Membangun rumah adalah salah satu komitmen finansial terbesar yang akan Anda buat, dan jenis kontrak yang Anda tandatangani dengan pembangun dapat secara signifikan mempengaruhi biaya akhir Anda. Di Selandia Baru, ada dua struktur kontrak utama: kontrak harga tetap dan kontrak cost-plus (charge-up). Memahami perbedaannya sangat penting sebelum Anda menandatangani apa pun.
Kontrak Harga Tetap
Dengan kontrak harga tetap, pembangun setuju untuk menyelesaikan rumah Anda dengan harga total yang ditentukan. Ini adalah pilihan paling umum untuk pembangunan baru karena memberikan kepastian finansial - Anda tahu persis berapa biaya rumah Anda sebelum konstruksi dimulai.
Kontrak harga tetap menawarkan beberapa keuntungan. Anda mendapat kepastian anggaran karena Anda tahu total biaya di muka, membuat aplikasi KPR mudah. Pembangun menanggung risiko, jadi jika harga material naik atau proyek memakan waktu lebih lama dari yang direncanakan dalam lingkup asli, pembangun menyerap biaya ekstra tersebut. Bank lebih menyukai kontrak harga tetap karena mereka dapat dengan jelas menilai biaya proyek untuk persetujuan pinjaman. Kedua belah pihak tahu persis apa yang disertakan, menciptakan harapan yang jelas.
Namun, ada kerugian yang perlu dipertimbangkan. Perubahan setelah penandatanganan, yang dikenal sebagai variasi, dapat mahal dan memakan waktu. Pembangun memperhitungkan kontingensi risiko, yang mungkin membuat penawaran awal lebih tinggi. Masalah tak terduga seperti kondisi tanah sulit atau perubahan persyaratan dewan masih dapat memicu biaya variasi.
Kontrak Cost-Plus (Charge-Up)
Kontrak charge-up berarti Anda membayar biaya aktual yang dikeluarkan pembangun, termasuk tenaga kerja, material, dan pengeluaran lain, ditambah margin yang disepakati (biasanya 10-20%) untuk keuntungan dan overhead mereka.
Kontrak cost-plus menawarkan fleksibilitas maksimum karena mudah membuat perubahan seiring berjalannya pembangunan. Anda mendapat transparansi karena Anda melihat persis berapa biaya semuanya. Jika semuanya berjalan lancar, Anda mungkin membayar kurang dari penawaran harga tetap. Pendekatan ini bekerja dengan baik untuk renovasi ketika lingkup penuh tidak jelas di awal.
Kerugiannya signifikan. Tidak ada kepastian biaya karena harga akhir dapat meningkat secara signifikan seiring berjalannya proyek. Anda menanggung risiko, jadi jika material lebih mahal atau proyek memakan waktu lebih lama, Anda membayar selisihnya. Bank mungkin enggan menyetujui pinjaman tanpa biaya akhir yang jelas. Pendekatan ini memerlukan pemantauan ketat dengan pelaporan mingguan dan kontrol ketat untuk menghindari pembengkakan.
Memahami PC Sum
PC Sum (Provisional and Prime Cost Sum) adalah placeholder dalam kontrak harga tetap untuk pekerjaan atau material yang belum sepenuhnya ditentukan. Contoh umum termasuk peralatan dapur, perlengkapan kamar mandi, dan landscaping.
Ketika Anda melihat PC Sum dalam kontrak Anda, pahami bahwa ini adalah estimasi. Jika biaya aktual lebih tinggi dari alokasi, Anda akan membayar selisihnya. Jika lebih rendah, Anda akan menerima kredit. Sebelum menandatangani, tanyakan pembangun Anda apa yang termasuk dalam setiap PC Sum dan apakah alokasi realistis untuk kualitas yang Anda harapkan.
Klausul Fluktuasi Biaya
Beberapa kontrak harga tetap menyertakan klausul "rise and fall" atau fluktuasi biaya yang memungkinkan harga disesuaikan jika biaya material atau tenaga kerja berubah secara signifikan selama pembangunan. Ini menjadi lebih umum selama gangguan rantai pasokan 2021-2023.
Jika kontrak Anda menyertakan klausul seperti itu, pastikan Anda memahami apa yang memicu penyesuaian harga, bagaimana kenaikan dihitung dan didokumentasikan, dan apakah ada batas pada potensi kenaikan.
Kontrak Mana yang Tepat untuk Anda?
Kontrak harga tetap biasanya pilihan lebih baik jika Anda menginginkan kepastian anggaran dan tidak merencanakan perubahan signifikan, Anda membangun rumah baru dengan desain yang jelas, Anda lebih suka pembangun mengelola risiko biaya, atau bank Anda memerlukannya untuk pembiayaan.
Kontrak cost-plus mungkin lebih cocok jika Anda melakukan renovasi di mana lingkup penuh tidak jelas, Anda menginginkan fleksibilitas maksimum untuk membuat perubahan, Anda bersedia memantau pembangunan dengan cermat, atau Anda memiliki anggaran kontingensi untuk potensi pembengkakan.
Melindungi Diri Anda
Terlepas dari kontrak mana yang Anda pilih, dapatkan semuanya secara tertulis karena perjanjian verbal tidak dapat ditegakkan. Pahami jadwal pembayaran dan jangan membayar terlalu jauh di depan pekerjaan yang diselesaikan. Ketahui proses variasi, termasuk bagaimana perubahan diminta, disetujui, dan dihitung harganya. Periksa klausul penyelesaian sengketa untuk memahami apa yang terjadi jika ada yang salah. Tinjau PC Sum dengan cermat untuk memastikan alokasi realistis.
Di bawah Construction Contracts Act 2002, semua kontrak bangunan harus menyertakan jadwal pembayaran yang jelas dan mekanisme penyelesaian sengketa.
Baca Sebelum Anda Tandatangani
Pilihan kontrak Anda harus sesuai dengan toleransi risiko Anda dan sifat proyek Anda. Kontrak harga tetap mengurangi kejutan; kontrak cost-plus memerlukan kontrol ketat dan pelaporan teratur. Mana pun yang Anda pilih, luangkan waktu untuk memahami setiap klausul sebelum Anda menandatangani.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
