Bank of Mum and Dad: Membantu Pembeli Rumah Pertama dengan Cara yang Benar

Dengan harga properti yang naik lebih cepat dari upah, banyak warga Selandia Baru beralih ke keluarga untuk bantuan membeli rumah pertama mereka. "Bank of Mum and Dad" telah menjadi salah satu sumber dukungan pinjaman rumah terbesar di negara ini, dengan penelitian menunjukkan bahwa mereka yang menerima bantuan finansial dari orang tua lebih dari dua kali lebih mungkin mencapai kepemilikan rumah daripada mereka yang tidak.

Seberapa Umum Bantuan Orang Tua?

Angka-angka menceritakan kisah yang mencolok tentang perubahan generasi. Penelitian menunjukkan bahwa 47% dari mereka yang membeli rumah dalam lima tahun terakhir menerima bantuan keluarga-naik dari kurang dari sepertiga sebelum 2010 dan hanya 13% di tahun 1970-an. Pergeseran dramatis ini mencerminkan realitas harga properti modern.

Pada tahun 1985, rumah-rumah berharga sekitar 3,3 kali gaji rata-rata. Hari ini rasio itu lebih dekat ke 10 kali di banyak wilayah dan lebih dari 13 kali di Auckland. Deposit 20% untuk rumah rata-rata Selandia Baru sekarang melebihi $150.000, naik di atas $200.000 di Auckland. Bagi banyak anak muda, menabung jumlah ini sambil membayar sewa dan mengelola biaya hidup sama sekali tidak dapat dicapai dalam jangka waktu yang wajar.

Fellow peneliti senior Victoria University Max Rashbrooke mengatakannya dengan tegas: "Saya pikir cukup jarang membeli rumah tanpa warisan atau semacam bantuan dari orang tua Anda."

Dampak Jangka Panjang Bantuan Keluarga

Dampak finansial bantuan orang tua melampaui deposit awal. Analisis oleh ekonom Shamubeel Eaqub menemukan bahwa hadiah $100.000 dari orang tua dapat membuat pembeli rumah pertama lebih dari $1 juta lebih baik pada saat pensiun dibandingkan dengan seseorang yang harus menabung seluruh deposit mereka sendiri.

Ini terjadi karena bantuan keluarga memungkinkan pembeli memasuki pasar lebih awal, membangun ekuitas dan mendapat manfaat dari apresiasi properti selama periode yang lebih lama. Setiap tahun yang dihabiskan untuk menabung deposit adalah setahun sewa yang dibayar tanpa ekuitas yang diperoleh, sementara harga properti terus naik.

Cara Orang Tua Dapat Membantu

Hadiah Tunai

Di antara pembeli rumah pertama baru-baru ini yang menerima bantuan keluarga, 44% menerima hadiah tunai. Hadiah adalah uang yang ditransfer tanpa harapan pembayaran kembali. Bank umumnya menerima deposit yang dihadiahkan, tetapi mereka memerlukan dokumentasi formal yang mengonfirmasi hadiah tidak dapat dikembalikan dan pemberi tidak memiliki klaim atas properti.

Keuntungan hadiah adalah kesederhanaan-tidak ada kewajiban berkelanjutan antara anggota keluarga. Namun, hadiah memiliki implikasi properti hubungan yang signifikan yang akan kita bahas di bawah.

Pinjaman Keluarga

Sekitar 34% dari mereka yang menerima bantuan keluarga menerima pinjaman daripada hadiah. Pinjaman keluarga melibatkan orang tua meminjamkan uang dengan harapan pembayaran kembali, meskipun sering dengan ketentuan yang lebih menguntungkan daripada yang ditawarkan bank.

Pinjaman keluarga dapat disusun dengan bunga rendah atau tanpa bunga, jadwal pembayaran fleksibel, dan ketentuan yang beradaptasi dengan keadaan peminjam. Namun, mereka memerlukan dokumentasi yang cermat dan dapat mempersulit proses aplikasi KPR, karena bank harus memperhitungkan kewajiban pembayaran dalam perhitungan keterjangkauan mereka.

