Membangun Portofolio Properti: Cara Meningkatkan dari 1 ke 5 Properti

Statistik menunjukkan bahwa sebagian besar investor properti Selandia Baru hanya memiliki satu properti investasi. Beralih dari nol ke satu adalah pencapaian tersendiri. Tetapi membangun portofolio yang sesungguhnya - tiga, empat, lima properti atau lebih - memerlukan pendekatan berbeda dari sekadar mengulangi apa yang berhasil pertama kali.

Panduan ini mengeksplorasi mekanisme dan pola pikir untuk meningkatkan portofolio properti, termasuk siklus ekuitas, hambatan umum, dan strategi praktis untuk pertumbuhan.

Siklus Ekuitas: Bagaimana Satu Properti Mendanai yang Berikutnya

Mekanisme fundamental untuk pertumbuhan portofolio adalah menggunakan ekuitas di properti yang ada untuk mendanai deposit pada pembelian baru. Memahami siklus ini sangat penting.

Saat Anda membeli properti dengan deposit 30%, Anda memiliki 30% ekuitas dan berutang 70% ke bank. Jika properti meningkat nilainya, ekuitas Anda tumbuh. Properti $700.000 yang dibeli dengan ekuitas $210.000 yang mengapresiasi menjadi $800.000 sekarang mengandung ekuitas $310.000 (dengan asumsi Anda tidak membayar pinjaman secara signifikan).

Bank biasanya akan meminjamkan hingga 80% dari nilai properti sebagai ekuitas yang dapat digunakan untuk owner-occupiers, atau 65-70% untuk properti investasi. Menggunakan contoh kita, jika bank mengizinkan LVR 65% pada properti investasi $800.000 Anda, mereka akan meminjamkan hingga $520.000. Anda saat ini berutang $490.000, yang berarti Anda memiliki $30.000 dalam ekuitas yang dapat digunakan yang bisa Anda tarik untuk mendanai deposit lain.

Ini adalah siklus ekuitas dalam tindakan: pertumbuhan properti menciptakan ekuitas, yang mendanai pembelian berikutnya, yang (semoga) tumbuh dan menciptakan lebih banyak ekuitas untuk yang berikutnya. Setiap properti memperkuat efeknya.

Tantangannya adalah bahwa siklus ini bergantung pada pertumbuhan. Di pasar datar, Anda harus mengandalkan pembayaran pokok untuk membangun ekuitas, yang jauh lebih lambat. Banyak investor berkembang pesat selama tahun pertumbuhan 2020-2021, kemudian menemukan diri mereka terjebak ketika nilai turun di 2022-2023.

Hambatan Umum

Beberapa hambatan biasanya mencegah investor dari meningkatkan lebih dari satu atau dua properti.

Serviceability sering menjadi kendala yang mengikat. Bank menghitung apakah Anda mampu meminjam tambahan berdasarkan penghasilan Anda dikurangi komitmen yang ada. Pendapatan sewa membantu, tetapi bank biasanya hanya menghitung 60-70% darinya untuk memperhitungkan kekosongan dan biaya. Setiap KPR baru menambah komitmen Anda, membuat yang berikutnya lebih sulit disetujui.

Persyaratan deposit untuk properti investasi substansial. LVR standar untuk properti investasi sekarang 65-70%, yang berarti deposit 30-35%. Pada properti $700.000, itu adalah $210.000-245.000. Bahkan dengan pertumbuhan ekuitas yang baik, mengakumulasi cukup ekuitas yang dapat digunakan untuk deposit berikutnya membutuhkan waktu.

Pembatasan debt-to-income menambah lapisan lain. Bank sekarang membatasi berapa banyak yang dapat Anda pinjam relatif terhadap penghasilan Anda. Untuk investor, ambang batas biasanya 6-7 kali penghasilan. Jika penghasilan rumah tangga Anda adalah $150.000, Anda mungkin dibatasi hingga sekitar $900.000-1.050.000 dalam total pinjaman - yang tidak membeli banyak properti Auckland.

Selera risiko secara alami berkurang saat Anda meningkatkan. Memiliki satu properti investasi terasa dapat dikelola. Memiliki lima berarti Anda bertanggung jawab atas lima penyewaan, lima pemeliharaan, lima polis asuransi. Masalah berlipat ganda dengan skala.

