Saat membeli properti investasi di Selandia Baru, jenis kepemilikan lebih penting daripada yang disadari banyak pembeli. Freehold, cross-lease, dan unit title masing-masing memiliki hak, tanggung jawab, dan implikasi berbeda untuk pembiayaan dan asuransi. Memahami perbedaan-perbedaan ini dapat membantu Anda membuat keputusan investasi yang lebih baik dan menghindari komplikasi tak terduga.
Freehold (Fee Simple)
Freehold adalah bentuk kepemilikan properti paling langsung di Selandia Baru. Anda memiliki tanah dan bangunan di atasnya sepenuhnya, tanpa kepemilikan bersama atau hak penggunaan dengan tetangga. Batas properti jelas ditentukan, dan Anda memiliki kendali penuh atas apa yang terjadi dalam batas-batas tersebut (tunduk pada peraturan dewan).
Bagi investor, kepemilikan freehold umumnya lebih disukai. Pembiayaan mudah karena bank tidak memiliki kekhawatiran tentang jenis kepemilikan. Asuransi lebih sederhana tanpa struktur bersama atau dinding pembatas untuk dipertimbangkan. Tidak ada biaya body corporate atau pemilik lain untuk dikonsultasikan sebelum membuat perubahan. Penjualan kembali biasanya lebih mudah karena pembeli lebih memilih kepemilikan freehold.
Properti freehold sering memiliki harga premium dibanding properti cross-lease atau unit title yang setara, terkadang 5-10% atau lebih. Banyak pembeli melihat premium ini layak untuk kesederhanaan dan kontrol yang diberikan kepemilikan freehold.
Keterbatasan utama freehold adalah tidak berlaku untuk setiap properti. Di area padat, struktur cross-lease dan unit title memungkinkan beberapa hunian berbagi tanah yang seharusnya hanya menampung satu rumah.
Kepemilikan Cross-Lease
Cross-lease adalah bentuk kepemilikan yang unik di Selandia Baru yang berkembang pada tahun 1960-an dan 1970-an. Ini adalah cara untuk membagi tanah dan menciptakan kepemilikan terpisah tanpa biaya dan kompleksitas penuh dari subdivisi tradisional.
Di bawah cross-lease, beberapa pemilik masing-masing memiliki bagian dari tanah yang mendasari sebagai tenants in common, ditambah hak eksklusif untuk menempati bangunan spesifik mereka ("flat") sebagaimana didefinisikan dalam rencana terdaftar. Flat plan menunjukkan footprint bangunan dan sering mencakup area penggunaan eksklusif seperti halaman atau jalan masuk.
Kepemilikan cross-lease memiliki beberapa komplikasi yang perlu dipahami investor.
Flat plan adalah dokumen hukum. Setiap perubahan pada footprint bangunan - ekstensi, dek, bahkan beberapa jenis alterasi - secara teknis memerlukan pembaruan flat plan dan mendapat persetujuan dari pemilik lain. Banyak properti cross-lease memiliki "encroachment" di mana bangunan aktual berbeda dari rencana terdaftar. Ini dapat menciptakan komplikasi hukum dan mempengaruhi pembiayaan dan asuransi.
Kepemilikan bersama atas tanah berarti Anda memerlukan persetujuan dari pemilik lain untuk perubahan signifikan. Ingin memasang pompa panas yang mempengaruhi area bersama? Anda mungkin memerlukan persetujuan tetangga. Ini dapat menciptakan gesekan dan keterlambatan.
Bank memperlakukan kepemilikan cross-lease dengan lebih hati-hati. Sebagian besar akan meminjamkan pada properti cross-lease, tetapi mereka mungkin memerlukan sertifikat pengacara yang mengkonfirmasi tidak ada encroachment, atau mengurangi LVR maksimum. Properti dengan masalah encroachment yang diketahui bisa sulit dibiayai.
Asuransi untuk cross-lease bisa rumit, terutama untuk struktur bersama atau di mana bangunan terhubung. Anda perlu memastikan perlindungan terkoordinasi dengan pemilik lain.
Meskipun ada komplikasi ini, banyak properti cross-lease menjadi investasi yang sangat baik. Mereka umum di suburb yang diinginkan di Auckland dan kota-kota lain. Kuncinya adalah memahami apa yang Anda beli dan memeriksa potensi masalah sebelum pembelian.
Unit Title (Strata Title)
Unit title diatur oleh Unit Titles Act dan umum untuk apartemen, townhouse, dan beberapa pengembangan multi-hunian. Setiap pemilik memegang kepemilikan atas unit individual mereka ditambah bagian dari properti bersama (jalan masuk, taman, fasilitas bersama).
Body corporate mengelola properti bersama dan tanggung jawab bersama. Semua pemilik unit secara otomatis menjadi anggota body corporate dan harus membayar iuran untuk menutupi biaya bersama seperti asuransi bangunan, pemeliharaan area umum, dan layanan manajemen bangunan.
Bagi investor, unit title memiliki karakteristik berbeda untuk dipertimbangkan.
Biaya body corporate menambah biaya berkelanjutan. Ini dapat berkisar dari jumlah minimal untuk pengembangan sederhana hingga ribuan dolar per kuartal untuk gedung apartemen dengan lift, kolam renang, atau layanan concierge. Selalu periksa riwayat biaya dan apa yang ditanggungnya sebelum membeli.
