Jebakan Satu Bank dan Mimpi Buruk Banyak Bank

Investor properti menghadapi keputusan strategis: haruskah Anda mengkonsolidasikan semua KPR Anda dengan satu bank, atau menyebarkannya ke beberapa pemberi pinjaman? Kedua ekstrem menciptakan masalah. Berikut cara menemukan keseimbangan yang tepat.

Jebakan Satu Bank

Memusatkan semua pinjaman Anda dengan satu bank terasa nyaman. Satu manajer hubungan, satu aplikasi, satu set rekening. Tetapi kenyamanan ini datang dengan biaya yang signifikan.

Kehilangan kekuatan negosiasi

Ketika semua utang Anda berada di satu pemberi pinjaman, bank itu secara efektif memiliki buku aturan. Mereka tahu Anda tidak bisa dengan mudah pergi-refinancing seluruh portofolio Anda itu kompleks dan mahal. Ini menghilangkan leverage Anda ketika:

• •Anda menginginkan suku bunga yang lebih baik
• •Perubahan kebijakan mereka mempengaruhi kemampuan Anda untuk meminjam lebih banyak
• •Anda membutuhkan fleksibilitas pada ketentuan pembayaran
• •Keadaan Anda berubah dan Anda membutuhkan akomodasi

Contoh nyata: Seorang klien dengan pinjaman $2,5 juta dengan satu bank ditawari suku bunga standar saat refix. Ketika kami menunjukkan penawaran bersaing dari bank lain, tiba-tiba bank mereka saat ini "menemukan" diskon 0,25% yang awalnya tidak mereka tawarkan. Pada $2,5 juta, itu menghemat $6.250 per tahun.

Risiko kebijakan

Setiap bank memiliki kebijakan pinjaman berbeda yang berubah dari waktu ke waktu. Jika satu-satunya pemberi pinjaman Anda:

• •Mengurangi selera untuk pinjaman investor
• •Mengubah perhitungan kelayakan secara tidak menguntungkan
• •Meningkatkan beban suku bunga investor
• •Memperketat pandangan mereka tentang jenis properti yang dapat diterima

Anda tidak memiliki tempat lain untuk berpaling. Seluruh ekspansi portofolio Anda disandera oleh selera kredit satu institusi.

Ketergantungan hubungan

Manajer hubungan bank sering berganti. Orang yang mengetahui situasi Anda dan mengadvokasi Anda secara internal mungkin pindah peran, meninggalkan Anda menjelaskan situasi Anda kepada orang baru yang melihat Anda hanya sebagai angka lain.

Mimpi Buruk Banyak Bank

Ekstrem yang berlawanan-menyebarkan pinjaman ke lima bank atau lebih-menciptakan masalahnya sendiri.

Kekuatan pinjaman yang terfragmentasi

Setiap bank hanya melihat sebagian kecil dari portofolio Anda. Dengan pinjaman yang terbagi di beberapa institusi:

• •Tidak ada bank yang menganggap Anda pelanggan yang signifikan
• •Anda tidak memenuhi syarat untuk tingkat layanan premium
• •Negosiasi suku bunga lebih sulit (pinjaman kecil = leverage kecil)
• •Setiap bank menilai total utang Anda secara independen, berpotensi membatasi pinjaman di masa depan

Contoh: Seorang investor dengan $1,8 juta di enam bank mendapat suku bunga dan layanan standar dari semuanya. Investor yang sama dengan pinjaman terkonsentrasi di dua bank kemungkinan akan memenuhi syarat untuk manajer hubungan khusus dan harga yang dinegosiasikan di keduanya.

