Les statistiques suggèrent que la plupart des investisseurs immobiliers néo-zélandais ne possèdent qu'une seule propriété d'investissement. Passer de zéro à une est déjà un accomplissement en soi. Mais construire un véritable portefeuille, trois, quatre, cinq propriétés ou plus, nécessite une approche différente que de simplement répéter ce qui a fonctionné la première fois.
Ce guide explore les mécanismes et la mentalité du développement d'un portefeuille immobilier, y compris le cycle des capitaux propres, les obstacles courants et les stratégies pratiques de croissance.
Le Cycle des Capitaux Propres : Comment Une Propriété Finance la Suivante
Le mécanisme fondamental de la croissance du portefeuille est l'utilisation des capitaux propres des propriétés existantes pour financer les apports sur de nouveaux achats. Comprendre ce cycle est essentiel.
Quand vous achetez une propriété avec un apport de 30%, vous possédez 30% de capitaux propres et devez 70% à la banque. Si la propriété prend de la valeur, vos capitaux propres croissent. Une propriété de 700 000 $ achetée avec 210 000 $ de capitaux propres qui s'apprécie à 800 000 $ contient maintenant 310 000 $ de capitaux propres (en supposant que vous n'avez pas significativement remboursé le prêt).
Les banques prêtent généralement jusqu'à 80% de la valeur d'une propriété comme capitaux propres utilisables pour les propriétaires occupants, ou 65-70% pour les propriétés d'investissement. Dans notre exemple, si la banque permet 65% de LVR sur votre propriété d'investissement de 800 000 $, elle prêtera jusqu'à 520 000 $. Vous devez actuellement 490 000 $, ce qui signifie que vous avez 30 000 $ de capitaux propres utilisables que vous pourriez retirer pour financer un autre apport.
C'est le cycle des capitaux propres en action : la croissance immobilière crée des capitaux propres, qui financent le prochain achat, qui (espérons-le) croît et crée plus de capitaux propres pour le suivant. Chaque propriété amplifie l'effet.
Les Obstacles Courants
Plusieurs obstacles empêchent généralement les investisseurs de développer au-delà d'une ou deux propriétés.
La capacité de remboursement est souvent la contrainte limitante. Les banques calculent si vous pouvez vous permettre un emprunt supplémentaire basé sur vos revenus moins les engagements existants. Les revenus locatifs aident, mais les banques ne comptent généralement que 60-70% pour tenir compte des vacances et des dépenses.
Les exigences d'apport pour les propriétés d'investissement sont substantielles. Le LVR standard pour les propriétés d'investissement est maintenant de 65-70%, signifiant des apports de 30-35%. Sur une propriété de 700 000 $, c'est 210 000-245 000 $.
Les restrictions dette-revenu ajoutent une autre couche. Les banques limitent maintenant combien vous pouvez emprunter par rapport à vos revenus. Pour les investisseurs, le seuil est généralement de 6-7 fois le revenu.
Franchir le Plateau
Les investisseurs qui réussissent à construire des portefeuilles plus grands partagent généralement certaines caractéristiques et stratégies.
La croissance des revenus est le facilitateur fondamental. Un revenu plus élevé améliore la capacité de remboursement, réduit les contraintes DTI, et fournit plus de surplus à contribuer vers de nouveaux apports.
La sélection de propriété devient plus stratégique. Plutôt que d'acheter ce qui est disponible, les investisseurs de portefeuille ciblent souvent des propriétés avec un fort rendement (pour aider la capacité de remboursement), un potentiel clair de valeur ajoutée, ou un statut de construction neuve (pour les avantages LVR).
La structure du prêt compte plus à mesure que vous grandissez. Comment vous structurez la dette à travers les propriétés affecte à la fois l'utilisabilité des capitaux propres et la flexibilité pour la croissance future.
Le remboursement du principal accélère la croissance des capitaux propres. Bien que les prêts à intérêts seuls améliorent le flux de trésorerie, ils ne construisent pas de capitaux propres. Les investisseurs axés sur la croissance du portefeuille paient souvent le principal pour créer les capitaux propres nécessaires au prochain achat.
Le Changement de Mentalité
Passer d'une propriété à cinq nécessite un changement de mentalité. Vous n'êtes pas juste un propriétaire avec une propriété d'investissement, vous construisez un véritable portefeuille d'investissement avec plusieurs actifs.
Cela signifie penser à la diversification : ne pas mettre tous vos œufs dans un seul quartier ou une seule ville. Cela signifie penser à la gestion des risques : s'assurer que vous pouvez survivre à une vacance prolongée ou à une hausse significative des taux. Cela signifie penser à la stratégie de sortie : que se passe-t-il pour ce portefeuille quand vous prenez votre retraite ?
Construire un portefeuille est un projet à long terme. Beaucoup d'investisseurs prospères ont commencé petit, ont appris avec leur première propriété, et ont progressivement construit sur 15-20 ans. La patience et la persévérance comptent plus que de chronométrer parfaitement le marché.
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