Pour beaucoup de retraités néo-zélandais, la majeure partie de leur richesse est enfermée dans leur maison. Un prêt hypothécaire inversé offre un moyen d'accéder à cette valeur nette tout en continuant à vivre dans la propriété - mais il vient avec des implications à long terme significatives que vous devez comprendre avant de procéder.
Qu'est-ce Exactement qu'un Prêt Hypothécaire Inversé?
Un prêt hypothécaire inversé permet aux propriétaires de 60 ans et plus d'emprunter contre la valeur nette de leur maison sans effectuer de remboursements réguliers. Au lieu de rembourser le prêt chaque mois comme un prêt hypothécaire traditionnel, la dette augmente au fil du temps à mesure que les intérêts se composent sur le montant emprunté.
Les caractéristiques clés sont qu'il est disponible pour les propriétaires de 60 ans et plus, il n'y a pas de remboursements obligatoires tant que vous vivez dans la maison, les intérêts se composent et sont ajoutés au solde du prêt, le remboursement se produit quand vous vendez, déménagez en maison de retraite ou décédez, et vous conservez la propriété et pouvez rester dans votre maison. Pensez-y comme "libérer" la valeur nette de votre maison maintenant, avec le montant total (plus les intérêts accumulés) dû plus tard.
Comment les Prêts Hypothécaires Inversés Fonctionnent en Pratique
Obtenir les Fonds
Vous pouvez accéder aux fonds du prêt hypothécaire inversé de plusieurs façons:
Somme forfaitaire: Recevez un paiement unique, utile pour les dépenses majeures comme les modifications de la maison, les frais médicaux ou le remboursement d'autres dettes.
Tirages réguliers: Recevez des paiements périodiques (mensuels, trimestriels) pour compléter votre NZ Super et couvrir les frais de subsistance courants.
Ligne de crédit: Accédez aux fonds selon vos besoins jusqu'à une limite approuvée, ne payant des intérêts que sur ce que vous avez réellement tiré.
Combinaison: Utilisez un mélange de ce qui précède selon vos besoins.
Comment la Dette Augmente
C'est la partie critique à comprendre. Sans remboursements, les intérêts se composent sur eux-mêmes, causant une croissance exponentielle de la dette.
Exemple: Prêt hypothécaire inversé de 100 000$ à 8% d'intérêt
| Année | Solde du Prêt |
|---|---|
| Début | 100 000$ |
| 5 | 146 933$ |
| 10 | 215 892$ |
| 15 | 317 217$ |
| 20 | 466 096$ |
Après 20 ans, le prêt de 100 000$ est passé à 466 096$. C'est le compromis pour ne pas faire de remboursements.
Comment les Prêteurs Contrôlent le Risque
Pour empêcher les emprunteurs de se retrouver en capitaux propres négatifs (devoir plus que ce que vaut la maison), les prêteurs fixent des limites strictes de ratio prêt-valeur (LVR) basées sur l'âge:
| Âge | LVR Maximum |
|---|---|
| 60 | 15-20% |
| 65 | 20-25% |
| 70 | 25-35% |
| 75 | 35-40% |
| 80+ | 40-50% |
Pourquoi l'âge compte: Les emprunteurs plus âgés ont généralement moins d'années pour que les intérêts se composent avant que le prêt ne soit remboursé. Cela permet aux prêteurs d'offrir des LVR plus élevés aux demandeurs plus âgés tout en maintenant une marge de valeur nette.
Exemple:
- •Valeur de la maison: 800 000$
- •Âge: 70, limite LVR: 30%
- •Emprunt maximum: 240 000$
Même avec 20 ans de composition à 8%, la dette atteindrait approximativement 1,1 million de dollars - toujours en dessous des attentes typiques de croissance de la valeur immobilière pour une maison de 800 000$.
Quand les Prêts Hypothécaires Inversés Ont du Sens
Les prêts hypothécaires inversés conviennent aux retraités dans des circonstances spécifiques:
1. Combler un Écart de Revenu
Si votre NZ Super (498$/semaine pour une personne seule) vous laisse à court d'une vie confortable, un prêt hypothécaire inversé peut fournir un revenu complémentaire sans vendre votre maison.
2. Financer des Modifications de la Maison
Rendre votre maison plus sûre et plus accessible (rampes, barres d'appui, modifications de salle de bain, monte-escaliers) peut vous aider à rester chez vous plus longtemps - évitant potentiellement des soins résidentiels plus coûteux.
3. Payer pour les Soins de Santé
Les dépenses médicales, le travail dentaire, les aides à la mobilité ou les soins à domicile peuvent être financés sans épuiser d'autres économies ou vendre des actifs.
4. Consolider les Dettes Existantes
Régler les cartes de crédit, prêts auto ou autres dettes avec un prêt hypothécaire inversé élimine ces remboursements mensuels de votre budget.
5. Aider la Famille Maintenant
Certains retraités utilisent les prêts hypothécaires inversés pour fournir un "héritage vivant" - aider les enfants ou petits-enfants avec des dépôts de maison, l'éducation ou d'autres dépenses majeures pendant qu'ils sont vivants pour voir le bénéfice.