Kompleksitas administratif

Mengelola beberapa hubungan bank berarti:

• •Beberapa aplikasi, login, dan token keamanan
• •Tanggal refix berbeda untuk dilacak
• •Beberapa titik kontak untuk masalah
• •Pandangan terfragmentasi dari posisi keseluruhan Anda
• •Lebih banyak kompleksitas saat waktu pajak

Kredit yang kurang dimanfaatkan

Beberapa bank menawarkan manfaat cross-collateralisation-menggunakan ekuitas di satu properti untuk mengamankan pinjaman untuk yang lain. Dengan pinjaman tersebar di berbagai bank, Anda tidak dapat memanfaatkan ini secara efektif.

Solusi Goldilocks: Dua Bank, Alokasi Strategis

Pendekatan optimal untuk sebagian besar investor melibatkan mempertahankan hubungan bermakna dengan dua bank besar-biasanya satu sebagai pemberi pinjaman utama (60-70% pinjaman) dan satu sebagai sekunder (30-40%).

Mengapa dua bank berhasil

Ketegangan kompetitif: Setiap bank tahu Anda memiliki alternatif. Ini menjaga mereka jujur tentang harga dan responsif dalam layanan.

Diversifikasi kebijakan: Jika satu bank memperketat pinjaman, Anda memiliki hubungan yang sudah terjalin di tempat lain untuk menutupi.

Nilai hubungan: Dengan pinjaman bermakna di setiap bank, Anda adalah pelanggan yang layak dipertahankan. Ini diterjemahkan ke:

• •Manajer hubungan khusus
• •Akses ke suku bunga yang tidak dipublikasikan
• •Fleksibilitas ketika Anda membutuhkan pengecualian
• •Waktu penyelesaian lebih cepat pada aplikasi

Cara menyusun perbankan Anda

Pedoman: Targetkan setidaknya $800.000-1.000.000 dalam pinjaman dengan bank utama Anda untuk menetapkan nilai hubungan. Untuk bank sekunder Anda, $400.000+ menciptakan stake yang cukup bagi mereka untuk peduli mempertahankan Anda.

Contoh portofolio:

Bank mana yang dipilih

Pertimbangkan:

• •Selera pinjaman saat ini: Bank mana yang aktif mencari bisnis investor?
• •Keselarasan kebijakan: Apakah kebijakan kredit mereka sesuai dengan gaya investasi Anda?
• •Kualitas layanan: Seberapa responsif tim perbankan bisnis mereka?
• •Daya saing suku bunga: Apa posisi mereka saat ini di pasar?

Selera bank berubah dari waktu ke waktu. Penasihat KPR Anda dapat membantu mengidentifikasi dua bank mana yang saat ini paling baik diposisikan untuk situasi Anda. Hubungi untuk tinjauan portofolio.

Kapan menggunakan bank ketiga

Kadang-kadang hubungan perbankan ketiga masuk akal:

• •Pembiayaan properti baru: Jika bank biasa Anda tidak kompetitif dalam pinjaman konstruksi
• •Jenis properti spesialis: Beberapa bank memiliki selera khusus untuk pinjaman komersial, pedesaan, atau pengembangan
• •Peluang sementara: Bank menawarkan suku bunga luar biasa pada pinjaman baru yang terlalu bagus untuk dilewatkan

Jaga hubungan ketiga tetap ditargetkan dan pertimbangkan konsolidasi kembali ke dua bank ketika keadaan memungkinkan.

Merestrukturisasi portofolio yang tidak seimbang

Jika Anda saat ini terjebak di salah satu ekstrem, berikut cara menyeimbangkan kembali:

Keluar dari jebakan satu bank

Konsolidasi dari terlalu banyak bank

Titik Manis Dua Bank

Baik satu bank maupun banyak bank tidak optimal. Titik manis adalah dua bank dengan alokasi strategis-konsentrasi cukup untuk dihargai, diversifikasi cukup untuk mempertahankan opsi.

Struktur ini memberi Anda leverage negosiasi, diversifikasi kebijakan, dan hubungan bermakna di setiap institusi. Ini adalah fondasi untuk secara efektif mengelola dan mengembangkan portofolio investasi.