房贷首付：我可以贷款来增加首付吗？

这是许多首次置业者会问的问题："我可以申请个人贷款来增加首付吗？"这个逻辑看起来很合理, , 更大的首付意味着更好的贷款价值比（LVR），可能更低的利率，以及更多贷款机构的选择。但在您申请个人贷款之前，您需要了解银行如何看待首付的重要内容。

为什么首付大小很重要

首付的大小会显著影响您的房贷条款。有20%以上的首付，您可以获得最佳利率，没有低权益溢价，所有贷款机构都可供选择。有10-20%的首付，会增加低权益保证金或溢价，通常在标准利率之上加0.25-1.0%。只有5-10%的首付，您面临有限的贷款机构选择、更高的成本，可能需要首次置业贷款。

对于700,000美元的房产：

快速借30,000-50,000美元以达到下一个LVR等级的诱惑是可以理解的。但银行的看法非常不同。

为什么银行不接受借来的首付

银行要求首付证明两件事。首先是财务纪律：储蓄首付表明您可以管理金钱、量入为出并优先考虑长期目标。其次是权益缓冲：您的首付代表您在房产中的股份，如果价值下降，您在银行之前吸收损失。

借来的首付两者都达不到。如果您借用首付，您没有证明储蓄能力，您的"权益"实际上是债务，在房贷开始之前您就已经捉襟见肘，总债务偿还可能超过安全限制。

银行在申请过程中会专门检查借来的首付。他们会审查3-6个月的银行对账单，并会询问大额存款或转账。

什么算作"真实储蓄"？

银行接受来自几种来源的首付。真实储蓄包括您长期储蓄的钱（通常持有3个月以上）、定期存入储蓄账户以及KiwiSaver资金的积累（有您的供款文件）。

如有适当文件，家庭赠与也被接受。赠与必须是不可偿还的，即赠与者签署声明确认这笔钱永远不需要归还。一些银行要求赠与在使用前持有3个月。

KiwiSaver提取是另一个选择，在会员资格满3年以上后使用您的余额。您必须在账户中保留1,000美元，此选项不能用于投资房产。

其他可接受的来源包括出售资产（如有文件的股票或车辆）、遗产（有支持文件）以及裁员或奖金支付（有工资单）。

个人贷款的问题

个人贷款会产生几个问题。您欠的每一美元都会减少您可以借用于房贷的金额。银行在计算债务收入比（DTI）时会包括所有债务。每月还款600美元的30,000美元个人贷款可能使您的房贷借贷能力减少100,000美元以上。

个人贷款利率（通常12-20%）远高于房贷利率。以15%的利率借30,000美元五年，利息超过12,000美元, , 这笔钱本可以用于您的房贷。

最近的个人贷款申请会显示在您的信用档案中。当房贷贷款机构看到时，他们会问为什么，"为了增加首付"不是有助于您申请的答案。

"先买后付"怎么样？

Afterpay和Laybuy等"先买后付"服务会产生类似的问题。虽然每次购买看起来可能很小，但银行在评估您的申请时会计算您的总"先买后付"额度。多个"先买后付"账户向贷款机构表明您可能在现金流管理方面有困难。

在申请房贷前3-6个月关闭或减少"先买后付"账户。

增加首付的合法替代方案

继续储蓄

这可能不是您想听到的，但有时最好的答案是更多时间。即使是3-6个月的积极储蓄也能产生显著差异。考虑暂时减少支出、从事额外工作或副业收入以及出售未使用的物品。

家庭赠与

如果家庭成员想帮忙，有适当文件的赠与是正确的方式。您需要签署的赠与声明确认不可偿还、捐赠者资金来源的证明（以满足反洗钱要求），一些银行要求赠与持有3个月。

KiwiSaver最大化

您是否贡献足够以获得全额政府供款（每年260.72美元）？您是否在适合您时间表的正确基金类型中？您是否已成为会员3年以上？

新建房产

新建房产通常允许较低的首付（10-15%），没有低权益溢价。这是因为新建设对银行风险较低。如果您难以达到20%，请考虑新建选项。

首次置业贷款

通过Kāinga Ora，符合条件的买家可以用低至5%的首付购买。收入上限适用（单身95,000美元，合计150,000美元），房产必须低于区域价格上限。

银行对账单审查

银行不只是浏览您的对账单。他们会审查3-6个月的交易，寻找赌博交易、过度的生活方式支出、大额不明存款、"先买后付"活动以及贷款申请或提款。在您房贷申请前不久申请的个人贷款将是可见的，需要解释。

诚实的前进道路

虽然借用首付看起来像是置业的捷径，但它通常会产生比解决的问题更多的问题。银行专门寻找借来的首付，如果首付不是真实的，将拒绝申请。

替代方案, , 更长时间储蓄、正确接受家庭赠与、最大化KiwiSaver或探索低首付选项, , 工作量更大，但将导致更强的房贷申请和更好的长期财务状况。

如果您不确定自己的首付情况，请与房贷顾问交谈。他们可以评估您的具体情况并就最佳前进道路提供建议。