Membeli melalui lelang bisa menarik sekaligus mengintimidasi. Tidak seperti metode penjualan lainnya, tidak ada periode pendinginan, jadi ketika palu jatuh, Anda terikat secara hukum. Itulah mengapa persiapan adalah segalanya dalam membeli properti melalui lelang.
Panduan ini memandu Anda melalui seluruh proses lelang, dari menyiapkan pembiayaan hingga mengambil kunci.
Langkah 1: Siapkan Pembiayaan Anda (4-6 Minggu Sebelumnya)
Lelang bersifat tanpa syarat, yang berarti Anda perlu tahu persis berapa yang mampu Anda bayar sebelum menawar. Ini bukan waktu untuk menebak-nebak, dan mendapatkan pra-persetujuan sangat penting.
Mendapatkan Pra-Persetujuan
Mulailah dengan berbicara dengan penasihat KPR tentang kapasitas pinjaman Anda. Pra-persetujuan memberi Anda harga maksimum pembelian yang jelas sehingga Anda tahu batasan Anda, kepercayaan diri untuk menawar tanpa ketidakpastian keuangan, dan kredibilitas dengan agen yang menganggap pembeli pra-persetujuan lebih serius. Berikan waktu 5-7 hari kerja untuk pra-persetujuan setelah Anda menyerahkan semua dokumentasi.
Apa Arti Pra-Persetujuan Sebenarnya
Pra-persetujuan adalah persetujuan bersyarat pada prinsipnya, mengkonfirmasi bank bersedia meminjamkan Anda jumlah tertentu. Namun, persetujuan ini tunduk pada properti yang dapat diterima sebagai jaminan (valuasi dan jenis properti penting), tidak ada perubahan material pada situasi keuangan Anda sebelum lelang, dan pemeriksaan kredit final pada persetujuan tanpa syarat. Pra-persetujuan bukan jaminan, dan bank masih harus menyetujui properti spesifik setelah lelang.
Memenuhi Syarat Sebelum Lelang
Beberapa syarat pra-persetujuan harus diselesaikan sebelum Anda dapat menawar tanpa syarat. Ini biasanya termasuk bukti dana deposit di rekening Anda, valuasi properti yang akan Anda tawar, verifikasi pekerjaan atau dokumentasi tambahan yang diperlukan bank, dan konfirmasi penarikan KiwiSaver jika Anda menggunakan dana rumah pertama.
Langkah 2: Lakukan Uji Tuntas Anda (2-4 Minggu Sebelumnya)
Karena tidak ada inspeksi bangunan atau syarat pembiayaan setelah lelang, Anda harus menyelesaikan semua uji tuntas sebelumnya. Semua yang biasanya Anda jadikan syarat harus dilakukan terlebih dahulu.
Inspeksi Properti
Laporan pembangun sangat penting untuk rumah yang sudah ada dan biayanya $500-$800. Investasi ini dapat menyelamatkan Anda dari kejutan mahal dan harus diselesaikan sebelum berkomitmen untuk menawar. Laporan LIM (Land Information Memorandum) dari dewan mengungkapkan izin, drainase, daftar warisan, zonasi, dan pemberitahuan apa pun yang memengaruhi properti, dengan biaya sekitar $250-$400. Pengacara Anda juga harus meninjau sertifikat kepemilikan untuk kemudahan, perjanjian, caveat, atau beban lain yang mungkin memengaruhi penggunaan properti Anda.
Valuasi
Sebagian besar bank memerlukan valuasi sebelum memberikan pembiayaan tanpa syarat. Valuasi desktop menggunakan data tanpa inspeksi fisik, membuatnya cepat dan murah tetapi kurang akurat. Valuasi drive-by memiliki penilai yang menilai dari jalan dikombinasikan dengan analisis data. Valuasi lengkap melibatkan inspeksi fisik properti dan merupakan opsi paling akurat, diperlukan untuk pinjaman LVR tinggi atau properti tidak biasa dengan biaya $500-$800.
