Pagbuo ng Property Portfolio: Paano Mag-scale mula 1 hanggang 5 Properties

Ipinapakita ng mga estadistika na karamihan ng mga property investor sa New Zealand ay nagmamay-ari lamang ng isang investment property. Ang pagkuha mula zero hanggang isa ay isang tagumpay sa sarili nito. Ngunit ang pagbuo ng tunay na portfolio - tatlo, apat, limang property o higit pa - ay nangangailangan ng ibang approach kaysa sa simpleng pag-uulit ng kung ano ang gumana sa unang pagkakataon.

Tinutuklas ng gabay na ito ang mechanics at mindset ng pag-scale ng property portfolio, kasama ang equity cycle, mga karaniwang hadlang, at praktikal na mga estratehiya para sa paglago.

Ang Equity Cycle: Paano Nagpopondo ang Isang Property ng Susunod

Ang pangunahing mekanismo para sa paglago ng portfolio ay ang paggamit ng equity sa mga existing property para pondohan ang mga deposito sa mga bagong pagbili. Ang pag-unawa sa cycle na ito ay mahalaga.

Kapag bumili ka ng property na may 30% na deposito, nagmamay-ari ka ng 30% na equity at may utang ka ng 70% sa bangko. Kung tumaas ang halaga ng property, lumalaki ang iyong equity. Ang $700,000 na property na binili na may $210,000 na equity na tumaas sa $800,000 ay ngayon naglalaman ng $310,000 na equity (assuming na hindi mo binayaran nang malaki ang loan).

Ang mga bangko ay karaniwang magpapahiram ng hanggang 80% ng halaga ng property bilang usable equity para sa mga owner-occupier, o 65-70% para sa mga investment property. Gamit ang ating halimbawa, kung ang bangko ay nagpapahintulot ng 65% LVR sa iyong $800,000 na investment property, magpapahiram sila ng hanggang $520,000. Kasalukuyan kang may utang na $490,000, na nangangahulugan na mayroon kang $30,000 sa usable equity na maaari mong kunin para pondohan ang isa pang deposito.

Ito ang equity cycle sa aksyon: ang paglago ng property ay lumilikha ng equity, na nagpopondo sa susunod na pagbili, na (sana) lumalaki at lumilikha ng mas maraming equity para sa susunod. Pinalalakas ng bawat property ang epekto.

Ang hamon ay ang cycle ay nakadepende sa paglago. Sa flat markets, kailangan mong umasa sa principal repayments para bumuo ng equity, na mas mabagal. Maraming investor ang mabilis na lumawak sa panahon ng paglago ng 2020-2021, pagkatapos ay nahirapan nang bumagsak ang mga halaga noong 2022-2023.

Ang mga Karaniwang Hadlang

Ilang mga hadlang ang karaniwang pumipigil sa mga investor mula sa pag-scale na lampas sa isa o dalawang property.

Ang serviceability ay madalas na binding constraint. Kinakalkula ng mga bangko kung kaya mo ang karagdagang paghiram batay sa iyong kita minus ang mga existing commitment. Tumutulong ang rental income, ngunit karaniwang binibilang lamang ng mga bangko ang 60-70% nito para magtanggal para sa mga vacancy at gastos. Bawat bagong mortgage ay nagdadagdag sa iyong mga commitment, na ginagawang mas mahirap ang susunod na ma-approve.

Ang mga kinakailangan sa deposito para sa mga investment property ay malaki. Ang standard LVR para sa investment property ay ngayon 65-70%, na nangangahulugan ng 30-35% na deposito. Sa $700,000 na property, iyon ay $210,000-245,000. Kahit may magandang equity growth, ang pag-iipon ng sapat na usable equity para sa susunod na deposito ay nangangailangan ng oras.

Ang mga debt-to-income restrictions ay nagdadagdag ng isa pang layer. Nililimitahan ngayon ng mga bangko kung magkano ang maaari mong hiramin kaugnay ng iyong kita. Para sa mga investor, ang threshold ay karaniwang 6-7 beses ng kita. Kung ang iyong household income ay $150,000, maaaring limitado ka sa humigit-kumulang $900,000-1,050,000 sa kabuuang paghiram - na hindi bumibili ng maraming Auckland property.

Ang risk appetite ay natural na bumababa habang ikaw ay nag-scale. Ang pagmamay-ari ng isang investment property ay parang manageable. Ang pagmamay-ari ng lima ay nangangahulugan na responsable ka sa limang tenancies, limang lots ng pagmamantina, limang insurance policies. Ang mga problema ay nagmumultiplika kasama ng scale.

