交叉租赁 vs 永久产权 vs 分层所有权：房产投资者需要知道什么

在新西兰购买投资物业时，产权类型比许多买家意识到的更重要。永久产权、交叉租赁和分层所有权各自具有不同的权利、责任以及对融资和保险的影响。了解这些差异可以帮助您做出更好的投资决策并避免意外的复杂情况。

永久产权（完全所有权）

永久产权是新西兰最直接的房产所有权形式。您完全拥有土地和其上的任何建筑物，与邻居没有共享所有权或使用权。房产边界明确定义，您在这些边界内对发生的事情有完全控制（受议会法规约束）。

对于投资者来说，永久产权通常是首选。融资简单直接，因为银行对产权类型没有担忧。保险更简单，无需考虑共享结构或共用墙。没有业主委员会费用或在做出更改前需要咨询其他业主。转售通常更容易，因为买家更喜欢永久产权。

永久产权房产通常比同等的交叉租赁或分层所有权房产溢价5-10%或更多。许多买家认为这个溢价是值得的，因为永久产权所有权提供了简单性和控制力。

永久产权的主要限制是它不适用于每处房产。在建成区，交叉租赁和分层所有权结构允许多个住宅共享原本只能容纳一个住宅的土地。

交叉租赁产权

交叉租赁是新西兰在1960年代和1970年代发展起来的独特所有权形式。这是一种在不经过传统分割的全部成本和复杂性的情况下分割土地和创建单独产权的方式。

在交叉租赁下，多个业主各自以共同租户身份拥有底层土地的一部分，加上在注册平面图中定义的对其特定建筑物（"单元"）的独占占用权。平面图显示建筑物的占地面积，通常包括任何独占使用区域，如庭院或车道。

交叉租赁产权有几个投资者需要了解的复杂情况。

平面图是法律文件。对建筑物占地面积的任何更改, , 扩建、甲板、甚至某些类型的改建, , 从技术上讲需要更新平面图并获得其他业主的同意。许多交叉租赁房产存在"侵占"，即实际建筑物与注册平面图不同。这些可能造成法律复杂性并影响融资和保险。

土地共享所有权意味着您需要其他业主同意重大更改。想安装一台影响共享区域的热泵？您可能需要邻居的同意。这可能造成摩擦和延误。

银行对交叉租赁产权更加谨慎。大多数会贷款给交叉租赁房产，但他们可能需要律师证明没有侵占，或降低最大LVR。有已知侵占问题的房产可能难以融资。

交叉租赁的保险可能很复杂，特别是对于共享结构或建筑物相连的情况。您需要确保与其他业主协调覆盖范围。

尽管有这些复杂性，许多交叉租赁房产是完全不错的投资。它们在奥克兰和其他城市的理想郊区很常见。关键是了解您正在购买什么，并在购买前检查潜在问题。

分层所有权（公寓产权）

分层所有权由《分层所有权法》管辖，常见于公寓、联排别墅和一些多住宅开发项目。每个业主持有其个人单元的产权加上公共财产（车道、花园、共享设施）的一份份额。

业主委员会管理公共财产和共享责任。所有单元业主自动成为业主委员会成员，必须支付费用以覆盖共享成本，如建筑保险、公共区域维护和任何建筑管理服务。

对于投资者来说，分层所有权有独特的特点需要考虑。

业主委员会费用增加持续成本。这些费用从简单开发项目的最低金额到有电梯、游泳池或礼宾服务的公寓楼每季度数千美元不等。在购买前始终检查费用历史及其覆盖的内容。

业主委员会规则可能限制您可以做什么。许多业主委员会对租户、宠物、停车或改建有规定。一些禁止Airbnb等短期出租。在购买前检查业主委员会规则和会议记录, , 作为业主您需要遵守它们。

业主委员会的财务状况很重要。一个管理良好、储备金充足的业主委员会与一个推迟维护且没有钱支付的业主委员会非常不同。要求长期维护计划和最新的财务报表。如果即将进行重大维修（特别是地震加固或防水修复），您可能面临数万美元的特别征费。

分层所有权的贷款部分取决于建筑物。银行有不会贷款（或只以低LVR贷款）的建筑物名单，由于防水问题、地震评级或其他担忧。在承诺分层所有权购买之前咨询您的银行或经纪人。

分层所有权的保险通常由业主委员会为建筑物本身安排，业主负责财产和有时的内部装修。检查业主委员会保单覆盖什么以及您需要填补什么空白。

融资差异

银行对这些产权类型的处理方式不同。永久产权房产通常获得最好的贷款条件，对LVR或贷款类型没有与产权相关的限制。

交叉租赁房产可能需要额外的尽职调查。银行通常需要律师证明没有侵占。有已知侵占问题的房产可能面临LVR限制或被完全拒绝。一些银行对交叉租赁比其他银行更谨慎。

分层所有权面临最大的变数。具有良好业主委员会记录的标准公寓通常没有问题地融资。但在银行"禁止贷款"名单上的建筑物、有防水索赔或低地震评级的房产，以及高密度市中心公寓可能面临限制或更高利率。

作为投资者，在承诺任何交叉租赁或分层所有权购买之前检查融资选项。看起来有吸引力的房产可能难以融资, , 或稍后难以出售。

保险考虑

永久产权房产有简单的保险。您通过您完全控制的保单为建筑物和财产投保。

交叉租赁房产可能很复杂。如果建筑物相连或共享共用墙，您需要与邻居协调覆盖范围。一些保险公司要求交叉租赁上的所有住宅使用同一保单。单独的保单可能在共享损坏或维修时造成争议。

分层所有权建筑物由业主委员会为公共财产和建筑结构投保。您通常负责财产和任何业主安装的装修或改进。准确检查业主委员会保单覆盖什么，并为空白安排您自己的保单。

近年来保险成本急剧上升，特别是对于某些地点的某些类型房产。高风险区域（如惠灵顿海岸区）的公寓面临显著的保费增加。在您的投资分析中考虑当前的保险成本，并考虑它们可能如何变化。

投资者的实际影响

如果您有选择，永久产权通常是投资物业最安全的选择。它提供最大的灵活性、最简单的融资和通常最容易的转售。

交叉租赁房产可以成为良好的投资，但要做好尽职调查。让有交叉租赁经验的律师检查平面图与实际建筑物是否一致。了解您与其他业主的关系以及您可能想做的工作的任何同意要求。

分层所有权需要仔细评估业主委员会。要求财务报表、最近会议的会议记录和长期维护计划。考虑业主委员会规则是否与您的投资计划兼容。在您的收益计算中考虑业主委员会费用。

无论您购买什么产权类型，确保您的律师准确解释您正在购买什么以及适用的任何限制或复杂情况。产权类型只是投资物业选择的一个因素，但它是在您承诺之前需要了解的重要因素。