Bertindak sebagai Penjamin

Jaminan orang tua melibatkan orang tua menggunakan properti mereka sendiri sebagai jaminan tambahan untuk KPR anak mereka. Ini dapat membantu pembeli rumah pertama mengakses pinjaman dengan deposit yang lebih kecil atau meminjam lebih banyak daripada yang bisa mereka lakukan sendiri.

Beberapa bank menawarkan produk khusus untuk pengaturan ini. Westpac's Family Springboard menawarkan dua struktur: pengaturan co-borrower di mana anak meminjam 80% dan anggota keluarga co-borrow 20%, atau struktur penjamin di mana anak mengambil 100% pinjaman dengan anggota keluarga menjamin 20%. Bank lain memiliki pengaturan serupa.

Co-Purchasing Property

Beberapa orang tua memilih untuk membeli properti bersama dengan anak-anak mereka, dengan kedua pihak memiliki persentase dan membagi biaya sesuai dengan ketentuan yang disepakati. Produk Co-own Kiwibank, misalnya, memerlukan deposit 20% ditambah perjanjian berbagi properti yang mengikat secara hukum yang mencakup hak dan kewajiban kepemilikan.

Co-ownership dapat bekerja dengan baik ketika orang tua ingin berinvestasi bersama anak-anak mereka, tetapi memerlukan perjanjian hukum yang sangat jelas tentang pengambilan keputusan, biaya berkelanjutan, dan strategi keluar.

Dukungan Tidak Langsung

Tidak semua bantuan keluarga melibatkan transfer uang tunai langsung. Orang tua dapat menyediakan akomodasi bebas sewa atau sewa rendah sementara anak mereka menabung untuk deposit. Dukungan tidak langsung ini dapat mempercepat tabungan secara signifikan-$400 per minggu yang dihemat dari sewa menambah lebih dari $20.000 per tahun.

Beberapa bank juga mengizinkan orang tua untuk mengimbangi tabungan mereka terhadap KPR anak mereka, mengurangi bunga yang harus dibayar tanpa benar-benar mentransfer kepemilikan dana.

Hadiah vs Pinjaman: Apa yang Perlu Diketahui Bank

Bank memperlakukan hadiah dan pinjaman sangat berbeda, dan perbedaannya memiliki implikasi signifikan untuk persetujuan KPR.

Dokumentasi untuk Hadiah

Ketika Anda menerima deposit yang dihadiahkan, bank akan memerlukan deklarasi hadiah yang ditandatangani dari pemberi. Dokumen ini harus mengonfirmasi bahwa uang tersebut adalah hadiah asli tanpa harapan pembayaran kembali, bahwa pemberi tidak memiliki kepentingan dalam properti yang dibeli, dan bahwa pemberi tidak akan mendaftarkan kepentingan apa pun terhadap sertifikat properti.

Deklarasi juga biasanya memerlukan dokumen identifikasi dari pemberi dan bukti sumber dana untuk memenuhi persyaratan anti pencucian uang.

Dokumentasi untuk Pinjaman

Jika uangnya adalah pinjaman daripada hadiah, situasinya lebih kompleks. Bank harus memasukkan pembayaran pinjaman dalam perhitungan keterjangkauan mereka, yang mengurangi berapa banyak yang dapat Anda pinjam. Pinjaman keluarga $50.000 dengan pembayaran bulanan $500 dapat mengurangi kapasitas pinjaman Anda sebesar $80.000 atau lebih.

Pinjaman keluarga harus didokumentasikan dalam perjanjian pinjaman formal yang menentukan jumlah yang dipinjam, suku bunga (bahkan jika nol), jadwal pembayaran, dan apa yang terjadi jika keadaan berubah. Kedua pihak harus menandatangani perjanjian, dan idealnya memilikinya yang disaksikan atau ditinjau oleh pengacara.