Menembus Plateau

Investor yang berhasil membangun portofolio lebih besar biasanya berbagi karakteristik dan strategi tertentu.

Pertumbuhan penghasilan adalah enabler fundamental. Penghasilan lebih tinggi meningkatkan serviceability, mengurangi kendala DTI, dan menyediakan lebih banyak surplus untuk berkontribusi pada deposit baru. Banyak investor menemukan bahwa meningkatkan portofolio mereka memerlukan peningkatan penghasilan mereka terlebih dahulu - baik melalui kemajuan karir, pertumbuhan bisnis, atau aliran penghasilan tambahan.

Seleksi properti menjadi lebih strategis. Daripada membeli apa pun yang tersedia, investor portofolio sering menargetkan properti dengan hasil kuat (untuk membantu serviceability), potensi value-add yang jelas, atau status new build (untuk keuntungan LVR). Setiap pembelian perlu menyiapkan yang berikutnya.

Struktur pinjaman lebih penting saat Anda meningkatkan. Bagaimana Anda menyusun utang di seluruh properti mempengaruhi baik kegunaan ekuitas maupun fleksibilitas untuk pertumbuhan masa depan. Memiliki semua pinjaman dengan satu bank menciptakan manfaat hubungan tetapi dapat membuat Anda terjebak jika bank itu tidak mau meminjamkan lebih. Menyebar ke pemberi pinjaman (split banking) dapat membuka kapasitas tambahan tetapi menambah kompleksitas.

Pembayaran pokok mempercepat pertumbuhan ekuitas. Sementara pinjaman interest-only meningkatkan arus kas, mereka tidak membangun ekuitas. Investor yang fokus pada pertumbuhan portofolio sering membayar pokok untuk menciptakan ekuitas yang dibutuhkan untuk pembelian berikutnya, bahkan jika itu menyakiti arus kas jangka pendek.

Kemitraan dan struktur dapat melipatgandakan kapasitas. Dua investor bersama memiliki dua kali penghasilan dan oleh karena itu dua kali kapasitas pinjaman. Membeli melalui perusahaan, trust, atau look-through companies terkadang dapat meningkatkan opsi pinjaman, meskipun struktur ini datang dengan biaya dan kompleksitas.

Mengelola Kompleksitas

Lima properti berarti lima penyewaan untuk dikelola, lima polis asuransi untuk dipertahankan, lima tarif dan biaya untuk dilacak. Beban administratif tumbuh dengan skala.

Sebagian besar investor menemukan bahwa di suatu tempat antara dua dan empat properti, manajemen properti profesional menjadi berharga. Biaya manajemen (7-10% dari sewa) diimbangi oleh penghematan waktu dan pengurangan stres.

Pencatatan menjadi kritis. Anda perlu melacak pendapatan dan biaya untuk setiap properti, memelihara bukti untuk tujuan pajak, dan tetap mengikuti persyaratan kepatuhan seperti Healthy Homes untuk setiap penyewaan. Sistem yang baik - baik spreadsheet, software akuntansi, atau platform manajemen properti - membuat ini dapat dikelola.

Tinjauan reguler menjadi penting juga. Setidaknya setiap tahun, nilai kinerja setiap properti. Apakah sewa pada tingkat pasar? Apakah pemeliharaan ditangani? Apakah properti ini masih layak ada dalam portofolio Anda? Terkadang langkah yang tepat adalah menjual yang berkinerja buruk dan mendeploy ulang modal ke peluang yang lebih baik.

Pergeseran Pola Pikir

Meningkatkan dari satu properti ke lima memerlukan pergeseran pola pikir. Anda bukan hanya pemilik rumah dengan properti investasi - Anda membangun portofolio investasi sesungguhnya dengan beberapa aset.

Ini berarti berpikir tentang diversifikasi: tidak menaruh semua telur di satu suburb atau kota. Ini berarti berpikir tentang manajemen risiko: memastikan Anda dapat bertahan dari kekosongan berkepanjangan atau kenaikan suku bunga signifikan. Ini berarti berpikir tentang strategi keluar: apa yang terjadi pada portofolio ini saat Anda pensiun?

Membangun portofolio adalah proyek jangka panjang. Banyak investor sukses memulai kecil, belajar dengan properti pertama mereka, dan secara bertahap membangun selama 15-20 tahun. Kesabaran dan ketekunan lebih penting daripada timing pasar dengan sempurna.