什么是反向抵押贷款？新西兰退休人员指南

对于许多新西兰退休人员来说，他们的大部分财富都锁定在房子里。反向抵押贷款提供了一种在继续住在房产中的同时获取该净值的方式——但它有重要的长期影响，您在继续之前需要了解。

反向抵押贷款到底是什么？

反向抵押贷款让60岁以上的房主在不进行定期还款的情况下借用房屋净值。与每月偿还贷款的传统抵押贷款不同，债务随着时间增长，因为利息在借款金额上复利。

关键特点是：适用于60岁及以上的房主、在您住在房子里时没有强制还款、利息复利并添加到贷款余额、在您出售、搬入养老院或去世时还款、您保留所有权并可以留在家中。把它想象成现在"释放"房屋净值，全部金额（加上累积利息）以后到期。

反向抵押贷款在实践中如何运作

获取资金

您可以通过几种方式获取反向抵押贷款资金：

一次性付款： 收到一次性付款，用于重大支出如房屋改造、医疗费用或偿还其他债务。

定期提款： 收到定期付款（每月、每季度）以补充您的新西兰养老金并支付持续生活费用。

信用额度： 根据需要获取资金，最高达批准限额，只需为实际提取的金额支付利息。

组合： 根据您的需要使用以上的组合。

债务如何增长

这是需要理解的关键部分。没有还款，利息对自身复利，导致债务呈指数增长。

示例：10万纽币反向抵押贷款，8%利率

20年后，10万纽币的贷款已增长到466,096纽币。这就是不还款的代价。

贷款机构如何控制风险

为了防止借款人陷入负资产（欠款超过房子的价值），贷款机构根据年龄设置严格的贷款价值比（LVR）限制：

为什么年龄很重要： 年龄较大的借款人通常在贷款偿还前利息复利的年数较少。这允许贷款机构向年龄较大的申请人提供更高的LVR，同时保持净值缓冲。

示例：

• •房屋价值：$800,000
• •年龄：70岁，LVR限制：30%
• •最高借款：$240,000

即使以8%复利20年，债务将达到约110万纽币——仍低于80万纽币房屋的典型房产价值增长预期。

反向抵押贷款何时有意义

反向抵押贷款适合特定情况的退休人员：

1. 弥合收入差距

如果您的新西兰养老金（单身每周498纽币）让您达不到舒适生活，反向抵押贷款可以提供补充收入而无需出售房屋。

2. 资助房屋改造

使您的房屋更安全、更方便（坡道、扶手、浴室改造、楼梯升降机）可以帮助您在家中住得更长——可能避免更昂贵的养老护理。

3. 支付医疗保健

医疗费用、牙科工作、辅助设备或居家护理可以在不消耗其他储蓄或出售资产的情况下得到资助。

4. 整合现有债务

用反向抵押贷款清除信用卡、车贷或其他债务可以从您的预算中消除这些月度还款。

5. 现在帮助家人

一些退休人员使用反向抵押贷款提供"生前遗产"——在他们还活着能看到好处时帮助子女或孙子女支付房屋首付、教育或其他重大支出。

反向抵押贷款何时没有意义

1. 资助贬值资产

借用房屋净值购买价值下降的汽车、房车或假期，而您的贷款在增加，通常是糟糕的财务规划。

2. 您有其他选择

如果您有投资、KiwiSaver或其他流动资产，这些通常最好先提取。反向抵押贷款通常应该是最后手段，而不是第一选择。

3. 您想留下最大遗产

复利效应会显著减少留在您遗产中的净值。如果把资产留给子女或孙子女是优先事项，请准确了解反向抵押贷款会消耗多少。

4. 您的房屋可能不适合长期居住

如果您可能需要在几年内搬家（缩小住房、搬到靠近家人的地方、进入养老院），建立反向抵押贷款的成本可能不值得。

对您遗产的影响

这通常是情感上最重要的方面。以下是如何考虑：

没有反向抵押贷款：

• •去世时房屋价值：$1,200,000（假设增长）
• •遗产收到：$1,200,000

70岁时取得15万纽币反向抵押贷款，90岁时偿还：

• •去世时房屋价值：$1,200,000
• •20年后贷款余额：约$700,000
• •遗产收到：约$500,000

您的孩子或受益人收到的明显减少。对于一些家庭，这完全可以接受——在活着时享受退休优先。对于其他人，保留遗产非常重要。在继续之前与家人进行这个对话。

终身居住保证

新西兰大多数反向抵押贷款提供商提供"无负资产保证"。这意味着您永远不会欠超过房子的价值、只要您维护房产并支付地税和保险就可以终身住在家中、您的遗产受到保护免于欠款超过房产价值。这一保证提供了重要的安心，尽管它也解释了为什么反向抵押贷款的利率通常高于标准抵押贷款利率。

新西兰的反向抵押贷款提供商

新西兰反向抵押贷款市场比标准贷款小，提供商有限。Heartland Bank是新西兰最大的反向抵押贷款提供商，SBS Bank提供房屋净值释放产品，一些非银行贷款机构可能提供类似产品。利率通常在7-10%之间，由于额外风险和保证结构，高于标准抵押贷款利率。

申请流程

反向抵押贷款比标准贷款涉及更严格的评估：

1. 初步讨论： 与贷款机构或顾问讨论您的情况、需求和替代方案。

2. 财务评估： 审查您的收入、资产、债务和整体财务状况。

3. 房产估价： 独立估价确定您房屋的价值和最高LVR。

4. 贷款预测： 贷款机构提供显示贷款在不同情景下如何增长的预测。

5. 强制法律建议： 您必须在签署前获得独立法律建议。这是旨在保护借款人的监管要求。

6. 家庭讨论（建议）： 虽然不是强制性的，但与家庭成员讨论有助于避免未来纠纷。

7. 冷静期： 在贷款生效前重新考虑的时期。

反向抵押贷款的替代方案

在承诺反向抵押贷款之前，考虑这些替代方案：

缩小住房

卖掉现有房屋，买更小或更便宜地区的房子，可以释放净值同时消除复利债务问题。

KiwiSaver提取

如果您65岁以上，您可以提取KiwiSaver余额来补充收入。

政府支持

检查住房补贴、社区服务卡或地税回扣的资格。

家庭安排

家庭成员可能愿意帮助以换取商定的遗产份额。确保有适当的文件记录。

寻求建议

反向抵押贷款是复杂的产品，有长期影响。在继续之前：

• •从合格的退休规划专家那里获取独立财务建议
• •确保您的顾问了解所有选择，而不仅仅是反向抵押贷款
• •获得独立法律建议——这是必需的
• •与家人讨论您的计划和他们的期望
• •仔细审查贷款预测，了解债务将如何增长

您的房子可能是您最有价值的资产。做出关于它的决定值得仔细考虑。