Ang Bright-Line Test na Ipinaliwanag: Mga Patakaran sa Buwis ng Property para sa mga Investor sa NZ

Ang bright-line test ay isa sa pinakamahalagang konsiderasyon sa buwis para sa mga property investor sa New Zealand. Tinutukoy nito kung magbabayad ka ng income tax sa anumang tubo na nakuha mula sa pagbebenta ng residential property. Ang pag-unawa kung paano ito gumagana - at kung kailan ito naaangkop - ay makakatipid sa iyo ng libo-libo sa mga hindi inaasahang singil sa buwis.

Ano ang Bright-Line Test?

Ang bright-line test ay isang patakaran sa buwis ng property na nagbubuwis sa mga tubo mula sa pagbebenta ng residential property kung magbebenta ka sa loob ng tiyak na panahon pagkatapos ng pagbili. Kung ang iyong bright-line end date ay nahuhulog sa loob ng test period mula sa iyong start date, anumang gain sa pagbebenta ay binubuwisan bilang income.

Hindi tulad ng tradisyonal na capital gains tax na naaangkop sa lahat ng property sales, ang bright-line test ay naaangkop lamang sa mga property na ibinebenta sa loob ng tinukoy na panahon. Hawakan ang property nang mas matagal kaysa sa test period, at hindi naaangkop ang bright-line test.

Kasalukuyang Patakaran: 2-Taon na Test Period (Simula 1 Hulyo 2024)

Simula 1 Hulyo 2024, ang bright-line test period ay 2 taon para sa lahat ng residential property, anuman ang kung kailan mo ito binili.

Sa praktikal na termino, kung magbebenta ka sa loob ng 2 taon ng pagbili, anumang tubo ay taxable. Kung magbebenta ka pagkatapos ng 2 taon, hindi naaangkop ang bright-line test. Mahalaga, ang 2-taon na panahon ngayon ay naaangkop sa lahat ng property, kabilang ang mga orihinal na binili sa ilalim ng mga nakaraang mas mahabang test period.

Paano Kinakalkula ang Test Period

Start Date (Kailan Nagsisimula ang Clock)

Para sa karaniwang pagbili, ang bright-line period ay nagsisimula mula sa petsa ng paglilipat ng title sa iyo - karaniwang ang settlement date, hindi kung kailan mo pinirmahan ang sale and purchase agreement.

May ilang mga espesyal na kaso na dapat malaman. Para sa off-the-plan na pagbili, ang panahon ay karaniwang nagsisimula kapag nailipat ang title pagkatapos makumpleto ang konstruksiyon. Ang mga subdivision ay may mga komplikadong patakaran kung saan dapat kang humingi ng tax advice. Para sa inherited property, maaari mong ma-inherit ang start date ng orihinal na may-ari sa halip na magsimula mula umpisa.

End Date (Kailan Humihinto ang Clock)

Ang bright-line period ay nagtatapos kapag pumasok ka sa binding sale and purchase agreement para ibenta ang property. Ito ay mahalaga - ito ang agreement date, hindi ang settlement date.

Halimbawa:

Bumili ka ng property noong 1 Marso 2024 (settlement/title transfer date). Pumirma ka ng sale and purchase agreement noong 15 Pebrero 2026 na may settlement noong 15 Marso 2026. Ang iyong bright-line period ay 1 Marso 2024 hanggang 15 Pebrero 2026 - kulang ng kaunti sa 2 taon, kaya naaangkop ang bright-line test.

Mga Tax Rate sa Bright-Line Gains

Kung naaangkop ang bright-line test, ang iyong tubo ay binubuwisan sa iyong marginal income tax rate:

Dahil ang mga property gain ay idinadagdag sa iyong regular na kita, ang malaking tubo mula sa property ay maaaring mag-push sa iyo sa mas mataas na tax bracket.

Main Home Exclusion

Ang bright-line test ay hindi naaangkop sa iyong pangunahing bahay kung ito ay ginamit predominanteng bilang iyong pangunahing tirahan sa buong panahon ng pagmamay-ari.

Para maging karapat-dapat sa main home exclusion, ang property ay dapat ang iyong principal place of residence at dapat kang tumira doon nang higit sa 50% ng oras na pag-aari mo ito. Ang land area ay dapat mas mababa sa 4,500 square metres. Mayroon ka lamang maaaring isang main home sa isang pagkakataon. Kung may-ari ka ng maraming property, isa lamang ang kwalipikado para sa main home exclusion.

Ibang mga Exclusion

Inherited Property

Kung nagmana ka ng residential property, ang bright-line test ay karaniwang hindi naaangkop kapag ibinebenta mo ito. Gayunpaman, kung ikaw ang executor o administrator ng estate, may mga partikular na kondisyon na naaangkop.

Relationship Property

Ang property na inilipat bilang bahagi ng relationship property settlement ay karaniwang hindi kasama. Gayunpaman, kung ang tumatanggap na partido ay magbebenta ng property, maaaring ma-apply ang start date ng orihinal na may-ari.

Mga Konsiderasyon sa Investment Strategy

Pagpaplano ng Holding Period

Sa bright-line test na ngayon sa 2 taon, ang paghawak ng property nang higit lamang sa 2 taon bago ibenta ay maaaring gumawa ng malaking pagkakaiba sa buwis.

Isaalang-alang ang pagbebenta ng $700,000 na property na may $100,000 na gain. Ibinebenta sa 22 buwan, makakaharap ka ng $33,000 o higit pa sa buwis sa 33% na marginal rate. Ibinebenta sa 25 buwan, nagbabayad ka ng $0 sa bright-line tax - bagaman maaaring mag-apply pa rin ang ibang mga patakaran sa buwis.

Pagpapanatili ng mga Rekord

Kung magbebenta ka sa loob ng bright-line period, kakailanganin mo ng mga komprehensibong rekord sa tatlong kategorya.

Para sa mga purchase costs, panatilihin ang dokumentasyon ng iyong purchase price at deposit details, legal fees, due diligence costs tulad ng building reports at LIM reports, at anumang loan establishment fees.

Para sa mga ownership costs na maaaring magbawas ng iyong taxable gain, panatilihin ang mga rekord ng capital improvements kabilang ang mga renovasyon at additions, legal fees para sa mga property matter, at maintenance costs na tunay na nagpapabuti sa halip na nagmamantina lamang ng property.

Para sa mga sale costs, panatilihin ang iyong real estate agent fees, legal fees, at marketing costs.

Panatilihin ang lahat ng mga rekord nang hindi bababa sa 7 taon pagkatapos ibenta ang property.

Planuhin Bago Ka Magbenta

Ang bright-line test ngayon ay 2 taon para sa lahat ng residential property sales sa New Zealand. Kung magbebenta ka sa loob ng 2 taon ng pagbili, anumang tubo ay binubuwisan sa iyong marginal income tax rate. Ang main home exclusion at iba pang partikular na exemption ay maaaring protektahan ang mga tunay na may-ari ng bahay, ngunit kailangang magplano nang mabuti ang mga investor tungkol sa mga patakarang ito.