Cross-Lease vs Pleine Propriété vs Copropriété : Ce que les Investisseurs Immobiliers Doivent Savoir

Lors de l'achat d'un bien d'investissement en Nouvelle-Zélande, le type de titre compte plus que beaucoup d'acheteurs ne le réalisent. La pleine propriété, le cross-lease et la copropriété comportent chacun des droits, des responsabilités et des implications différents pour le financement et l'assurance. Comprendre ces différences peut vous aider à prendre de meilleures décisions d'investissement et à éviter des complications inattendues.

Pleine Propriété (Fee Simple)

La pleine propriété est la forme de propriété immobilière la plus simple en Nouvelle-Zélande. Vous possédez le terrain et tous les bâtiments dessus en pleine propriété, sans propriété partagée ni droits d'usage avec les voisins. Les limites de la propriété sont clairement définies, et vous avez un contrôle total sur ce qui se passe dans ces limites (sous réserve des réglementations du conseil).

Pour les investisseurs, les titres de pleine propriété sont généralement préférés. Le financement est simple puisque les banques n'ont aucune préoccupation concernant le type de titre. L'assurance est plus simple sans structures partagées ni murs mitoyens à considérer. Il n'y a pas de frais de copropriété ni d'autres propriétaires à consulter avant de faire des changements. La revente est généralement plus facile puisque les acheteurs préfèrent les titres de pleine propriété.

Les propriétés en pleine propriété commandent souvent une prime par rapport aux propriétés équivalentes en cross-lease ou copropriété, parfois 5-10% ou plus. Beaucoup d'acheteurs considèrent cette prime comme valable pour la simplicité et le contrôle que la pleine propriété offre.

La principale limitation de la pleine propriété est qu'elle ne s'applique pas à toutes les propriétés. Dans les zones densément construites, les structures de cross-lease et de copropriété permettent à plusieurs logements de partager un terrain qui n'accommoderait autrement qu'une seule maison.

Titres Cross-Lease

Le cross-lease est une forme de propriété unique à la Nouvelle-Zélande qui s'est développée dans les années 1960 et 1970. C'était un moyen de subdiviser le terrain et de créer des titres séparés sans le coût et la complexité complets de la subdivision traditionnelle.

Dans un cross-lease, plusieurs propriétaires ont chacun une part du terrain sous-jacent en tant que tenants en commun, plus un droit exclusif d'occuper leur bâtiment spécifique (le "flat") tel que défini dans un plan enregistré. Le plan du flat montre l'empreinte du bâtiment et inclut souvent toutes les zones à usage exclusif comme les cours ou les allées.

Les titres cross-lease comportent plusieurs complications que les investisseurs doivent comprendre.

Le plan du flat est un document juridique. Tout changement à l'empreinte du bâtiment - extensions, terrasses, même certains types de modifications - nécessite techniquement la mise à jour du plan du flat et l'obtention du consentement des autres propriétaires. De nombreuses propriétés en cross-lease ont des "empiétements" où le bâtiment réel diffère du plan enregistré. Ceux-ci peuvent créer des complications juridiques et affecter le financement et l'assurance.

La propriété partagée du terrain signifie que vous avez besoin de l'accord des autres propriétaires pour des changements significatifs. Vous voulez installer une pompe à chaleur qui affecte les zones partagées ? Vous pourriez avoir besoin du consentement de votre voisin. Cela peut créer des frictions et des retards.

Les banques traitent les titres cross-lease avec plus de prudence. La plupart prêteront sur des propriétés en cross-lease, mais elles peuvent exiger un certificat d'avocat confirmant qu'il n'y a pas d'empiétements, ou réduire le LVR maximum. Les propriétés avec des problèmes d'empiétement connus peuvent être difficiles à financer.

L'assurance pour le cross-lease peut être compliquée, particulièrement pour les structures partagées ou lorsque les bâtiments sont connectés. Vous devez vous assurer que la couverture est coordonnée avec les autres propriétaires.

Malgré ces complications, de nombreuses propriétés en cross-lease font de très bons investissements. Elles sont courantes dans les banlieues désirables d'Auckland et d'autres villes. La clé est de comprendre ce que vous achetez et de vérifier les problèmes potentiels avant l'achat.

Titres de Copropriété (Strata Title)

Les titres de copropriété sont régis par la Loi sur les Titres de Copropriété et sont courants pour les appartements, les maisons de ville et certains développements multi-logements. Chaque propriétaire détient un titre sur son unité individuelle plus une part des parties communes (allées, jardins, installations partagées).

Une copropriété gère les parties communes et les responsabilités partagées. Tous les propriétaires d'unités sont automatiquement membres de la copropriété et doivent payer des charges pour couvrir les coûts partagés comme l'assurance du bâtiment, l'entretien des parties communes et tout service de gestion de l'immeuble.

Pour les investisseurs, les titres de copropriété ont des caractéristiques distinctes à considérer.

Les frais de copropriété s'ajoutent aux coûts courants. Ceux-ci peuvent aller de montants minimes pour des développements simples à des milliers de dollars par trimestre pour des immeubles d'appartements avec ascenseurs, piscines ou services de conciergerie. Vérifiez toujours l'historique des frais et ce qu'ils couvrent avant d'acheter.

