固定价格与成本报销：如何应对建设合同中的成本波动

建造房屋是您将做出的最大财务承诺之一，您与建筑商签订的合同类型可能会显著影响您的最终成本。在新西兰，有两种主要的合同结构：固定价格合同和成本加成（按费用计算）合同。在签署任何东西之前了解差异至关重要。

固定价格合同

使用固定价格合同，建筑商同意以指定的总价完成您的房屋。这是新建房屋最常见的选择，因为它提供财务确定性, , 您在建设开始前就知道您的房屋确切花费多少。

固定价格合同提供几个优势。您获得预算确定性，因为您预先知道总成本，使贷款申请变得简单直接。建筑商承担风险，所以如果材料价格上涨或项目在原始范围内花费更长时间，建筑商承担这些额外成本。银行更喜欢固定价格合同，因为他们可以清楚地评估项目成本以进行贷款批准。双方确切知道包括什么，创造明确的期望。

然而，有一些缺点需要考虑。签署后的变更（称为变更）可能成本高昂且耗时。建筑商计入风险应急因素，这可能使初始报价更高。岩土条件困难或议会要求变更等意外问题仍可能触发变更成本。

成本加成（按费用计算）合同

按费用计算合同意味着您支付建筑商产生的实际成本，包括劳动力、材料和其他费用，加上商定的利润和管理费用的边际（通常为10-20%）。

成本加成合同提供最大的灵活性，因为在建设过程中做出更改很容易。您获得透明度，因为您可以准确看到一切的成本。如果一切顺利，您可能支付比固定价格报价更少。这种方法适合在全部范围不清楚的情况下进行翻新。

然而，缺点是显著的。没有成本确定性，因为随着项目进展最终价格可能显著增加。您承担风险，所以如果材料成本更高或项目花费更长时间，您支付差额。银行可能不愿意在没有明确最终成本的情况下批准贷款。这种方法需要密切监控，每周报告和严格控制以避免超支。

理解暂定金额

暂定金额（PC金额）是固定价格合同中尚未完全定义的工作或材料的占位符。常见的例子包括厨房电器、浴室固定装置和景观美化。

当您在合同中看到暂定金额时，请理解这是一个估计。如果实际成本高于津贴，您支付差额。如果较低，您将收到抵免。在签署之前，询问您的建筑商每个暂定金额包括什么，以及津贴对您期望的质量是否现实。

成本波动条款

一些固定价格合同包括"涨跌"或成本波动条款，如果材料或劳动力成本在建设期间显著变化，则允许价格调整。这些在2021-2023年的供应链中断期间变得更加普遍。

如果您的合同包括此类条款，请确保您了解什么触发价格调整，增加如何计算和记录，以及是否有潜在增加的上限。

哪种合同适合您？

如果您想要预算确定性且不计划重大变更，您正在建造具有明确设计的新房屋，您更喜欢建筑商管理成本风险，或者您的银行需要它来融资，固定价格合同通常是更好的选择。

如果您正在进行全部范围不清楚的翻新，您想要最大的灵活性来做出更改，您愿意密切监控建设，或者您有潜在超支的应急预算，成本加成合同可能更适合您。

保护自己

无论您选择哪种合同，都要把一切书面化，因为口头协议不可执行。了解付款时间表，不要支付远超已完成工作的款项。了解变更流程，包括如何请求、批准和定价变更。检查争议解决条款以了解如果出现问题会发生什么。仔细审查暂定金额以确保津贴对您期望的质量是现实的。

根据2002年《建设合同法》，所有建设合同必须包括明确的付款时间表和争议解决机制。

签署前阅读

您的合同选择应该与您的风险承受能力和项目性质相匹配。固定价格合同减少意外；成本加成合同需要严格控制和定期报告。无论您选择哪个，在签署之前花时间了解每个条款。