Ini adalah pertanyaan yang diajukan banyak pembeli rumah pertama: "Bisakah saya mengambil pinjaman pribadi untuk meningkatkan deposit saya?" Logikanya tampak masuk akal - deposit lebih besar berarti rasio loan-to-value (LVR) lebih baik, berpotensi suku bunga lebih rendah, dan akses ke lebih banyak pemberi pinjaman. Tetapi sebelum Anda mengajukan pinjaman pribadi itu, ada sesuatu yang penting yang perlu Anda pahami tentang cara bank melihat deposit.
Mengapa Ukuran Deposit Penting
Ukuran deposit Anda secara signifikan mempengaruhi syarat KPR Anda. Dengan deposit 20%+, Anda mendapat akses ke suku bunga terbaik, tanpa premi ekuitas rendah, dan semua pemberi pinjaman tersedia. Dengan deposit 10-20%, margin atau premi ekuitas rendah ditambahkan, biasanya 0,25-1,0% di atas suku bunga standar. Dengan deposit hanya 5-10%, Anda menghadapi opsi pemberi pinjaman terbatas, biaya lebih tinggi, dan First Home Loan mungkin diperlukan.
Pada properti $700.000:
| Deposit | LVR | Perkiraan Perbedaan Bunga Tahun Pertama |
|---|---|---|
| $140.000 (20%) | 80% | Baseline |
| $105.000 (15%) | 85% | +$3.000-4.000 |
| $70.000 (10%) | 90% | +$5.000-7.000 |
Godaan untuk meminjam cepat $30.000-50.000 untuk mencapai tingkat LVR berikutnya dapat dimengerti. Tetapi bank melihatnya sangat berbeda.
Mengapa Bank Tidak Menerima Deposit yang Dipinjam
Bank memerlukan deposit untuk menunjukkan dua hal. Pertama, disiplin keuangan: menabung deposit menunjukkan Anda dapat mengelola uang, hidup sesuai kemampuan, dan memprioritaskan tujuan jangka panjang. Kedua, buffer ekuitas: deposit Anda mewakili kepentingan Anda di properti, jadi jika nilai turun, Anda menyerap kerugian sebelum bank melakukannya.
Deposit yang dipinjam tidak mencapai keduanya. Jika Anda meminjam deposit Anda, Anda belum menunjukkan kemampuan menabung, "ekuitas" Anda sebenarnya adalah utang, Anda sudah tegang sebelum KPR dimulai, dan total pelayanan utang mungkin melebihi batas aman.
Bank secara khusus memeriksa deposit yang dipinjam selama proses aplikasi. Mereka meninjau 3-6 bulan rekening koran bank dan akan bertanya tentang deposit atau transfer besar.
Apa yang Dianggap sebagai "Tabungan Asli"?
Bank menerima deposit dari beberapa sumber. Tabungan asli termasuk uang yang telah Anda tabung dari waktu ke waktu (biasanya disimpan selama 3+ bulan), kontribusi reguler ke rekening tabungan, dan akumulasi dana KiwiSaver dengan dokumentasi kontribusi Anda.
Hadiah keluarga diterima jika didokumentasikan dengan benar. Hadiah harus tidak dapat dikembalikan, yang berarti pemberi menandatangani deklarasi yang mengkonfirmasi uang tidak perlu dikembalikan. Beberapa bank mengharuskan hadiah disimpan selama 3 bulan sebelum digunakan.
Penarikan KiwiSaver adalah opsi lain, menggunakan saldo Anda setelah 3+ tahun keanggotaan. Anda harus menyisakan $1.000 di akun, dan opsi ini tidak dapat digunakan untuk properti investasi.
Sumber yang dapat diterima lainnya termasuk penjualan aset seperti saham atau kendaraan dengan dokumentasi, warisan dengan dokumentasi pendukung, dan pembayaran redundansi atau bonus dengan slip gaji.
Masalah dengan Pinjaman Pribadi
Pinjaman pribadi menciptakan beberapa masalah. Setiap dolar yang Anda berutang mengurangi apa yang bisa Anda pinjam untuk KPR. Bank menghitung rasio debt-to-income (DTI) Anda termasuk semua utang. Pinjaman pribadi $30.000 dengan pembayaran $600/bulan bisa mengurangi pinjaman KPR Anda sebesar $100.000+.