Properti Hubungan: Melindungi Hadiah Keluarga

Salah satu aspek bantuan orang tua yang paling diabaikan adalah hukum properti hubungan. Di bawah Property (Relationships) Act, hadiah untuk anak Anda akan secara otomatis menjadi properti hubungan dan dibagi sama jika pasangan berpisah setelah tiga tahun bersama.

Ini berarti bahwa jika orang tua menghadiahkan $100.000 untuk membantu putri mereka membeli rumah dengan pasangannya, dan hubungan berakhir lima tahun kemudian, mantan pasangan putri berhak atas setengah dari $100.000 itu (atau ekuitas yang diciptakannya) sebagai bagian dari penyelesaian properti hubungan.

Perjanjian Contracting Out

Solusinya adalah perjanjian contracting out, kadang disebut perjanjian prenuptial atau perjanjian properti hubungan. Ini adalah kontrak hukum antara pasangan yang menyatakan siapa yang memiliki apa dan bagaimana membagi aset jika hubungan berakhir.

Agar perjanjian contracting out valid secara hukum, harus tertulis dan ditandatangani oleh kedua pasangan. Tanda tangan setiap pasangan harus disaksikan oleh pengacara independen mereka sendiri dari firma berbeda. Setiap pengacara harus menyatakan bahwa mereka telah menasihati klien mereka tentang efek dan implikasi penuh dari perjanjian.

Orang tua tidak dapat memaksa anak mereka atau pasangan anak mereka untuk menandatangani perjanjian contracting out. Namun, mereka dapat menjadikannya syarat untuk memberikan bantuan finansial-dana tidak dilepaskan sampai perjanjian yang valid tersedia.

Memahami Risiko Penjamin

Bertindak sebagai penjamin membawa risiko signifikan yang harus dipahami orang tua sebelum menyetujui.

Tanggung Jawab Penjamin

Ketika Anda menjamin pinjaman orang lain, Anda bertanggung jawab untuk membayar kembali pinjaman itu jika peminjam tidak bisa. Bank dapat mengejar penjamin secara langsung-tidak harus menghabiskan opsi terhadap peminjam terlebih dahulu. Jika Anda memiliki KPR dengan bank yang sama, properti Anda dapat menjadi jaminan untuk pinjaman anak Anda juga.

Penjamin juga bertanggung jawab secara bersama dan terpisah, artinya jika ada beberapa penjamin, salah satu dari mereka dapat dikejar untuk seluruh jumlah.

Membatasi Eksposur Anda

Untuk mengurangi risiko sebagai penjamin, pastikan ada batas atas pada jumlah jaminan. Miliki perjanjian bahwa setelah ekuitas yang cukup dibangun-biasanya 20% atau lebih-jaminan akan dilepaskan. Sebagian besar pemberi pinjaman akan setuju untuk menghapus jaminan setelah loan-to-value ratio membaik secara memadai.

Orang tua harus selalu mengambil nasihat hukum independen sebelum menyetujui untuk bertindak sebagai penjamin. Bank biasanya akan memerlukan ini.

Alat untuk Kekayaan Generasi

Bank of Mum and Dad dapat menjadi alat yang kuat untuk membantu generasi berikutnya ke dalam kepemilikan rumah. Ketika disusun dengan benar, ini menguntungkan semua orang-anak-anak masuk ke pasar lebih cepat, dan orang tua memiliki kepuasan membantu keluarga mereka sambil berpotensi melihat kekayaan mereka tumbuh melalui properti.

Kunci sukses adalah komunikasi jujur tentang harapan dan batasan, dokumentasi hukum yang tepat dari semua pengaturan, perlindungan hadiah melalui perjanjian contracting out, penilaian realistis tentang apa yang mampu orang tua, dan nasihat profesional untuk situasi yang kompleks.