Aturan body corporate mungkin membatasi apa yang dapat Anda lakukan. Banyak body corporate memiliki aturan tentang penyewa, hewan peliharaan, parkir, atau modifikasi. Beberapa melarang penyewaan jangka pendek seperti Airbnb. Periksa aturan dan notulen body corporate sebelum membeli - Anda perlu mematuhinya sebagai pemilik.
Posisi keuangan body corporate penting. Body corporate yang dikelola dengan baik dengan cadangan yang sehat sangat berbeda dari yang telah menunda pemeliharaan dan tidak punya uang untuk membayarnya. Minta rencana pemeliharaan jangka panjang dan laporan keuangan terbaru. Jika perbaikan besar akan datang (terutama penguatan gempa atau perbaikan kedap cuaca), Anda bisa menghadapi iuran khusus puluhan ribu dolar.
Pinjaman pada unit title sebagian tergantung pada bangunan. Bank memiliki daftar bangunan yang tidak akan mereka pinjamkan (atau hanya akan meminjamkan pada LVR rendah) karena masalah kedap cuaca, peringkat gempa, atau kekhawatiran lain. Periksa dengan bank atau broker Anda sebelum berkomitmen pada pembelian unit title.
Asuransi untuk unit title biasanya diatur oleh body corporate untuk bangunan itu sendiri, dengan pemilik bertanggung jawab atas isi dan terkadang perlengkapan internal. Periksa apa yang ditanggung polis body corporate dan celah apa yang perlu Anda isi.
Perbedaan Pembiayaan
Bank mendekati jenis kepemilikan ini secara berbeda. Properti freehold umumnya mendapat persyaratan pinjaman terbaik tanpa pembatasan terkait kepemilikan pada LVR atau jenis pinjaman.
Properti cross-lease mungkin memerlukan due diligence tambahan. Bank sering menginginkan sertifikat pengacara yang mengkonfirmasi tidak ada encroachment. Properti dengan masalah encroachment yang diketahui mungkin menghadapi pembatasan LVR atau ditolak sama sekali. Beberapa bank lebih berhati-hati tentang cross-lease daripada yang lain.
Unit title menghadapi variabilitas paling banyak. Apartemen standar dengan catatan body corporate yang baik biasanya dibiayai tanpa masalah. Tapi bangunan di daftar "no-lend" bank, properti dengan klaim kedap cuaca atau peringkat gempa rendah, dan apartemen kepadatan tinggi di pusat kota mungkin menghadapi pembatasan atau suku bunga lebih tinggi.
Sebagai investor, periksa opsi pembiayaan sebelum berkomitmen pada pembelian cross-lease atau unit title mana pun. Properti yang terlihat menarik mungkin sulit dibiayai - atau dijual nanti.
Pertimbangan Asuransi
Properti freehold memiliki asuransi yang mudah. Anda mengasuransikan bangunan dan isi melalui polis yang sepenuhnya Anda kendalikan.
Properti cross-lease bisa rumit. Jika bangunan terhubung atau berbagi dinding pembatas, Anda perlu mengoordinasikan perlindungan dengan tetangga. Beberapa perusahaan asuransi mengharuskan semua hunian di cross-lease berada pada polis yang sama. Polis terpisah dapat menciptakan sengketa tentang kerusakan atau perbaikan bersama.
Bangunan unit title diasuransikan oleh body corporate untuk properti bersama dan struktur bangunan. Anda biasanya bertanggung jawab atas isi dan perlengkapan atau perbaikan yang dipasang pemilik. Periksa persis apa yang ditanggung polis body corporate dan atur polis sendiri untuk celahnya.
Tahun-tahun terakhir telah melihat biaya asuransi naik secara dramatis, terutama untuk beberapa jenis properti di lokasi tertentu. Apartemen di zona berisiko tinggi (misalnya Wellington pesisir) menghadapi kenaikan premi yang signifikan. Masukkan biaya asuransi saat ini ke dalam analisis investasi Anda, dan pertimbangkan bagaimana mereka mungkin berubah.
Implikasi Praktis untuk Investor
Jika Anda memiliki pilihan, freehold umumnya opsi paling aman untuk properti investasi. Ini menawarkan fleksibilitas paling banyak, pembiayaan paling sederhana, dan biasanya penjualan kembali paling mudah.
Properti cross-lease dapat menjadi investasi yang baik, tetapi lakukan due diligence Anda. Minta pengacara yang berpengalaman dalam cross-lease untuk memeriksa flat plan terhadap bangunan aktual. Pahami hubungan Anda dengan pemilik lain dan persyaratan persetujuan apa pun untuk pekerjaan yang mungkin ingin Anda lakukan.
Unit title memerlukan penilaian cermat terhadap body corporate. Minta laporan keuangan, notulen rapat terakhir, dan rencana pemeliharaan jangka panjang. Pertimbangkan apakah aturan body corporate kompatibel dengan rencana investasi Anda. Masukkan iuran body corporate ke dalam perhitungan yield Anda.
Jenis kepemilikan apa pun yang Anda beli, pastikan pengacara Anda menjelaskan persis apa yang Anda beli dan pembatasan atau komplikasi apa pun yang berlaku. Jenis kepemilikan hanyalah satu faktor dalam pemilihan properti investasi, tetapi penting untuk dipahami sebelum Anda berkomitmen.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
