拍卖购房 - 逐步指南

拍卖购房可能既令人兴奋又令人生畏。与其他销售方式不同，拍卖没有冷静期，因此当落槌时，您就具有法律约束力。这就是为什么在拍卖购房时准备工作如此重要。

本指南将带您完成整个拍卖过程，从准备贷款到拿钥匙。关于具体的竞价策略，请参阅我们的拍卖竞价技巧指南。

第一步：准备贷款（拍卖前4-6周）

拍卖是无条件的，这意味着您需要在竞价前确切知道自己能承担多少。这不是猜测的时候，获得预批准是必不可少的。

获得预批准

首先与房贷顾问交谈了解您的借贷能力。预批准给您一个明确的最高购买价格，让您知道自己的限制；让您有信心在没有财务不确定性的情况下竞价；在中介眼中更有信誉，他们比那些没有贷款确认的买家更认真对待预批准的买家。一旦您提交了所有文件，预批准通常需要5-7个工作日。

预批准的实际含义

预批准是原则上的有条件批准，确认银行愿意借给您一定金额。但是，这个批准取决于房产是否是可接受的抵押品（估值和房产类型很重要）、拍卖前您的财务状况没有重大变化、以及无条件批准时的最终信用检查。预批准不是保证，银行仍必须在拍卖后批准具体的房产。

在拍卖前满足条件

一些预批准条件必须在您可以无条件竞价之前清除。这些通常包括您账户中的首付资金证明、您打算竞价的房产估值、银行要求的任何就业证明或额外文件、以及如果您使用首次购房资金的KiwiSaver提取确认。与您的顾问合作，确保在拍卖日到来之前满足所有条件。

第二步：进行尽职调查（拍卖前2-4周）

因为拍卖后没有建筑检查或贷款条件，您必须提前完成所有尽职调查。您通常会附加条件的一切都必须提前完成。

房产检查

建筑报告对于任何现有住宅都是必不可少的，费用在$500-$800之间。这笔投资可以帮您避免昂贵的意外，应该在承诺竞价之前完成。市政厅的LIM报告（土地信息备忘录）揭示许可证、排水、遗产登记、分区和任何影响房产的通知，费用约$250-$400。您的律师还应该审查产权，查看地役权、契约、警告或可能影响您使用房产的其他负担。

估值

大多数银行在提供无条件贷款之前需要估值，您的选择在成本和准确性方面各不相同。桌面估值使用数据而不进行实地检查，快速便宜但准确性较低，仅适用于简单的房产。驾车估值由估价师从街道评估结合数据分析，是中档选项。完整估值涉及房产的实地检查，是最准确的选项，高LVR贷款或特殊房产需要，费用$500-$800。使用我们的LVR计算器了解您的首付情况以及是否需要完整估值。

法律审查

让您的律师在拍卖前审查买卖协议（如果您中标将签署）、产权和任何注册权益、任何拍卖特定条件、以及如果是单元产权的业主委员会记录。这个审查应该在拍卖前进行，而不是之后，这样您就知道自己到底在承诺什么。

第三步：设定最高价格（拍卖前1周）

在拍卖日之前决定您的绝对最高竞价，并完全承诺。这不是粗略的指南，而是您在任何情况下都不会超过的硬性限制。

如何计算最高价

考虑您根据预批准限额减去尽职调查中发现的任何房产特定问题后能承担的金额。考虑房产的实际价值，使用最近的可比销售、注册估值和您自己的研究。如果建筑报告发现问题，从您的最高价中减去估计的维修费用。最后，建立情绪缓冲，因为拍卖旨在将您推过理性极限。在冷静时设定最高价，而不是在竞价的热潮中。

写下来

实际上把您的最高价写在纸上并带到拍卖会。当竞价升温、情绪高涨时，有这个实物提醒可以帮助您保持纪律，防止您超过实际能承担的金额。

第四步：拍卖日

到达之前

带上身份证和定金，通常是您最高竞价10%的支票或银行支票，或电子转账能力确认。提前到达登记为竞拍者，带上您写好的最高价提醒，如果派人代您竞价，确保他们有您的书面授权。

