Membeli properti investasi pertama Anda mungkin terasa seperti melangkah ke hal yang tidak diketahui, tetapi ini bukan pengalaman pertama Anda. Sebagian besar investor sudah pernah melalui proses membeli rumah sebelumnya. Jadi meskipun membeli rumah pertama Anda mungkin terasa seperti berjalan di ruang gelap, membeli properti sewaan pertama Anda lebih seperti berjalan di ruang yang remang-remang. Anda bisa melihat bentuk-bentuknya, tetapi Anda tetap ingin senter.
Kabar baiknya, dengan properti investasi, Anda umumnya membutuhkan deposit atau buffer ekuitas yang layak (biasanya 30-35% untuk properti yang sudah ada, meskipun ini bisa serendah 20% untuk properti baru), yang dapat membuat segala sesuatu terasa lebih aman daripada meminjam 90% untuk rumah pertama Anda. Jika Anda serius tentang berinvestasi di properti, berikut adalah lima langkah cerdas yang dapat Anda ambil hari ini untuk bersiap.
1. Tentukan Tujuan dan Strategi Anda
Sebelum Anda mulai menelusuri Trade Me Property pada pukul 11 malam pada hari Selasa, Anda perlu sangat jelas tentang mengapa Anda melakukan ini. Properti investasi bukan keputusan emosional seperti membeli rumah pertama, ini adalah keputusan bisnis. Jadi berpikirlah dengan kepala, bukan hati.
Apa yang sebenarnya ingin Anda capai?
Sebagian besar investor properti masuk ke salah satu dari dua kubu: mereka yang mengejar pertumbuhan modal dan mereka yang fokus pada hasil sewa. Investor pertumbuhan modal membeli di daerah di mana nilai properti kemungkinan akan meningkat secara signifikan, dengan tujuan menjual untuk keuntungan di kemudian hari. Investor hasil sewa menginginkan pendapatan tetap dari sewa yang menutupi (atau setidaknya berkontribusi signifikan pada) pembayaran KPR dan biaya mereka.
Timeline Anda sama pentingnya dengan strategi Anda. Apakah Anda berencana pensiun dalam 10 tahun dan ingin pendapatan sewa melengkapi pensiun Anda? Atau Anda membangun portofolio untuk diwariskan kepada anak-anak Anda?
Berpikir strategis, bukan emosional. Anda mungkin menyukai villa bergaya karakter dengan fitur asli, tetapi jika mahal untuk dirawat dan menarik bagi pasar penyewa yang sempit, itu mungkin bukan investasi paling cerdas.
2. Atur Keuangan Anda (Dan Kumpulkan Tim Anda)
Di sinilah karet bertemu jalan. Anda perlu tahu persis di mana posisi keuangan Anda sebelum mulai serius melihat properti.
Tinjau anggaran Anda dengan jujur
Lihat pendapatan, pengeluaran, utang, dan tabungan Anda saat ini. Bisakah Anda dengan nyaman menanggung properti investasi? Dan yang penting, bisakah Anda menutupi biaya jika properti kosong selama beberapa bulan, atau jika Anda perlu membayar perbaikan tak terduga?
Properti investasi memiliki biaya berkelanjutan di luar KPR saja: asuransi properti, tarif dewan, pemeliharaan dan perbaikan, dan berpotensi biaya manajemen properti (biasanya 7-10% dari pendapatan sewa). Banyak investor menyimpan buffer tambahan sekitar $20.000 di akun offset khusus untuk skenario "bagaimana jika" ini.
Bangun tim profesional Anda
- •Penasihat atau broker KPR: Mereka akan membantu Anda memahami kekuatan pinjaman Anda dan menyusun pinjaman dengan benar
- •Akuntan properti: Aturan pajak seputar properti investasi telah berubah secara signifikan-Anda membutuhkan saran spesialis
- •Pengacara atau conveyancer: Mereka akan menangani sisi hukum pembelian
Amankan persetujuan awal pembiayaan
Bicaralah dengan penasihat KPR dan cari tahu persis berapa batas pinjaman Anda. Untuk properti investasi, Anda biasanya membutuhkan deposit 30-35% untuk properti yang sudah ada atau deposit 20% untuk properti baru.
Menggunakan ekuitas dari rumah Anda saat ini
Jika Anda sudah memiliki properti, Anda mungkin tidak perlu menabung deposit tunai penuh. Ekuitas hanyalah selisih antara nilai properti Anda dan utang Anda.
Misalnya, jika rumah Anda bernilai $900.000 dan sisa KPR Anda adalah $500.000, Anda memiliki ekuitas $400.000. Anda tidak bisa menggunakan semuanya-pemberi pinjaman umumnya mengharuskan Anda menyimpan setidaknya 20% ekuitas di rumah Anda.
3. Riset Properti dan Pasar
Setelah keuangan Anda teratur, saatnya mulai melihat properti yang sebenarnya.
Lokasi sangat penting
Lokasi investasi terbaik berbagi beberapa karakteristik: pertumbuhan populasi yang kuat, peluang kerja yang baik, kedekatan dengan fasilitas seperti transportasi umum dan sekolah, dan pengembangan infrastruktur.
Pahami tren pasar
Riset tren harga historis, rata-rata tarif sewa, permintaan sewa, dan tingkat hunian tipikal. Situs web seperti QV.co.nz memiliki tabel analisis sewa di mana Anda dapat mencari sewa median dan hasil sewa bruto untuk berbagai suburb.
Hasil sewa adalah sewa yang bisa dihasilkan properti selama setahun, dinyatakan sebagai persentase dari nilai properti. Misalnya, jika properti berharga $600.000 dan menghasilkan $28.000 dalam sewa tahunan, hasil sewa bruto Anda adalah 4,67%.
Pikirkan tentang properti itu sendiri
Fokus pada daya tarik bagi berbagai penyewa, persyaratan pemeliharaan rendah, kepatuhan Healthy Homes Standards, dan kondisi keseluruhan.
4. Pahami Kewajiban Pajak dan Hukum
Investasi properti memiliki implikasi pajak yang signifikan. Anda harus membayar pajak penghasilan atas pendapatan sewa bersih Anda (sewa dikurangi biaya yang diizinkan).
Struktur kepemilikan penting
Akuntan properti Anda dapat memberi saran tentang struktur kepemilikan yang paling efisien pajak: nama pribadi, trust, atau Look Through Company (LTC). Struktur yang tepat tergantung pada posisi pajak pribadi Anda, tujuan jangka panjang, dan profil risiko.
5. Putuskan Bagaimana Anda Akan Mengelola Properti
Manajemen sendiri
Anda menghemat 7-10% dalam biaya manajemen tetapi memakan waktu-menangani iklan, pemeriksaan penyewa, inspeksi, koordinasi pemeliharaan, dan pengumpulan sewa.
Manajemen properti profesional
Mereka menangani segalanya tetapi mengenakan biaya 7-10% dari pendapatan sewa plus biaya penyewaan. Banyak investor pemula memulai dengan manajemen profesional untuk belajar seluk-beluk sebelum berpotensi beralih ke manajemen sendiri.
Perjalanan Investasi Anda Dimulai di Sini
Properti investasi dapat menjadi alat pembangunan kekayaan yang nyata, tetapi ini bukan investasi pasif, set-and-forget. Ini membutuhkan perencanaan, manajemen berkelanjutan, dan ekspektasi realistis. Jika dilakukan dengan baik, ini dapat memberikan keamanan finansial bagi Anda dan keluarga selama beberapa dekade yang akan datang.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
