计算进度付款建设的利息

建造新房是令人兴奋的，但财务方面可能令人困惑，特别是在理解建设期间您将支付多少利息方面。如果您使用的是进度付款合同（新西兰最常见的类型），本指南将帮助您准确预算。

进度付款建设如何运作

与交钥匙合同不同，交钥匙合同中建筑商为整个项目融资，您在完工时付款，进度付款合同要求您分阶段为建设提供资金。银行在您的建筑商完成每个施工里程碑时向他们发放资金。

您的贷款随着每次提款而增长，这意味着您的利息支付在整个建设过程中增加。

利息如何累积

这是许多首次建房者容易被忽视的地方：利息立即开始累积，并随着每次付款的提取而复利。

从您的土地交割之日起，您就在支付全部土地价值的利息。如果您买了一块35万美元的地块，您从第一天就在支付35万美元的利息。随着每笔进度付款在建设期间发放给您的建筑商，该金额被添加到您的贷款余额中，您的利息支付随着每次提款而增长。建设完成后，您支付结合土地和建设成本的全部贷款金额的利息。

计算您的利息成本：一个实际例子

让我们通过一个实际场景来说明，土地价值35万美元，建设成本55万美元，总项目90万美元，年利率6.5%，建设期12个月。

对于12个月的土地利息，35万美元 × 6.5% = 22,750美元/年。对于分阶段提款的建设利息，由于提款是逐步发生的，您不是从第一天就支付全部建设成本的利息。粗略估计是全部期间50%建设成本的利息：55万美元 × 50% × 6.5% = 17,875美元。

建设期间的估计总利息为22,750美元 + 17,875美元 = 40,625美元。

现实检验：增加缓冲

建设项目很少完全按计划进行。大雨、大风或霜冻等天气延误可能会停止工作。议会检查可能面临增加数周的调度延误。材料短缺和供应链问题变得更加普遍。分包商可用性经常有限，因为工匠经常被预订满。

12个月的建设很容易延长到15-18个月。预算至少比您计算的利息多50%以应对延误。使用我们的例子：40,625美元 × 1.5 = 60,938美元预算。

逐月利息：详细分解

对于想要建模其确切成本的人，这是利息如何逐月累积的：

这个简化的例子显示了每月利息支付在建设期间大约翻倍。

您可以借利息吗？

是的，如果您有足够的权益。这被称为"利息资本化"，对于仍在支付房租的首次购房者特别有帮助。

银行在您的贷款中添加利息准备金，建设期间的利息支付来自这个准备金。您不需要在建设期间自己掏钱支付利息。大多数银行要求项目中有20%以上的权益，您的贷款申请必须表明您能负担最终还款，资本化利息会增加您的总贷款。

举例说明：总项目90万美元，估计利息4.5万美元，贷款将被批准为94.5万美元。您仍然需要相同的首付，但您不需要在建设期间提供利息资金。

这个选项值得与您的贷款顾问讨论，特别是如果同时管理房租和建设利息会拉紧您的预算。

交钥匙与进度付款：哪个更好？

交钥匙合同由建筑商为建设提供资金，您在完工时或在固定的里程碑付款。建设期间利息成本较少，但合同价格通常较高以弥补建筑商的融资成本。您在建设期间做出更改的灵活性较少。

进度付款合同由您在建设过程中提供资金。建设期间利息成本较多，但基础合同价格通常较低。您获得更多控制和灵活性，可以在建设期间做出更改（需要额外成本）。

两者都没有普遍更好, , 这取决于您的现金流和您希望在建设过程中参与多少。

管理建设利息的技巧

如果可能的话锁定您的土地利率，通过固定您的土地贷款部分以避免建设期间利率上升。战略性地安排建设时间，春季开始可以在冬季前获得最多的好天气建设日。保持文件工作的跟进，因为议会批准或银行提款请求的延迟会增加不必要的时间。

为利息和意外建设成本建立应急资金，10-15%是典型的。通过现场会议定期与建筑商沟通有助于及早发现延误。考虑建设期间只付利息的付款，在建设时降低付款，然后在完工时切换到本金加利息。

睁大眼睛预算

了解建设利息有助于您现实地预算。关键公式是：（土地价值 × 利率 × 建设时间） + （建设成本 × 50% × 利率 × 建设时间） × 1.5 = 利息预算。

在签订建筑合同之前与您的贷款顾问交谈。他们可以根据您的项目时间表建模您的确切利息成本，并帮助您构建贷款以最大限度地减少建设期间的成本。