Paglagpas sa Plateau

Ang mga investor na matagumpay na bumubuo ng mas malalaking portfolio ay karaniwang nagbabahagi ng ilang mga katangian at estratehiya.

Ang paglago ng kita ay ang pangunahing enabler. Ang mas mataas na kita ay nagpapabuti ng serviceability, nagbabawas ng DTI constraints, at nagbibigay ng mas maraming surplus na maaaring i-contribute sa mga bagong deposito. Maraming investor ang natuklasan na ang pag-scale ng kanilang portfolio ay nangangailangan ng pag-scale ng kanilang kita muna - maging sa pamamagitan ng career advancement, business growth, o karagdagang income streams.

Nagiging mas estratehiko ang property selection. Sa halip na bumili ng kung ano ang available, ang mga portfolio investor ay madalas na nagta-target ng mga property na may strong yield (para makatulong sa serviceability), malinaw na value-add potential, o new build status (para sa mga LVR advantage). Kailangang i-set up ng bawat pagbili ang susunod.

Mas mahalaga ang loan structure habang nag-scale ka. Kung paano mo i-structure ang utang sa mga property ay nakakaapekto sa parehong usability ng equity at flexibility para sa future growth. Ang pagkakaroon ng lahat ng loan sa isang bangko ay lumilikha ng relationship benefits ngunit maaaring makapag-iwan sa iyo na stuck kung hindi na magpapahiram ang bangkong iyon. Ang pagkalat sa mga lenders (split banking) ay maaaring mag-unlock ng karagdagang capacity ngunit nagdadagdag ng complexity.

Ang principal repayment ay nagpapabilis ng equity growth. Bagaman ang mga interest-only loan ay nagpapabuti ng cashflow, hindi sila bumubuo ng equity. Ang mga investor na nakatuon sa paglago ng portfolio ay madalas na nagbabayad ng principal para lumikha ng equity na kailangan para sa susunod na pagbili, kahit na nakakasakit ito sa short-term cashflow.

Pamamahala ng Complexity

Ang limang property ay nangangahulugan ng limang tenancies na pamamahalaan, limang insurance policies na mamantena, limang lots ng rates at gastos na subaybayan. Lumalaki ang administrative burden kasama ng scale.

Karamihan ng mga investor ay natuklasan na sa pagitan ng dalawa at apat na property, nagiging sulit ang propesyonal na property management. Ang gastos ng management (7-10% ng renta) ay nabawi ng time savings at nabawasang stress.

Nagiging kritikal ang record-keeping. Kailangan mong subaybayan ang income at gastos para sa bawat property, magmantina ng ebidensya para sa mga layunin ng buwis, at manatiling alam sa mga compliance requirements tulad ng Healthy Homes para sa bawat tenancy. Ang magagandang sistema - maging spreadsheet, accounting software, o property management platform - ay ginagawang manageable ito.

Nagiging mahalaga rin ang regular na mga pagsusuri. Hindi bababa sa taun-taon, suriin ang performance ng bawat property. Ang renta ba ay nasa market rate? Naaalagaan ba ang pagmamantina? Ang property ba na ito ay kumikita pa rin ng lugar nito sa iyong portfolio? Minsan ang tamang hakbang ay ibenta ang underperformer at i-redeploy ang kapital sa mas magandang oportunidad.

Ang Pagbabago ng Mindset

Ang pag-scale mula sa isang property hanggang lima ay nangangailangan ng pagbabago sa mindset. Hindi ka na lang homeowner na may investment property - ikaw ay bumubuo ng tunay na investment portfolio na may maramihang assets.

Nangangahulugan ito ng pag-iisip tungkol sa diversification: hindi paglalagay ng lahat ng itlog mo sa isang suburb o lungsod. Nangangahulugan ito ng pag-iisip tungkol sa risk management: pagtiyak na kaya mong makaligtas sa matagalang vacancy o makabuluhang pagtaas ng rate. Nangangahulugan ito ng pag-iisip tungkol sa exit strategy: ano ang mangyayari sa portfolio na ito kapag nagretiro ka?

Ang pagbuo ng portfolio ay isang pangmatagalang proyekto. Maraming matagumpay na investor ang nagsimula nang maliit, natuto sa kanilang unang property, at unti-unting bumuo sa loob ng 15-20 taon. Mas mahalaga ang pasensya at perseverance kaysa sa perpektong timing ng market.