Tinjauan Hukum
Minta pengacara Anda meninjau Perjanjian Jual Beli, sertifikat kepemilikan dan kepentingan terdaftar, ketentuan khusus lelang, dan catatan badan korporasi jika itu adalah unit. Tinjauan ini harus terjadi sebelum lelang, bukan setelahnya.
Langkah 3: Tetapkan Harga Maksimum Anda (1 Minggu Sebelumnya)
Tentukan tawaran maksimum absolut Anda sebelum hari lelang, dan berkomitmenlah sepenuhnya. Ini bukan panduan kasar melainkan batas keras yang tidak akan Anda lampaui dalam keadaan apa pun.
Cara Menghitung Maksimum Anda
Pertimbangkan apa yang mampu Anda bayar berdasarkan batas pra-persetujuan Anda dikurangi kekhawatiran khusus properti dari uji tuntas. Faktorkan apa yang sebenarnya properti itu layak menggunakan penjualan sebanding terbaru, valuasi terdaftar, dan riset Anda sendiri. Jika laporan pembangun mengidentifikasi masalah, kurangi perkiraan biaya perbaikan dari maksimum Anda. Terakhir, bangun buffer emosional karena lelang dirancang untuk mendorong Anda melampaui batas rasional.
Tulis
Secara harfiah tulis maksimum Anda di kertas dan bawa ke lelang. Ketika penawaran memanas dan emosi tinggi, memiliki pengingat fisik itu membantu Anda tetap disiplin.
Langkah 4: Hari Lelang
Sebelum Anda Tiba
Bawa ID foto dan deposit Anda, biasanya cek atau bank cek untuk 10% dari tawaran maksimum Anda, atau konfirmasi kemampuan transfer elektronik. Tiba lebih awal untuk mendaftar sebagai penawar, bawa pengingat harga maksimum tertulis Anda.
Terminologi Lelang
Memahami bahasa membantu Anda mengikuti apa yang terjadi:
| Istilah | Arti |
|---|---|
| Reserve | Harga minimum yang dapat diterima vendor |
| On the market | Penawaran telah mencapai reserve dan properti akan terjual |
| Passed in | Tidak mencapai reserve dan mungkin dapat dinegosiasikan setelahnya |
| Vendor bid | Tawaran yang ditempatkan oleh juru lelang atas nama vendor |
| Hammer price | Tawaran pemenang akhir |
| Bid increment | Jumlah minimum tawaran harus meningkat |
Selama Lelang
Anda dapat mulai menawar kapan saja. Juru lelang menetapkan kenaikan tawaran (sering $10.000 atau $5.000). Tetap tenang dan tawar dengan percaya diri. Yang paling penting, ketika maksimum Anda tercapai, berhenti menawar tanpa pengecualian. Hasil lelang terburuk adalah menang dengan harga yang sebenarnya tidak mampu Anda bayar.
Jika Anda Penawar Tertinggi
Ketika palu jatuh, Anda harus segera menandatangani Perjanjian Jual Beli, membayar deposit (biasanya 10%), dan menerima bahwa penjualan bersifat tanpa syarat tanpa kemungkinan mundur.
Langkah 5: Pasca-Lelang (Jika Anda Menang)
Segera Setelah Lelang
Hubungi penasihat KPR Anda dan kirimkan Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani segera. Mereka akan mulai mengkonfirmasi persetujuan tanpa syarat bank, menegosiasikan suku bunga terbaik untuk pinjaman Anda, dan menyelesaikan struktur pinjaman. Hubungi juga pengacara Anda, karena mereka akan memulai proses konveyansi.
Timeline ke Settlement
Periode settlement standar di NZ bervariasi, dengan lelang sering menentukan 10-20 hari kerja, meskipun beberapa menentukan settlement lebih lama 30-60 hari.
