Acheter votre première propriété d'investissement peut sembler un saut dans l'inconnu, mais ce n'est pas votre première expérience. La plupart des investisseurs ont déjà vécu le processus d'achat d'une maison auparavant. Donc, alors que l'achat de votre première maison aurait pu ressembler à tâtonner dans l'obscurité, acheter votre première propriété locative est plus comme marcher dans une pièce faiblement éclairée. Vous pouvez voir les formes, mais vous voulez quand même une lampe torche.
La bonne nouvelle est qu'avec les propriétés d'investissement, vous avez généralement besoin d'un dépôt ou d'une marge de capitaux propres décente (généralement 30-35% pour les propriétés existantes, bien que cela puisse descendre à 20% pour les constructions neuves), ce qui peut rendre les choses un peu plus sûres que d'emprunter 90% pour votre première maison. Si vous êtes sérieux au sujet de l'investissement immobilier, voici cinq étapes intelligentes que vous pouvez prendre aujourd'hui pour vous préparer.
1. Définissez Vos Objectifs et Votre Stratégie
Avant de commencer à parcourir Trade Me Property à 23h un mardi, vous devez être parfaitement clair sur pourquoi vous faites cela. L'investissement immobilier n'est pas une décision émotionnelle comme l'achat de votre première maison, c'est une décision commerciale. Pensez donc avec votre tête, pas avec votre cœur.
Qu'essayez-vous vraiment d'accomplir ?
La plupart des investisseurs immobiliers se répartissent en deux camps : ceux qui recherchent la croissance du capital et ceux qui se concentrent sur le rendement locatif. Les investisseurs en croissance du capital achètent dans des zones où la valeur des propriétés est susceptible d'augmenter significativement, dans le but de vendre avec profit plus tard. Les investisseurs en rendement locatif veulent un revenu régulier provenant d'un loyer qui couvre (ou au moins contribue significativement à) leurs remboursements de prêt et leurs coûts.
Votre horizon temporel compte autant que votre stratégie. Prévoyez-vous de prendre votre retraite dans 10 ans et voulez-vous que le revenu locatif complète votre retraite ? Ou construisez-vous un portefeuille à transmettre à vos enfants ?
Pensez stratégiquement, pas émotionnellement. Vous pourriez adorer les villas de caractère avec des éléments originaux, mais si elles sont coûteuses à entretenir et n'attirent qu'un marché locatif restreint, elles pourraient ne pas être l'investissement le plus intelligent.
2. Mettez Vos Finances en Ordre (Et Assemblez Votre Équipe)
C'est là que les choses deviennent concrètes. Vous devez savoir exactement où vous en êtes financièrement avant de commencer à chercher sérieusement des propriétés.
Examinez honnêtement votre budget
Regardez vos revenus actuels, dépenses, dettes et économies. Pouvez-vous confortablement vous permettre de prendre une propriété d'investissement ? Et de manière critique, pouvez-vous couvrir les coûts si la propriété reste vacante pendant quelques mois, ou si vous devez payer des réparations imprévues ?
Les propriétés d'investissement comportent des coûts récurrents au-delà du simple prêt : assurance propriété, taxes foncières, entretien et réparations, et potentiellement des frais de gestion immobilière (généralement 7-10% du revenu locatif). Beaucoup d'investisseurs gardent une réserve supplémentaire d'environ 20 000 $ dans un compte de compensation spécifiquement pour ces scénarios "et si".
Constituez votre équipe de professionnels
- •Un conseiller en prêts immobiliers : Ils vous aideront à comprendre votre capacité d'emprunt et à structurer correctement votre financement
- •Un comptable spécialisé en immobilier : Les règles fiscales autour de l'investissement immobilier ont significativement changé-vous avez besoin de conseils spécialisés
- •Un avocat ou notaire : Ils géreront l'aspect juridique de l'achat
Obtenez une pré-approbation de financement
Parlez à un conseiller en prêts et découvrez exactement quelles sont vos limites d'emprunt. Pour les propriétés d'investissement, vous aurez généralement besoin d'un dépôt de 30-35% pour les propriétés existantes ou d'un dépôt de 20% pour les constructions neuves.
Utiliser les capitaux propres de votre maison actuelle
Si vous possédez déjà une propriété, vous n'aurez peut-être pas besoin d'économiser un dépôt en espèces complet. Les capitaux propres sont simplement la différence entre la valeur de votre propriété et ce que vous devez dessus.
Par exemple, si votre maison vaut 900 000 $ et que votre prêt restant est de 500 000 $, vous avez 400 000 $ de capitaux propres. Vous ne pouvez pas tout utiliser cependant-les prêteurs exigent généralement que vous conserviez au moins 20% de capitaux propres dans votre maison.
3. Recherchez les Propriétés et les Marchés
Une fois vos finances en ordre, il est temps de commencer à regarder les propriétés réelles.
L'emplacement est absolument clé
Les meilleurs emplacements d'investissement partagent plusieurs caractéristiques : forte croissance démographique, bonnes opportunités d'emploi, proximité des commodités comme les transports en commun et les écoles, et développement des infrastructures.
Comprenez les tendances du marché
Recherchez les tendances historiques des prix, les taux de location moyens, la demande locative et les taux d'occupation typiques. Des sites web comme QV.co.nz ont des tableaux d'analyse locative où vous pouvez rechercher les loyers médians et les rendements locatifs bruts pour différents quartiers.
Le rendement locatif est le loyer qu'une propriété pourrait générer sur une année, exprimé en pourcentage de la valeur de la propriété. Par exemple, si une propriété coûte 600 000 $ et génère 28 000 $ de loyer annuel, votre rendement locatif brut est de 4,67%.
Pensez à la propriété elle-même
Concentrez-vous sur l'attrait pour un large éventail de locataires, les faibles exigences d'entretien, la conformité aux normes Healthy Homes, et l'état général.
4. Comprenez les Obligations Fiscales et Légales
L'investissement immobilier a des implications fiscales significatives. Vous devez payer l'impôt sur le revenu sur votre revenu locatif net (loyer moins les dépenses déductibles).
La structure de propriété compte
Votre comptable immobilier peut vous conseiller sur la structure de propriété la plus fiscalement efficace : nom personnel, trust, ou Look Through Company (LTC). La bonne structure dépend de votre situation fiscale personnelle, de vos objectifs à long terme et de votre profil de risque.
5. Décidez Comment Vous Gérerez la Propriété
Auto-gestion
Vous économisez 7-10% en frais de gestion mais c'est chronophage-gérer la publicité, la vérification des locataires, les inspections, la coordination de l'entretien et la collecte des loyers.
Gestion immobilière professionnelle
Ils gèrent tout mais facturent 7-10% du revenu locatif plus les frais de mise en location. Beaucoup d'investisseurs débutants commencent avec une gestion professionnelle pour apprendre les ficelles.
Votre Parcours d'Investissement Commence Ici
L'investissement immobilier peut être un véritable outil de création de richesse, mais ce n'est pas un investissement passif à oublier. Cela nécessite de la planification, une gestion continue et des attentes réalistes. Bien fait, cela peut fournir une sécurité financière pour vous et votre famille pendant des décennies.
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