revenus multiples comme des appartements ou des unités. Les rendements peuvent être moins spectaculaires qu'un investissement à effet de levier à Auckland dans un marché en plein essor, mais le profil de risque est différent.

Il n'existe pas de stratégie objectivement « bonne ». Votre choix dépend de votre tolérance au risque, de votre horizon temporel, de votre niveau de revenu et de vos objectifs d'investissement. Ce que les changements de 2021 ont fait, c'est modifier l'attractivité relative des différentes approches, rendant le rendement plus précieux et les stratégies purement axées sur la plus-value moins efficaces sur le plan fiscal.

Considérations en matière de planification fiscale

Si vous détenez des biens d'investissement existants, travaillez avec votre comptable pour maximiser les déductions dans le cadre des règles actuelles. Assurez-vous de réclamer toutes les dépenses légitimes - pas seulement les intérêts, mais les taux, l'assurance, la gestion immobilière, les réparations et l'entretien, les déplacements pour inspecter les biens, et l'amortissement des biens meubles.

Envisagez le calendrier des travaux d'entretien et de réparation. Les grosses dépenses ponctuelles peuvent être stratégiquement programmées pour compenser les revenus locatifs lors des années à revenus élevés.

Pour les nouveaux achats, la décision entre construction neuve et bien existant porte désormais davantage sur l'emplacement, le rendement, les conditions d'emprunt, l'entretien et les exigences LVR que sur la déductibilité des intérêts seule - les constructions neuves et les locations résidentielles existantes bénéficient généralement du même traitement en matière de déductibilité des intérêts à compter du 1er avril 2025.

Les implications du bright-line interagissent également avec le gearing négatif. Pour les biens résidentiels vendus le 1er juillet 2024 ou après, le test bright-line est généralement de 2 ans. Si vous vendez pendant la période bright-line, tout gain peut constituer un revenu imposable. Les déductions locatives résidentielles ring-fencées peuvent être utilisées contre les revenus immobiliers résidentiels, y compris certains revenus de vente imposables, mais cela doit être vérifié avec un comptable avant de s'y fier.

Perspectives d'avenir

Le paysage fiscal pour les investisseurs immobiliers a été volatil, avec des changements majeurs en 2021 et à nouveau en 2024-2025. La déductibilité totale a maintenant été rétablie, mais il n'y a aucune garantie que les règles resteront stables. Les futurs gouvernements pourraient modifier à nouveau les paramètres - il y a une élection générale en 2026.

Cette incertitude rend important de s'assurer que votre stratégie d'investissement fonctionne dans différents scénarios fiscaux. Compter entièrement sur les avantages fiscaux pour que les chiffres fonctionnent vous rend vulnérable si ces avantages disparaissent.

Les fondamentaux restent valables : acheter judicieusement, choisir de bons locataires, gérer les coûts et détenir à long terme. Le traitement fiscal affecte les rendements à la marge, mais les moteurs fondamentaux du succès de l'investissement immobilier n'ont pas changé.