Quand les Prêts Hypothécaires Inversés N'ont Pas de Sens
1. Financer des Actifs Dépréciables
Emprunter contre votre maison pour acheter une voiture, une caravane ou des vacances qui diminuent en valeur tandis que votre prêt augmente est généralement une mauvaise planification financière.
2. Vous Avez d'Autres Options
Si vous avez des investissements, KiwiSaver ou d'autres actifs liquides, ceux-ci sont généralement meilleurs à utiliser en premier. Un prêt hypothécaire inversé devrait typiquement être un dernier recours, pas un premier choix.
3. Vous Voulez Laisser un Héritage Maximum
L'effet de composition réduit significativement la valeur nette laissée dans votre succession. Si laisser des actifs aux enfants ou petits-enfants est une priorité, comprenez exactement combien le prêt hypothécaire inversé consommera.
4. Votre Maison Peut Ne Pas Convenir à Long Terme
Si vous êtes susceptible de devoir déménager (réduction de taille, rapprochement de la famille, entrée en soins) dans quelques années, les coûts d'établissement d'un prêt hypothécaire inversé peuvent ne pas en valoir la peine.
L'Impact sur Votre Succession
C'est souvent l'aspect le plus émotionnellement significatif. Voici comment y penser:
Sans prêt hypothécaire inversé:
- •Valeur de la maison au décès: 1 200 000$ (en supposant la croissance)
- •La succession reçoit: 1 200 000$
Avec un prêt hypothécaire inversé de 150 000$ pris à 70 ans, remboursé à 90:
- •Valeur de la maison au décès: 1 200 000$
- •Solde du prêt après 20 ans: ~700 000$
- •La succession reçoit: ~500 000$
Vos enfants ou bénéficiaires reçoivent significativement moins. Pour certaines familles, c'est parfaitement acceptable - profiter de la retraite de son vivant est prioritaire. Pour d'autres, préserver l'héritage compte profondément. Ayez cette conversation avec votre famille avant de procéder.
La Garantie d'Occupation à Vie
La plupart des fournisseurs de prêts hypothécaires inversés en Nouvelle-Zélande offrent une "garantie sans capitaux propres négatifs". Cela signifie que vous ne pouvez jamais devoir plus que ce que vaut votre maison, vous pouvez rester dans votre maison à vie tant que vous entretenez la propriété et payez les taxes et l'assurance, et votre succession est protégée de devoir de l'argent au-delà de la valeur de la propriété. Cette garantie offre une tranquillité d'esprit importante, bien qu'elle explique aussi pourquoi les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires inversés sont généralement plus élevés que les taux hypothécaires standard.
Fournisseurs de Prêts Hypothécaires Inversés en Nouvelle-Zélande
Le marché NZ des prêts hypothécaires inversés est plus petit que le prêt standard, avec des fournisseurs limités. Heartland Bank est le plus grand fournisseur de prêts hypothécaires inversés en NZ, tandis que SBS Bank offre des produits de libération de valeur nette immobilière, et certains prêteurs non bancaires peuvent offrir des produits similaires. Les taux d'intérêt varient généralement de 7-10%, plus élevés que les taux hypothécaires standard en raison du risque supplémentaire et des structures de garantie.
Le Processus de Demande
Les prêts hypothécaires inversés impliquent une évaluation plus rigoureuse que le prêt standard:
1. Discussion initiale: Discutez de votre situation, besoins et alternatives avec le prêteur ou conseiller.
2. Évaluation financière: Examen de vos revenus, actifs, dettes et situation financière globale.
3. Évaluation de la propriété: Une évaluation indépendante détermine la valeur de votre maison et le LVR maximum.
4. Projections du prêt: Le prêteur fournit des projections montrant comment le prêt augmentera au fil du temps sous différents scénarios.
5. Conseils juridiques indépendants: Vous devez obtenir des conseils juridiques indépendants avant de signer. Le prêteur vous demandera de confirmer que vous l'avez fait.
6. Signature et déblocage: Une fois toutes les conditions satisfaites, vous signez et les fonds sont libérés selon votre choix (somme forfaitaire, ligne de crédit, etc.).
Le processus prend généralement 4-8 semaines du premier contact au déblocage des fonds.
Alternatives à Considérer
Avant de vous engager dans un prêt hypothécaire inversé, considérez:
Réduction de taille: Vendre et acheter quelque chose de moins cher libère des liquidités sans les coûts d'intérêts composés.
Pension de loyer: Les programmes gouvernementaux peuvent aider les personnes éligibles à payer le loyer si elles préfèrent vendre et louer.
Arrangements familiaux: Certaines familles préfèrent fournir un soutien directement plutôt que via des produits commerciaux.
Emprunt standard: Si vous avez d'autres revenus, un prêt conventionnel peut avoir des taux plus bas (mais nécessite des remboursements).
Un conseiller financier indépendant peut vous aider à comparer ces options pour votre situation spécifique.
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