C'est une question que beaucoup de premiers acheteurs posent : "Puis-je contracter un prêt personnel pour augmenter mon apport ?" La logique semble sensée, un apport plus important signifie un meilleur ratio prêt-valeur (LVR), potentiellement des taux d'intérêt plus bas, et un accès à plus de prêteurs. Mais avant de demander ce prêt personnel, il y a quelque chose d'important que vous devez comprendre sur la façon dont les banques perçoivent les apports.
Pourquoi la Taille de l'Apport Compte
La taille de votre apport affecte significativement les conditions de votre prêt. Avec un apport de 20%+, vous obtenez accès aux meilleurs taux, pas de prime de faible équité, et tous les prêteurs sont disponibles. Avec un apport de 10-20%, une marge ou prime de faible équité est ajoutée, généralement 0,25-1,0% au-dessus des taux standard. Avec seulement 5-10% d'apport, vous faites face à des options de prêteurs limitées, des coûts plus élevés, et le Prêt Premier Logement peut être requis.
La tentation d'emprunter rapidement 30 000-50 000 $ pour atteindre le prochain palier LVR est compréhensible. Mais les banques voient cela très différemment.
Pourquoi les Banques N'acceptent Pas les Apports Empruntés
Les banques exigent que les apports démontrent deux choses. Premièrement, la discipline financière : épargner un apport montre que vous pouvez gérer l'argent, vivre selon vos moyens et prioriser les objectifs à long terme. Deuxièmement, un tampon d'équité : votre apport représente votre participation dans la propriété, donc si les valeurs chutent, vous absorbez la perte avant la banque.
Un apport emprunté n'accomplit ni l'un ni l'autre. Si vous empruntez votre apport, vous n'avez pas démontré de capacité d'épargne, votre "équité" est en fait une dette, vous êtes déjà étiré avant même que le prêt ne commence, et le service total de la dette peut dépasser les limites sûres.
Les banques vérifient spécifiquement les apports empruntés pendant le processus de demande. Elles examinent 3-6 mois de relevés bancaires et questionneront les gros dépôts ou transferts.
Ce qui Compte comme "Épargne Véritable" ?
Les banques acceptent les apports de plusieurs sources. L'épargne véritable comprend l'argent que vous avez économisé au fil du temps (généralement détenu pendant 3+ mois), les contributions régulières à un compte d'épargne, et l'accumulation de fonds KiwiSaver avec documentation de vos contributions.
Les dons familiaux sont acceptés s'ils sont correctement documentés. Le don doit être non remboursable, ce qui signifie que le donneur signe une déclaration confirmant que l'argent n'a jamais besoin d'être remboursé. Certaines banques exigent que le don soit détenu pendant 3 mois avant utilisation.
Le retrait KiwiSaver est une autre option, en utilisant votre solde après 3+ ans d'adhésion. Vous devez laisser 1 000 $ dans le compte, et cette option ne peut pas être utilisée pour une propriété d'investissement.
Le Problème avec les Prêts Personnels
Les prêts personnels créent plusieurs problèmes. Chaque dollar que vous devez réduit ce que vous pouvez emprunter pour un prêt immobilier. Les banques calculent votre ratio dette-revenu (DTI) incluant toutes les dettes. Un prêt personnel de 30 000 $ avec des remboursements de 600 $/mois pourrait réduire votre capacité d'emprunt hypothécaire de plus de 100 000 $.
Les taux de prêts personnels, généralement 12-20%, sont bien plus élevés que les taux hypothécaires. Emprunter 30 000 $ à 15% sur cinq ans coûte plus de 12 000 $ en intérêts, de l'argent qui aurait pu aller vers votre prêt immobilier.
Une demande de prêt personnel récente apparaît sur votre dossier de crédit. Quand le prêteur hypothécaire la voit, il demandera pourquoi, et "pour augmenter mon apport" n'est pas une réponse qui aide votre demande.
Alternatives Légitimes pour Augmenter Votre Apport
Continuer à Épargner
Ce n'est peut-être pas ce que vous voulez entendre, mais parfois la meilleure réponse est plus de temps. Même 3-6 mois d'épargne agressive peuvent faire une différence significative.
Don Familial
Si des membres de la famille veulent aider, un don documenté est la bonne façon de le faire. Vous aurez besoin d'une déclaration de don signée confirmant qu'il n'est pas remboursable.
Maximisation KiwiSaver
Contribuez-vous assez pour obtenir la contribution gouvernementale complète (260,72 $/an) ? Êtes-vous dans le bon type de fonds pour votre horizon temporel ? Êtes-vous membre depuis 3+ ans ?
Propriétés Constructions Neuves
Les constructions neuves permettent souvent des apports plus bas (10-15%) sans primes de faible équité. C'est parce que les nouvelles constructions sont moins risquées pour les banques.
Prêt Premier Logement
Via Kāinga Ora, les acheteurs éligibles peuvent acheter avec aussi peu que 5% d'apport. Des plafonds de revenus s'appliquent (95 000 $ célibataire, 150 000 $ combiné), et les propriétés doivent être sous les plafonds de prix régionaux.
Le Chemin Honnête
Bien qu'emprunter pour un apport puisse sembler être un raccourci vers la propriété, cela crée généralement plus de problèmes qu'il n'en résout. Les banques recherchent spécifiquement les apports empruntés et rejetteront les demandes où l'apport n'est pas véritable.
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