Langkah 6: Seminggu Sebelum Settlement
Apa yang Terjadi di Belakang Layar
Bank Anda menerbitkan dokumen pinjaman, mempersiapkan untuk mentransfer dana pada hari settlement, dan mungkin menghubungi Anda untuk membuka rekening terkait. Pengacara Anda menyelesaikan pernyataan settlement, mengatur penandatanganan dokumen, dan berkoordinasi dengan pengacara vendor tentang logistik settlement.
Apa yang Perlu Anda Lakukan
Dalam seminggu sebelum settlement, Anda perlu menandatangani dokumen pinjaman, menandatangani pernyataan settlement, mengatur asuransi untuk dimulai dari hari settlement (bank memerlukan ini sebelum mereka akan melepaskan dana), dan mengatur kepindahan Anda.
Langkah 7: Sehari Sebelum Settlement
Inspeksi Akhir
Anda berhak atas inspeksi pra-settlement untuk mengkonfirmasi properti dalam kondisi yang sama seperti saat lelang, semua barang yang tercantum dalam perjanjian ada, vendor telah pindah jika berlaku, dan tidak ada kerusakan yang terjadi sejak lelang. Jika ada masalah, hubungi pengacara Anda segera.
Langkah 8: Hari Settlement
Apa yang Terjadi
Pada hari settlement, bank Anda mentransfer dana pinjaman ke pengacara Anda, yang menambahkan deposit Anda dan uang tunai tambahan sebelum mentransfer harga pembelian penuh ke pengacara vendor. Pengacara vendor mengkonfirmasi penerimaan, kepemilikan ditransfer ke nama Anda, dan kunci dilepaskan kepada Anda. Settlement biasanya terjadi antara jam 11 pagi dan 4 sore. Selamat, Anda sekarang pemilik rumah!
Bagaimana Jika Properti Passed In?
Jika penawaran tidak mencapai reserve, properti passed in. Ini tidak selalu berita buruk karena menciptakan peluang negosiasi di mana penawar tertinggi biasanya mendapat hak pertama untuk bernegosiasi dengan vendor. Tidak seperti lelang, Anda sekarang dapat menyertakan syarat seperti pembiayaan dan inspeksi bangunan jika vendor setuju. Tentu saja, Anda juga dapat pergi jika ekspektasi vendor tidak realistis.
Kesalahan Lelang Umum yang Harus Dihindari
Kesalahan pertama adalah menawar tanpa pra-persetujuan, yang bisa membuat Anda memenangkan properti yang sebenarnya tidak dapat Anda beli, dengan konsekuensi hukum dan keuangan yang serius. Melewatkan uji tuntas adalah kesalahan besar lainnya karena tidak ada laporan bangunan berarti tidak ada pengetahuan tentang cacat besar. Terbawa suasana terjadi karena lelang memang dirancang emosional, tetapi Anda harus berpegang pada maksimum Anda tidak peduli seberapa Anda menyukai properti itu.
Daftar Periksa Persiapan Lelang Anda
4-6 minggu sebelumnya: Dapatkan pra-persetujuan melalui penasihat KPR dan konfirmasi deposit Anda dapat diakses.
2-4 minggu sebelumnya: Pesan laporan pembangun dan laporan LIM, atur valuasi properti, dan minta pengacara Anda meninjau sertifikat kepemilikan dan kontrak.
1 minggu sebelumnya: Tetapkan harga maksimum Anda secara tertulis, konfirmasi semua syarat pra-persetujuan dipenuhi, dan atur deposit Anda melalui bank cek atau transfer elektronik.
Hari lelang: Bawa ID dan deposit Anda, tiba lebih awal untuk mendaftar, dan patuhi maksimum Anda.
Setelah menang: Kirim perjanjian yang ditandatangani ke penasihat Anda segera, konfirmasi asuransi dari hari settlement, dan atur inspeksi pra-settlement Anda.
Lelang bisa terasa bertekanan tinggi, tetapi dengan persiapan yang tepat, Anda akan menghadapinya dengan percaya diri dan siap untuk apa pun yang terjadi di hari itu.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