Les règles de la copropriété peuvent restreindre ce que vous pouvez faire. De nombreuses copropriétés ont des règles concernant les locataires, les animaux domestiques, le stationnement ou les modifications. Certaines interdisent les locations de courte durée comme Airbnb. Vérifiez les règles et les procès-verbaux de la copropriété avant d'acheter - vous devez les respecter en tant que propriétaire.

La situation financière de la copropriété compte. Une copropriété bien gérée avec des réserves saines est très différente d'une qui a différé l'entretien et n'a pas d'argent pour le payer. Demandez le plan d'entretien à long terme et les derniers états financiers. Si une réparation majeure arrive (surtout un renforcement parasismique ou une remédiation d'étanchéité), vous pourriez faire face à des charges spéciales de dizaines de milliers de dollars.

Les prêts sur les titres de copropriété dépendent en partie du bâtiment. Les banques ont des listes de bâtiments sur lesquels elles ne prêteront pas (ou ne prêteront qu'à des LVR bas) en raison de problèmes d'étanchéité, de classifications parasismiques ou d'autres préoccupations. Vérifiez avec votre banque ou courtier avant de vous engager dans un achat de copropriété.

L'assurance pour les titres de copropriété est généralement arrangée par la copropriété pour le bâtiment lui-même, les propriétaires étant responsables du contenu et parfois des installations internes. Vérifiez ce que couvre la police de la copropriété et quelles lacunes vous devez combler.

Différences de Financement

Les banques abordent ces types de titres différemment. Les propriétés en pleine propriété attirent généralement les meilleures conditions de prêt sans restrictions liées au titre sur le LVR ou le type de prêt.

Les propriétés en cross-lease peuvent nécessiter une diligence raisonnable supplémentaire. Les banques veulent souvent un certificat d'avocat confirmant qu'il n'y a pas d'empiétements. Les propriétés avec des problèmes d'empiétement connus peuvent faire face à des restrictions de LVR ou être carrément refusées. Certaines banques sont plus prudentes que d'autres concernant le cross-lease.

Les titres de copropriété font face à la plus grande variabilité. Les appartements standard avec de bons dossiers de copropriété se financent généralement sans problème. Mais les bâtiments sur les listes "pas de prêt" des banques, les propriétés avec des réclamations d'étanchéité ou de faibles classifications parasismiques, et les appartements à haute densité du centre-ville peuvent faire face à des restrictions ou à des taux plus élevés.

En tant qu'investisseur, vérifiez les options de financement avant de vous engager dans tout achat en cross-lease ou copropriété. Une propriété qui semble attrayante pourrait être difficile à financer - ou à vendre plus tard.

Considérations d'Assurance

Les propriétés en pleine propriété ont une assurance simple. Vous assurez le bâtiment et le contenu via une police que vous contrôlez entièrement.

Les propriétés en cross-lease peuvent être compliquées. Si les bâtiments sont connectés ou partagent des murs mitoyens, vous devez coordonner la couverture avec les voisins. Certains assureurs exigent que tous les logements d'un cross-lease soient sur la même police. Des polices séparées peuvent créer des litiges sur les dommages ou réparations partagés.

Les bâtiments en copropriété sont assurés par la copropriété pour les parties communes et la structure du bâtiment. Vous êtes généralement responsable du contenu et de toutes les installations ou améliorations installées par le propriétaire. Vérifiez exactement ce que couvre la police de la copropriété et arrangez votre propre police pour les lacunes.

Ces dernières années ont vu les coûts d'assurance augmenter dramatiquement, particulièrement pour certains types de propriétés dans certains endroits. Les appartements dans les zones à haut risque (Wellington côtier, par exemple) ont fait face à des augmentations de primes significatives. Intégrez les coûts d'assurance actuels dans votre analyse d'investissement et considérez comment ils pourraient changer.

Implications Pratiques pour les Investisseurs

Si vous avez le choix, la pleine propriété est généralement l'option la plus sûre pour un bien d'investissement. Elle offre le plus de flexibilité, le financement le plus simple et généralement la revente la plus facile.

Les propriétés en cross-lease peuvent faire de bons investissements, mais faites votre diligence raisonnable. Faites vérifier par un avocat expérimenté en cross-lease le plan du flat par rapport au bâtiment réel. Comprenez votre relation avec les autres propriétaires et toutes les exigences de consentement pour les travaux que vous pourriez vouloir faire.

Les titres de copropriété nécessitent une évaluation minutieuse de la copropriété. Demandez les états financiers, les procès-verbaux des réunions récentes et le plan d'entretien à long terme. Considérez si les règles de la copropriété sont compatibles avec vos plans d'investissement. Intégrez les charges de copropriété dans vos calculs de rendement.

Quel que soit le type de titre que vous achetez, assurez-vous que votre avocat explique exactement ce que vous achetez et toutes les restrictions ou complications qui s'appliquent. Le type de titre n'est qu'un facteur dans la sélection d'un bien d'investissement, mais c'est un facteur important à comprendre avant de vous engager.