Suku bunga pinjaman pribadi, biasanya 12-20%, jauh lebih tinggi dari suku bunga KPR. Meminjam $30.000 pada 15% selama lima tahun menghabiskan lebih dari $12.000 dalam bunga - uang yang bisa digunakan untuk KPR Anda.
Aplikasi pinjaman pribadi baru-baru ini muncul di file kredit Anda. Ketika pemberi pinjaman KPR melihatnya, mereka akan bertanya mengapa, dan "untuk meningkatkan deposit saya" bukan jawaban yang membantu aplikasi Anda.
Bagaimana dengan Buy Now Pay Later?
Layanan BNPL seperti Afterpay dan Laybuy menciptakan masalah serupa. Meskipun setiap pembelian individual mungkin tampak kecil, bank menghitung total batas BNPL Anda saat menilai aplikasi Anda. Beberapa akun BNPL menandakan kepada pemberi pinjaman bahwa Anda mungkin kesulitan dengan manajemen arus kas.
Tutup atau kurangi akun BNPL 3-6 bulan sebelum mengajukan KPR.
Alternatif Sah untuk Meningkatkan Deposit Anda
Terus Menabung
Ini mungkin bukan yang ingin Anda dengar, tetapi terkadang jawaban terbaik adalah lebih banyak waktu. Bahkan 3-6 bulan menabung agresif dapat membuat perbedaan signifikan. Pertimbangkan mengurangi pengeluaran sementara, mengambil pekerjaan tambahan atau penghasilan sampingan, dan menjual barang yang tidak terpakai.
Hadiah Keluarga
Jika anggota keluarga ingin membantu, hadiah yang didokumentasikan adalah cara yang tepat untuk melakukannya. Anda akan memerlukan deklarasi hadiah yang ditandatangani yang mengkonfirmasi tidak dapat dikembalikan, bukti sumber dana donor untuk memenuhi persyaratan anti-pencucian uang, dan beberapa bank mengharuskan hadiah disimpan selama 3 bulan.
Maksimalisasi KiwiSaver
Apakah Anda berkontribusi cukup untuk mendapatkan kontribusi pemerintah penuh ($260,72/tahun)? Apakah Anda di jenis dana yang tepat untuk timeline Anda? Sudahkah Anda menjadi anggota selama 3+ tahun?
Properti New Build
New builds sering memungkinkan deposit lebih rendah (10-15%) tanpa premi ekuitas rendah. Ini karena konstruksi baru adalah risiko lebih rendah bagi bank. Jika Anda kesulitan mencapai 20%, pertimbangkan opsi new-build.
First Home Loan
Melalui Kainga Ora, pembeli yang memenuhi syarat dapat membeli dengan deposit serendah 5%. Batas penghasilan berlaku ($95.000 tunggal, $150.000 gabungan), dan properti harus di bawah batas harga regional.
Tinjauan Rekening Koran Bank
Bank tidak hanya sekilas melihat rekening koran Anda. Mereka meninjau 3-6 bulan transaksi mencari transaksi judi, pengeluaran gaya hidup berlebihan, deposit besar yang tidak dapat dijelaskan, aktivitas Buy Now Pay Later, dan aplikasi atau penarikan pinjaman. Pinjaman pribadi yang diambil sesaat sebelum aplikasi KPR Anda akan terlihat dan akan memerlukan penjelasan.
Jalan Jujur ke Depan
Meskipun mungkin tampak seperti meminjam untuk deposit adalah jalan pintas ke kepemilikan rumah, ini biasanya menciptakan lebih banyak masalah daripada yang dipecahkan. Bank secara khusus mencari deposit yang dipinjam dan akan menolak aplikasi di mana deposit tidak asli.
Alternatif - menabung lebih lama, menerima hadiah keluarga dengan benar, memaksimalkan KiwiSaver, atau mengeksplorasi opsi deposit rendah - lebih banyak pekerjaan tetapi akan menghasilkan aplikasi KPR yang lebih kuat dan posisi keuangan jangka panjang yang lebih baik.
Jika Anda tidak yakin tentang situasi deposit Anda, bicaralah dengan penasihat KPR. Mereka dapat menilai keadaan spesifik Anda dan memberi saran tentang jalan terbaik ke depan.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
