Bright-Line Test Dijelaskan: Aturan Pajak Properti untuk Investor NZ

Bright-line test adalah salah satu pertimbangan pajak terpenting bagi investor properti di Selandia Baru. Ini menentukan apakah Anda membayar pajak penghasilan atas keuntungan dari penjualan properti residensial. Memahami cara kerjanya-dan kapan berlaku-dapat menghemat ribuan dolar dalam tagihan pajak tak terduga.

Apa Itu Bright-Line Test?

Bright-line test adalah aturan pajak properti yang mengenakan pajak atas keuntungan dari penjualan properti residensial jika Anda menjual dalam periode tertentu setelah pembelian. Jika tanggal akhir bright-line Anda jatuh dalam periode pengujian dari tanggal mulai, keuntungan apa pun dari penjualan dikenakan pajak sebagai penghasilan.

Tidak seperti pajak capital gain tradisional yang berlaku untuk semua penjualan properti, bright-line test hanya berlaku untuk properti yang dijual dalam periode yang ditentukan. Pegang properti lebih lama dari periode pengujian, dan bright-line test tidak berlaku.

Aturan Saat Ini: Periode Pengujian 2 Tahun (Mulai 1 Juli 2024)

Per 1 Juli 2024, periode bright-line test adalah 2 tahun untuk semua properti residensial, terlepas dari kapan Anda membelinya.

Dalam istilah praktis, jika Anda menjual dalam 2 tahun setelah pembelian, keuntungan apa pun dikenakan pajak. Jika Anda menjual setelah 2 tahun, bright-line test tidak berlaku. Yang penting, periode 2 tahun sekarang berlaku untuk semua properti, termasuk yang awalnya dibeli di bawah periode pengujian lebih panjang sebelumnya.

Bagaimana Periode Pengujian Dihitung

Tanggal Mulai (Kapan Jam Mulai Berjalan)

Untuk pembelian standar, periode bright-line dimulai dari tanggal sertifikat ditransfer kepada Anda-biasanya tanggal penyelesaian, bukan saat Anda menandatangani perjanjian jual beli.

Ada beberapa kasus khusus yang perlu diperhatikan. Untuk pembelian off-the-plan, periode biasanya dimulai saat sertifikat ditransfer setelah konstruksi selesai. Subdivisi melibatkan aturan kompleks di mana Anda harus mencari nasihat pajak. Untuk properti warisan, Anda mungkin mewarisi tanggal mulai pemilik asli daripada memulai dari awal.

Tanggal Akhir (Kapan Jam Berhenti)

Periode bright-line berakhir saat Anda menandatangani perjanjian jual beli yang mengikat untuk menjual properti. Ini penting-ini adalah tanggal perjanjian, bukan tanggal penyelesaian.

Contoh:

Anda membeli properti pada 1 Maret 2024 (tanggal penyelesaian/transfer sertifikat). Anda menandatangani perjanjian jual beli pada 15 Februari 2026 dengan penyelesaian pada 15 Maret 2026. Periode bright-line Anda adalah 1 Maret 2024 sampai 15 Februari 2026-kurang dari 2 tahun, jadi bright-line test berlaku.

Tarif Pajak pada Keuntungan Bright-Line

Jika bright-line test berlaku, keuntungan Anda dikenakan pajak pada tarif pajak penghasilan marjinal Anda:

Karena keuntungan properti ditambahkan ke penghasilan reguler Anda, keuntungan properti yang signifikan dapat mendorong Anda ke bracket pajak yang lebih tinggi.

Pengecualian Rumah Utama

Bright-line test tidak berlaku untuk rumah utama Anda jika telah digunakan secara dominan sebagai tempat tinggal utama Anda sepanjang periode kepemilikan.

Untuk memenuhi syarat pengecualian rumah utama, properti harus menjadi tempat tinggal utama Anda dan Anda harus tinggal di sana lebih dari 50% waktu Anda memilikinya. Luas tanah harus di bawah 4.500 meter persegi, atau jika lebih besar, bagian kelebihan tidak diperlakukan sebagai sepenuhnya residensial. Niat juga penting-membeli dengan niat menjual dapat memicu aturan pajak lain bahkan jika Anda tinggal di properti.

Anda hanya dapat memiliki satu rumah utama pada satu waktu. Jika Anda memiliki beberapa properti, hanya satu yang memenuhi syarat untuk pengecualian rumah utama.

Pengecualian Lainnya

Properti Warisan

Jika Anda mewarisi properti residensial, bright-line test umumnya tidak berlaku saat Anda menjualnya. Namun, jika Anda adalah eksekutor atau administrator warisan, kondisi spesifik berlaku.

Properti Hubungan

Properti yang ditransfer sebagai bagian dari penyelesaian properti hubungan biasanya dikecualikan. Namun, jika pihak penerima kemudian menjual properti, tanggal mulai pemilik asli mungkin berlaku.

Tempat Usaha

Properti komersial dan tempat usaha dikecualikan dari bright-line test. Namun, properti campuran (residensial dan komersial) memiliki aturan kompleks.

Pertimbangan Strategi Investasi

Perencanaan Periode Penahanan

Dengan bright-line test sekarang 2 tahun, menahan properti sedikit lebih dari 2 tahun sebelum menjual dapat membuat perbedaan pajak yang signifikan.

Pertimbangkan menjual properti $700.000 dengan keuntungan $100.000. Dijual pada 22 bulan, Anda akan menghadapi pajak $33.000 atau lebih pada tarif marjinal 33%. Dijual pada 25 bulan, Anda membayar $0 dalam pajak bright-line-meskipun aturan pajak lain mungkin masih berlaku. Ini tidak berarti semua penjualan properti setelah 2 tahun bebas pajak, karena ketentuan lain seperti tes niat mungkin masih berlaku. Tetapi untuk investor tulus, tes 2 tahun memberikan lebih banyak fleksibilitas daripada periode 10 tahun sebelumnya.

Persyaratan Pencatatan

Jika Anda menjual dalam periode bright-line, Anda akan memerlukan catatan komprehensif di tiga kategori.

Untuk biaya pembelian, simpan dokumentasi harga pembelian dan detail deposit, biaya hukum, biaya due diligence seperti laporan bangunan dan laporan LIM, dan biaya pendirian pinjaman.

Untuk biaya kepemilikan yang dapat mengurangi keuntungan kena pajak, simpan catatan perbaikan modal termasuk renovasi dan penambahan, biaya hukum untuk masalah properti, dan biaya perawatan yang benar-benar meningkatkan daripada hanya mempertahankan properti.

Untuk biaya penjualan, simpan biaya agen real estate, biaya hukum, dan biaya pemasaran.

Simpan semua catatan setidaknya 7 tahun setelah menjual properti.

Kesalahan Umum

Rencanakan Sebelum Menjual

Bright-line test sekarang 2 tahun untuk semua penjualan properti residensial di Selandia Baru. Jika Anda menjual dalam 2 tahun setelah pembelian, keuntungan apa pun dikenakan pajak pada tarif pajak penghasilan marjinal Anda. Pengecualian rumah utama dan pengecualian spesifik lainnya dapat melindungi pemilik rumah tulus, tetapi investor perlu merencanakan dengan hati-hati di sekitar aturan ini.