拍卖术语

了解术语有助于您跟上发生的情况：

拍卖过程中

您可以在任何时候开始竞价，有些买家喜欢早早建立存在感，而其他人等着看竞争情况。拍卖师设定竞价增幅（通常是$10,000或$5,000），虽然您可以要求较小的增幅，但拍卖师可以拒绝。保持冷静，自信地竞价，因为犹豫可能鼓励其他竞拍者。最重要的是，当达到您的最高价时，停止竞价，没有例外。最糟糕的拍卖结果是以您实际上承担不起的价格中标。

如果您是最高竞拍者

当落槌时，您必须立即签署买卖协议、支付定金（通常10%）、并接受销售是无条件的，不能反悔。

第五步：拍卖后（如果您中标）

拍卖后立即

联系您的房贷顾问，立即发送签署的买卖协议。他们将开始确认银行的无条件批准、为您的贷款协商最佳利率、以及最终确定贷款结构，包括期限、固定或浮动、以及任何循环信贷部分。也联系您的律师，他们将开始产权过户过程并与卖方律师协调。

交割时间表

新西兰的标准交割期各不相同，拍卖通常规定10-20个工作日，有些规定较长的交割期30-60天。您的律师和顾问将在规定的时间框架内工作，确保一切就绪。

第六步：交割前一周

幕后发生的事情

您的银行正在发放贷款文件、准备在交割日转账资金、可能会联系您开设关联账户。您的律师正在最终确定交割报表、安排文件签署、与卖方律师协调交割后勤。

您需要做的事情

在交割前一周，您需要签署贷款文件（现在通常是电子的）、签署交割报表、安排从交割日开始的保险（银行在放款前需要这个）、并组织您的搬家。

第七步：交割前一天

最终检查

您有权进行交割前检查，以确认房产与拍卖时状况相同、协议中列出的所有附属物品都在、卖方已搬出（如适用）、自拍卖以来没有发生损坏。如果有问题，立即联系您的律师。交割可以延迟以解决问题，但这需要与卖方协商。

第八步：交割日

发生什么

在交割日，您的银行将贷款资金转给您的律师，律师加上您的定金和任何额外现金后，将全部购买价格转给卖方的律师。卖方律师确认收款，产权转到您名下，钥匙交给您（通常从房产中介处领取）。交割通常在上午11点到下午4点之间进行，您的律师会在一切完成时通知您确认。恭喜，您现在是房主了！

如果房产流拍怎么办？

如果竞价未达到保留价，房产就会流拍。这不一定是坏消息，因为它创造了协商机会, , 最高竞拍者通常有优先与卖方协商的权利，中介会促进这个对话。与拍卖不同，您现在可以包括条件，如贷款和建筑检查，如果卖方同意的话。当然，如果卖方的期望不切实际，您也可以走开，因为您没有义务协商。

常见的拍卖错误要避免

第一个错误是在没有预批准的情况下竞价，这可能导致您赢得一个实际上买不起的房产，带来严重的法律和财务后果。跳过尽职调查是另一个重大错误，因为没有建筑报告意味着不知道主要缺陷，您将拥有这些问题。陷入情绪中是会发生的，因为拍卖在设计上就是情绪化的，但您必须坚持您的最高价，无论您多么喜欢这个房产。拍卖前不理解合同也是有问题的，所以让您的律师事先审查买卖协议。最后，不要忘记交割费用。您的定金是10%，但您还需要在交割时支付法律费用、估值、搬家费用和可能的其他费用。

您的拍卖准备清单

拍卖前4-6周：通过房贷顾问获得预批准，确认您的定金可用。

拍卖前2-4周：订购建筑报告和LIM报告，安排房产估值，让您的律师审查产权和合同。

拍卖前1周：书面设定您的最高价格，确认所有预批准条件都已满足，通过银行支票或电子转账安排定金。

拍卖日：带上身份证和定金，提前到达登记，坚持您的最高价。

中标后：立即将签署的协议发送给您的顾问，确认从交割日开始的保险，安排交割前检查。

拍卖可能感觉压力很大，但有了适当的准备，您将自信地接近它们，为拍卖日发生的任何事情做好准备。